文/圖 半島全媒體首席記者 趙永寶
“昔孟母，擇鄰處”，為子成才三遷其家；“今父母，擇校居”，為讓孩子接受更好的教育，寧愿買下一處“老破小”的學區房。
【資料圖】
梳理我們按部就班的人生節奏，拋開那些讓人氣喘吁吁的工作，也許，只有為娃換學區房這事兒，算是為循規蹈矩的生活添了一點波瀾……
冷靜的學區房
翻看劉姐近半年的朋友圈，你不會覺得她是一名房產中介。
她更多分享的是貓貓狗狗的生活日常，有自己的公號，致力于保護救助小動物，已有985篇原創內容。而進入她的微信群，則是另一番景象：這是一個學區房群，有159名成員，平時幾乎只有劉姐自己發言，“必看好房”“房東急售”“白菜價甩賣了”……多的時候，她一天分享十幾條房產信息，一周下來，找她咨詢的不超過5個，帶看量為0。
她還在等，同許多和她一樣在疫情中堅守了三年的中介，在今年2月份迎來短暫的“小陽春”。雖然市場又快速歸于沉寂，不過她堅信春天來了，大地終會回暖，只是這個過程比想象中漫長一些。
那個時候已經回不去了
48歲的劉姐曾是一名醫生。很多人會問，這么好的職業為啥改賣房子了？她說，盡管當時辭職有點“任性”，但自己從沒有后悔過。“賣房子最重要的是自由啊，而且給自己買到了好房子，幫朋友買到了好房子，還有不菲的收入。”
劉姐2008年入行，一直在青島的著名學區房片區——市南中片、東一片區從事二手房銷售。作為一名學區房“老中介”，見慣了市場的跌宕起伏，可同事最近成交的一套房，還是給了她不小的震撼。
“這是一個在三樓50平方米左右的套二房子，前些年賣到300萬元是不成問題的。我之前成交過一套同樣戶型二樓的房子，當時的成交價是298萬元。”劉姐說，房子位于八大關，屬于嘉峪關學校學區。這所學校跟青島市實驗小學（江蘇路小學）一樣，是島城名校，不管教育質量還是歷史底蘊，都是屈指可數的，地理位置也是不可復制的。
這套房不光享有一所好學校，還坐擁一個風景區，很多買家會把這里當作養老的地方，可以說兼顧了居住、上學和養老。
房東一開始報的價格是280萬元，“這個價錢是合理的，因為嘉峪關學區房源歷來就少，沒有可比性。‘想要就這個價，不要我也不愁賣’，這就是很多房東的心態。”劉姐說道。
“后來，房東說急用錢，價格降到了240萬元。這個價格也不是甩賣，還算正常價。”結果前前后后掛了3個月沒有動靜，房東再一次降價，到了220萬元。“按理說價格已經很合適了，放在兩年前，這個價錢瞬間就能秒殺。單價4萬元出頭，跟東海一路差不多了。”
因為房東確實著急而且只要現金，價格最終猛降到了165萬元。這時候來了一個客戶，“一聽價錢，房都不想看了，直接就要定。但我們還是帶他去看了房子，幾天時間就過戶了。”劉姐說，房東是生意人，自己一點都不后悔，“他說我急著用錢，這個錢我拿到手就可以周轉資金。”
盡管是極端個案，但也在一定程度上反映了如今市場濃重的觀望情緒。
4月12日上午8點45分，劉姐和記者乘地鐵3號線從延安三路站來到人民會堂站。出站前行幾步，便來到太平路小學，這所學校與大海一路之隔，不算寬敞的校園里，幾棵高大粗壯的松樹沐浴在海風中，訴說著悠悠歲月。
與大海一路之隔的太平路小學。
“咚咚滴咚，咚咚滴咚……”轉角進入江蘇路，一陣悠揚的鐘聲傳來，這是學校的下課鈴。前行百米，就是青島市實驗小學，學校門墻的黑色大理石銘牌上刻錄著：總督府童子學堂舊址，始建于1901年。
校門左側便有兩家房產中介，其中一家院內擺放著的房源招牌，因日曬風吹已經嚴重褪色，一輛電動車百無聊賴地倚在墻邊。
青島市實驗小學旁邊的一家中介店鋪。
