今年以來(lái)，韓國(guó)房地產(chǎn)“全稅詐騙”案件已導(dǎo)致多人死亡，受害者大多為剛步入社會(huì)的二三十歲青年人。隨著“全稅詐騙”案逐漸蔓延至韓國(guó)全國(guó)，這場(chǎng)“社會(huì)災(zāi)難”繼續(xù)發(fā)酵，引發(fā)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，甚至有可能帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
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(資料圖片)
全稅房美夢(mèng)變成噩夢(mèng)
全稅（或稱“全租、典稅”）制度是韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有的住房租賃制度，即租戶向住宅所有者一次性交付大筆押金，通常為房?jī)r(jià)的50%至70%，租房期間不再每月向房主支付月租金，合同到期后房主將押金全額退還給租戶。
這種租賃方式在韓國(guó)廣受歡迎，但也存在很大隱患。近期，韓國(guó)仁川市、首爾市、世宗市、京畿道、釜山市等多地接連出現(xiàn)“全稅詐騙”事件，“全稅詐騙”已逐步蔓延至韓國(guó)全國(guó)。
所謂“全稅詐騙”，是指房主低價(jià)買地蓋樓，房子蓋好后以全稅方式出租，再以出租出去的房子為抵押向銀行貸款，從而購(gòu)買更多的房子出租，以大額押金來(lái)償還按揭貸款。
在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，房主通過(guò)加大杠桿投資房產(chǎn)固然能獲取更多收益，然而，一旦出現(xiàn)樓市降溫、利率上調(diào)等情況，押金不足以支付貸款，那么房產(chǎn)便面臨被抵押拍賣，全稅租戶的押金也會(huì)“打水漂”。
眾多“全稅詐騙”案中，韓國(guó)仁川市“建筑王A某”案件最受矚目，媒體曝光后引發(fā)輿論熱議。
據(jù)韓媒最新報(bào)道，“建筑王A某”擁有2700多套住宅，涉案金額超380億韓元，受害租戶超480人，其中已有4人輕生。他從2009年開始，以他人名義購(gòu)買土地并建造住宅后，通過(guò)金融貸款和收取大量全稅押金，繼續(xù)建造住宅收取押金。
因涉嫌于去年1月至7月在明知房屋因拖欠貸款利息等原因被拍賣的情況下仍與161名租戶簽訂全稅租賃合同，“建筑王A某”已于今年2月被警方逮捕。其涉案公寓和別墅從2022年下半年開始正式進(jìn)入拍賣市場(chǎng)。
據(jù)全稅受害支援中心運(yùn)營(yíng)資料顯示，去年9月28日至今年2月1日，其共受理受害咨詢案件2624件。按損失類型來(lái)看，未退還押金為1593件（65%），進(jìn)行拍賣189件（8%），異常合同190件（8%），其他475件（20%），未注明損失類型177件。
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全稅房是如何“爆雷”的？
想象一下，剛參加工作沒(méi)多久的年輕人，每月只需要花約合1200多元人民幣，就能舒舒服服地在大城市的市中心住上一套2-3居室的大房子，那該是多么美好的事情！乍一看，韓國(guó)的全稅房制度將這個(gè)美夢(mèng)變成了現(xiàn)實(shí)。
前文提到，想入住全租房，需支付大筆押金，折合人民幣或可達(dá)數(shù)百萬(wàn)元。因此，不少人往往求助于銀行貸款。
針對(duì)這一情況，韓國(guó)政府為剛步入社會(huì)的年輕人和新婚夫婦提供了低息全稅貸款服務(wù)，為其籌備全稅押金提供金融支持。用銀行貸款來(lái)支付全稅高額押金，每月所需支付的錢只有普通月租的1/4，甚至更低。
租戶花不了多少錢，就能順利住進(jìn)優(yōu)質(zhì)住宅；而房主只需向銀行借一部分貸款，無(wú)需有多少資金儲(chǔ)備，因?yàn)槌坠P建設(shè)資金外，后續(xù)投入都是用租戶和銀行的錢，用后面人的錢還前面的貸款，就能通過(guò)炒房獲取高額利益。
然而，這種過(guò)度投機(jī)蘊(yùn)藏極大風(fēng)險(xiǎn)。隨著韓國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)期低迷，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，美聯(lián)儲(chǔ)頻繁加息促使韓國(guó)調(diào)高基準(zhǔn)利率，“建筑王”們開始還不起貸款，明知可能破產(chǎn)，仍然對(duì)外出租全稅房，陷入惡性循環(huán)，最終負(fù)債累累，或選擇自殺，或選擇跑路。而銀行要拍賣房主抵押的房產(chǎn)以收回貸款，租戶不僅收不回全稅押金，還要被迫搬離住處。
近一年來(lái)，“全稅詐騙”已演變?yōu)轫n國(guó)社會(huì)的“大型災(zāi)難”。業(yè)內(nèi)人士建議，當(dāng)前急需制定相關(guān)特別法，以保護(hù)受害者權(quán)益。同時(shí)，要掌握整體損失規(guī)模，對(duì)涉事房主追查到底，還要對(duì)相關(guān)房屋中介機(jī)構(gòu)及其背后勢(shì)力進(jìn)行徹查。
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韓國(guó)樓市或?qū)⒈┑?/p>
今年以來(lái)，韓國(guó)公寓、聯(lián)排住宅、商務(wù)樓等公共住宅公示價(jià)格比去年平均下降了18.63%。
韓國(guó)分析人士預(yù)測(cè)，今年8月至11月，韓國(guó)或?qū)⒚媾R房地產(chǎn)市場(chǎng)大混亂危機(jī)，聯(lián)排住宅的全稅押金將暴降，租戶大量流失，房主沒(méi)有租戶為其墊錢，預(yù)計(jì)下半年或?qū)⒈龈笠?guī)模的“全稅詐騙”事件，如果政府不能出臺(tái)有效措施管控局面，則可能面臨銀行壞賬增加、信貸市場(chǎng)惡化、房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸等多重惡果。
