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焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 耿宸斐11月15日，中銀證券研報(bào)指出，允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力或?qū)⑦M(jìn)一步緩解。供需兩端新一輪寬松的想象空間正被打開，地產(chǎn)板塊有望迎來修復(fù)。

中銀證券表示，“第二支箭”+金融16條+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，較大程度地提振了市場信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動性問題。

此前預(yù)售資金監(jiān)管多以地方性政策為主。據(jù)中銀證券不完全統(tǒng)計(jì)，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金被超過17個城市運(yùn)用，包括北京、成都、南京、武漢、長沙、濟(jì)南、鄭州、天津、珠海、長春、海口、銀川、無錫、淄博、衡陽、宿州、阜陽等。

從額度方面，本次統(tǒng)一規(guī)定保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%。這樣可以最大程度的保證資金安全，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，也最大程度上利用預(yù)售資金。不過倘若有已支付的工程款，該等工程款是否需要扣除，仍有更多的細(xì)節(jié)待明確。此前，各地對保函額度的規(guī)定有差異：濟(jì)南、南京保函替換資金不得超過項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管額度的65%和60%；武漢不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的95%；也有部分城市將房企資質(zhì)與保函額度直接掛鉤，例如珠海A級誠信企業(yè)保函可替代95%的預(yù)售款，而B級企業(yè)替代比例90%，C、D企業(yè)則不能使用保函。

從用途方面，本次規(guī)定下的置換資金用途相對靈活。預(yù)售資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。其中重點(diǎn)監(jiān)管資金僅用于工程建設(shè)，按照工程建設(shè)進(jìn)度設(shè)置提取節(jié)點(diǎn)；一般監(jiān)管資金除了項(xiàng)目建設(shè)外，還可用于償還開發(fā)貸等，支取手續(xù)相對簡易。本次規(guī)定：保函期限與項(xiàng)目周期匹配，保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

從適用范圍上，房企是否能使用保函仍較為依賴房企自身的信用。規(guī)定要求銀行參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評估房企信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企；同時保函額度全額計(jì)入對房企及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。部分城市，例如武漢、無錫、珠海對申辦保函替代業(yè)務(wù)的房企一直另有信用資質(zhì)方面的要求。譬如無錫規(guī)定A級誠信企業(yè)、武漢明確近2年內(nèi)在預(yù)售資金方面有良好信用記錄才可申辦。

中銀證券認(rèn)為政策釋放了以下兩大利好：一是將銀行信用注入到房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動性壓力，提升預(yù)售資金使用效率。二是此前預(yù)售資金監(jiān)管政策、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金多為地方性政策，本次為全國范圍內(nèi)的規(guī)定，范圍更廣、影響更大，更有利于市場預(yù)期的改善。