劉姐帶著記者從龍口路來到龍江路，老城的煙火氣撲面而來。早餐店里擺放著昨夜的啤酒桶，菜店里的大姐戴著眼鏡專注地盯著賬本，飯店服務員正在賣力地拖著地板，店內傳來“小禮物走一走”的直播音樂聲。幾家房產中介夾雜在理發店、煙酒店和文藝網紅店之間。
“這是大學路片區總價最低的一套房——133萬。”劉姐指著龍江路上的一處平房說道，由于里面還有租客，記者通過劉姐的手機軟件看到，這是間只有27平方米的房子，衛生間還是與鄰居共用的。
“這套房子放在幾年前都是一百八九十萬的，不過那個時候已經回不去了。”劉姐感慨道。
龍江路已成為遠近聞名的網紅打卡地。
二手房交易軟件顯示，除了這間房，大學路片區還有一套150萬元的，其余都在170萬元以上了。而這間133萬元的27平方米小房，15天內有5次帶看，其余房源帶看量均為0。
“可以貸款的房子都在200萬元以上。”一路走一路說，劉姐帶記者走過網紅街龍江路，穿過名人故居和歷史建筑密布的黃縣路，來到了寬闊的大學路。路口的轉角，一個頗有設計感的小標牌介紹了大學路的淵源：大學路被稱為“青島第一路”，始建于德占青島以后，當時沿青島河鋪設了一條現代馬路，并在今黃縣路路口建了一座石橋，使馬路向北延伸，形成了今天大學路的總體格局。
路邊的林里傳來陣陣鳥鳴，一位小姐姐正在專注地設計墻繪，文藝而又富有沖擊力的畫面，為這條老街增添了不少網紅氣質。
大學路上，一位墻繪師正在專注地工作。
劉姐如數家珍地介紹起這條路上的一處套二房，報價278萬元，面積60多平方米，單價不到4.5萬元，是房東在五六年前為孩子上學購買的，如今完成了它的使命。
房子不同于其他落戶房的蒼老不堪，它建于1989年，在這片屬于“新房子”，大一點的臥室同時承擔起了客廳的功能，獨立的次臥屬于孩子，狹窄的過道墻上鋪了面超大的黑板，掛滿了英語單詞、數字卡片，還有一行心靈雞湯：“自處超然，處人藹然，無事澄然，有事斬然……”
房價幾天一個樣嗎？不
“有人問我是不是淡季買房會便宜一些？我說，在我眼中，學區房沒有淡旺季。因為總有人有需求，水漲船高，早買早踏實。”劉姐說，從她入行一直到疫情之前的十幾年間，自己每年都能成交20套左右的房子。
對此，劉姐的同行大罡深有同感。
2009年，30歲的大罡關掉了自己的一攤小生意，面前擺著兩個選擇：一個是汽車銷售，一個是學區房中介。他選擇了后者，“這是一個可以長期干下去的事兒，類似于‘價值投資’。”
彼時，二手房市場剛剛從2008年的沉寂中復蘇。“我剛開始做的時候，市場就已經很火熱了，自己連稅費怎么回事兒還不知道。每天都有人打電話要求看房子，忙到不用想在店里坐著。”
作為一個新人，大罡入行3個月賣了3套房子，“不是我的能力有多高，而是當時的行情就很火爆，你只要勤快一點，什么人都能賣得了房。”
4月13日下午，大罡帶記者來到東海一路上一處房源前。
“印象深刻的是2014年，我一個人一個月賣了4套房子，做了接近20萬元的業績。”大罡說，那時候，他凌晨3點多就要到房產交易中心去排號，過一個戶差不多要花費“3整天的時間”，“火爆到第一個月我們賣完房子之后，第二個月、第三個月就全泡在交易中心了。”
“有一次，我帶了一家6口一起去看房，兩個孩子、兩個大人、兩個老人。”大罡回憶，那是一套五樓的上清路小學學區房，兩個孩子在車里等著，先是兩口子上去看，看個差不多再讓兩位老人上去看，“就看了一天房子，回頭就定了這套。”