根據(jù)韓國(guó)住宅城市擔(dān)保公社(HUG)去年9月發(fā)表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2022年8月，全稅押金返還理賠款金額高達(dá)1089億韓元（1人民幣約合178韓元）。根據(jù)HUG統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2015年開始理賠金額呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年的全稅押金損失金額將滾雪球式增長(zhǎng)，雖然尹錫悅政府上臺(tái)后出臺(tái)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房?jī)r(jià)整體下行的勢(shì)頭難以遏制。
房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，伴隨著物價(jià)暴漲、韓元匯率下跌和銀行基準(zhǔn)利率攀升，韓國(guó)家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)劇增，在政府連續(xù)加息潮的背景下，普通家庭的房貸負(fù)擔(dān)更加沉重，資不抵債的高危險(xiǎn)家庭數(shù)量持續(xù)增加。
據(jù)韓國(guó)銀行（央行）本月23日公布的《2023年第一季度家庭信用》報(bào)告顯示，今年第一季度的住宅擔(dān)保貸款為1017.9萬(wàn)億韓元，比去年四季度增加了5.3萬(wàn)億韓元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。
而據(jù)國(guó)際金融研究所(IIF)2021年發(fā)布的全球負(fù)債報(bào)告，2021年一季度韓國(guó)家庭債務(wù)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)之比已經(jīng)突破100%，達(dá)到104.3%，在36個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體中位列第一。
由于韓國(guó)70%以上的未償房貸都是基于浮動(dòng)利率，自2022年4月以來(lái)，韓國(guó)銀行已連續(xù)7次加息，這無(wú)疑將引發(fā)家庭財(cái)務(wù)狀況惡化，大幅增加房貸違約風(fēng)險(xiǎn)。
《東亞日?qǐng)?bào)》日前也發(fā)表社論，不要提倡民眾貸款買房。隨著韓國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蕭條和世界金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定，住房貸款或成為引發(fā)金融危機(jī)的導(dǎo)火線。
房地產(chǎn)融資問(wèn)題也越發(fā)凸顯。以去年9月末為基準(zhǔn)，以保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu)等為代表的第二金融圈的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)暴露額規(guī)模達(dá)115.5萬(wàn)億韓元，是歷史最高水平。證券公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資貸款滯納率從2021年末的3.7%上升到2022年9月末的8.2%。
去年，由地方政府提供擔(dān)保、被視為沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的江原道樂(lè)高樂(lè)園出現(xiàn)擔(dān)保違約，為其辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的券商面臨倒閉，引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的擔(dān)憂。韓國(guó)金融部門同年10月不得不出臺(tái)總額高達(dá)50萬(wàn)億韓元的救市計(jì)劃。
漢陽(yáng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授河俊京表示，在利率上升時(shí)期，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款最為脆弱，而恰是這里容易產(chǎn)生信任危機(jī)。
今年4月，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布全球金融穩(wěn)定報(bào)告，對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下降及負(fù)債方無(wú)法償還銀行貸款表示擔(dān)憂。IMF發(fā)出警告說(shuō)，韓國(guó)可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資(PF)虧損，同時(shí)家庭債務(wù)也存在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在最近一份報(bào)告中連續(xù)四次下調(diào)了韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。
去年年底，韓國(guó)政府在《2023年經(jīng)濟(jì)政策方向》中提出放寬樓市限制方針，提出針對(duì)多套房業(yè)主放寬稅收、房貸限制，扶持房屋出租業(yè)，放松多項(xiàng)監(jiān)管，以保樓市軟著陸。
這些措施實(shí)施后，今年韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)些許積極信號(hào)，本月首爾江南3區(qū)和龍山區(qū)等公寓價(jià)格呈現(xiàn)微幅上漲，但由“全稅詐騙”牽扯出的一系列房地產(chǎn)隱患依舊存在，今年下半年將迎來(lái)能否化解風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵時(shí)期。
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