“老人上樓的時候，我印象特別深刻，大姨的腿不太好，當時是我一點點把她攙上去的。”大罡記得上樓時老人跟他說，“哎呀，他們年輕人能看上就行，為倆小孩上學要買套房，我們使使勁能上去，上去之后盡量少下來，咱在上邊給他們做個飯就行。”
老人一番話，讓大罡深有感觸，“這家人條件并不差，即便這樣的家庭，為了子女上個好學校，為了下一代有個好的出路，都在能力所及的范圍內，選擇一個盡量好的學區房。”
最近，溫州一個“神奇的鐵架子”走紅了。這個鐵架子公開標價270萬元，只因擁有溫州市實驗中學2024年初中上學名額，而成為“學區房”。實際上，它既沒有屋頂也沒有房間，只有空蕩蕩的半截磚墻和幾個破爛的鐵架子。
走紅網絡的溫州鐵架子房。圖片來源：中國新聞周刊
而在2020年，青島的一套“茅草房”也曾火出圈。這套建于上世紀20年代的房子，只有12.35平方米，屬于萊蕪一路小學學區房。掛出僅三天，便以84萬元的價格成交。如今登錄二手房交易軟件，依然能找到當時的成交信息。
記者查詢發現，屬于大學路小學學區的恒山路散盤，3月份成交了兩套落戶房，成交價格分別是135萬元、136.8萬元。而在此之前，2021年3月份類似房源的成交價格為215萬元。
“2017年1月，我曾經連續三天成交了三套房子。”青島市場最火爆的時候，也曾經讓劉姐直呼“顛覆三觀”。
“那是2018年的春天，那個時候市場在往上走，房價是幾天一個樣嗎？不，是一天好幾樣！”劉姐說，“我們給房東打一個電話漲幾萬，打一個電話漲幾萬，嚇得我們都不敢打電話了。沒漲價的房東，已經是很厚道的了。”
“一套江蘇路學區的落戶房，只有12個平方米，房東出價200萬元，當時也是這個學區里最便宜的一套。不幸的是，讓我朋友看上了。”劉姐勸朋友別這個時候跟風買房，“但朋友手上正好有200萬元左右的現金，他說自己就是想給孩子解決學位問題，買了也就踏實了，漲也好跌也好，不會后悔。”
于是，劉姐便幫朋友約房東談一談，結果談來談去，反而把價錢談上去了。
“據房東說，當時已經有客戶要買這套房子，要想買就得加兩萬！”見此情形，劉姐的朋友愣是花202萬元買了那套房。后來孩子上學了，等房子不再限售之后，那位朋友又以175萬元把房子賣了。
“幸虧出手了，放到現在也就是140萬的行情。”劉姐挺佩服朋友的心態很好，“賠就賠了吧，反正孩子有學上了。但是我自己有遺憾啊，給朋友買貴了，房東坐地起價讓我很生氣。”
對那個坐地起價的階段，劉姐至今有股憤憤不平之氣，“漲兩萬都算少的，有的房子直接漲了50萬，關鍵還真有人買。”
2018年3月，記者在市南中片路過一家中介，拍攝的房源招牌。
劉姐當時經常碰到這種場面：一套學區房不是一家在看，這個客戶走了，那個客戶進去，都是拿錢來的，“房子看好了，你說個價吧——架勢在這擺著，讓你心里發慌，生怕搶不上這套房子。”
一幕幕瘋狂的場景，如今看起來，恍如隔世。
4月13日上午，記者先后隨機走進大學路上的兩家中介，店內都是兩名員工值班。
一位中介人員介紹，剛過完年回來的2月份市場還是可以的，咨詢量也很大，幾乎天天帶著客戶在外面看房。到了3月份，明顯感覺客戶的熱情直接就沒了，降到了冰點。
“原來周六、周日從來不閑著，現在能有一到兩個客戶看房就不錯了。但租房的客戶還是一直有的，一些老客戶的小房子住不開了，他們會把小房子租出去，再添一點錢租個大房子。”
另一家的中介人員坦承，他供職的這家店是專做學區房的，曾經有5家店鋪，疫情這幾年合并為3家。不少離職的同事紛紛轉行，有的干脆回了老家。
好學校越來越多了
4月13日下午，大罡帶記者來到東海一路，這邊不少老樓已經加裝了電梯。他帶記者看了一套“顏值”頗高的學區房，1996年的96平方米套三房，掛牌價380萬元，屬于市南區實驗小學學區，“市場最好的時候能賣450萬元”。
東海一路屬于市南區實驗小學學區，多數房子可以兼顧上學和居住，不遠處就是繁華的香港路。
“50平米的想換80平米的，100多平米的想要大平層，人都是向往改善的，國家也出臺政策鼓勵改善性需求。”大罡分析，在市場平淡的時候，改善的需求就會往后放，“比如今年2月份迎來‘小陽春’，因為大家都覺得市場會好起來，比較有信心，過完年后大家就著手辦這個事兒。而到了3月份，市場觀望氣氛又濃重起來。”
另外有很重要的一方面，是大罡等中介從業者不得不接受的，那就是“好學校越來越多了，相關部門在不斷地均衡教育資源”。
所有的父母都會想方設法為自己的孩子爭取到最好的教育資源，能讓自己的孩子上一個好的學校，必然導致學區房的供不應求。而當前，島城不斷優化均衡的教育資源，的確正在打破人們的擇校觀念。
2022年出臺的《青島市基礎教育優質資源倍增三年行動計劃》明確提出，推進學位充足供給、新校高位發展、初中強校提質、特色高中創建、優質資源擴容等十大行動，計劃用3年的時間，實現基礎教育優質資源倍增。
大罡承認，青島現在基本沒有條件很差的學校，一些名氣不大的新學校硬件好，周邊居住環境好；而比較有名的學校，往往校舍不夠寬敞，周邊居住環境雜亂，這都是買房人需要去平衡的問題。
2022年12月11日，青島市教育局局長姜元韶向市民報告一年來青島教育發展情況時表示，青島不斷創新辦學機制，打造了大批家門口“好學校”。
在新校建設方面，實行優質學校“一長多校”辦學模式，僅今年秋季學期就將新啟用小學25所、初中（含九年一貫制學校）12所，更多孩子有機會在家門口接受優質教育。
對此，劉姐則認為，學位預警政策的實施也在一定程度上影響了人們對學區房的選擇。
記者查詢《市南區2023年戶籍兒童入學指南》發現，目前市南中片和東一片區內，青島萊蕪一路小學、青島德縣路小學、青島市南區實驗小學、青島鎮江路小學四所小學均有落戶年限限制。
入學指南中明確要求，2023年將在以上四所學校報名的戶籍適齡入學兒童，入學落戶時間限定在2021年8月1日前，安置辦法與2022年相同。
“很多家長想不了這么遠，沒有提前做準備。”劉姐說，這就讓部分人就轉向了私立學校，或者沒有學位預警的片區，“我最近有兩個客戶，很快都買到了浮山后片區的房子，300萬元以內的套二或套三，均價兩萬七八。”
知乎上有個帖子，問江蘇路、大學路學區房是否值得購買？
有人說，根本沒必要，現在青島四區教育資源正在日趨均衡，好老師越來越多，并分散在各個區，更何況優秀老師和優秀校長都實行輪崗制，所以小學初中在哪里上差別不大。
有人說，資金夠了能買就買吧，教育資源總歸還是在老城區，城市發展不可能做到均衡，至少目前是這樣的。
有人現身說法，2023年元旦舉全家之力購置了江蘇路學區的房子，感覺壓力不是一般的大，買完后想的是，孩子會不會融不進這個環境，會不會對孩子的壓力太大？
但在大罡等房產人眼里，每個城市都有自己的“客廳”，青島的“客廳”就是市南沿海一線，“客廳”里的東西是“臥室”或者“儲藏室”里沒有的，比如名校、自然環境和人文環境，“至少目前名校仍是稀缺品，不會是想上就上。”
可不管怎么說，在優質學校帶動下，市南東片、李滄東片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起，給學區房市場帶來沖擊已經是不爭的事實。這種情況下，今后誰還會為了一個學區房而拼個你死我活呢？