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2022年11月，支持地產(chǎn)融資的政策“三支箭”密集發(fā)射。“三支箭”政策可算是找準(zhǔn)了當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，有望帶動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)向常態(tài)回歸。但僅憑這“三支箭”，恐怕還難以保證地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展有賴于預(yù)期的穩(wěn)定，其中關(guān)鍵在于明晰地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式。
在構(gòu)建地產(chǎn)新發(fā)展模式的過(guò)程中，有必要遵循三個(gè)原則：（1）要以增強(qiáng)居民的獲得感為目標(biāo)。過(guò)去幾年的限購(gòu)政策更多把顯性房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)化成了隱性的購(gòu)房門(mén)檻，并未有效提升居民在住房上的獲得感。（2）要更注重供給側(cè)改革。不能再走需求方設(shè)限的老路，而應(yīng)該通過(guò)供給側(cè)改革來(lái)增加土地和房產(chǎn)的供給，把人民群眾對(duì)美好居住環(huán)境的向往落在實(shí)處。（3）要發(fā)揮價(jià)格指揮棒的作用，在時(shí)間和空間上把房?jī)r(jià)和土地供給聯(lián)系起來(lái)，構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度。
在未來(lái)很多年，地產(chǎn)行業(yè)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。只有以提升居民獲得感為目標(biāo)，更加注重在供給側(cè)做改革，通過(guò)構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度來(lái)發(fā)揮市場(chǎng)之作用，才能克服過(guò)去地產(chǎn)調(diào)控中存在的諸多問(wèn)題，構(gòu)建讓各方都滿意的地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2022年11月，支持地產(chǎn)融資的政策“三支箭”密集發(fā)射。11月1日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中債信用增進(jìn)投資公司聯(lián)合召開(kāi)座談會(huì)，邀請(qǐng)21家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)參會(huì)發(fā)言，釋放了支持民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的信號(hào)【1】。11月23日，人民銀行和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)共同下發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，拿出了支持地產(chǎn)融資的16條政策【2】。11月28日，證監(jiān)會(huì)向媒體公布了支持地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的5條政策【3】。
解決地產(chǎn)融資困境的政策“三支箭”可算是找準(zhǔn)了當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。在2022年7月26日發(fā)表的《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的困境和對(duì)策》一文中【4】，筆者曾論述過(guò)：“對(duì)于地產(chǎn)過(guò)于嚴(yán)厲的融資緊縮政策觸發(fā)了行業(yè)的下行，并將行業(yè)推入了惡性循環(huán)中?！钡禺a(chǎn)融資緊縮是當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)反常疲弱的癥結(jié)所在。隨著政策向主要矛盾聚焦，“三支箭”政策落地，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資有望恢復(fù)，其信用風(fēng)險(xiǎn)有望走低，地產(chǎn)行業(yè)有望向常態(tài)回歸。
但僅憑這“三支箭”，恐怕難以保證地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)過(guò)了最近這一年多嚴(yán)厲的調(diào)控之后，地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)包括購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和調(diào)控者在內(nèi)的各方，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都不再有清晰預(yù)期。預(yù)期不穩(wěn)反過(guò)來(lái)又會(huì)抑制當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)。目前，各方都認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去的發(fā)展?fàn)顩r不能令人滿意，要構(gòu)建地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式已成為共識(shí)。但這個(gè)新模式究竟該是怎樣，新在哪里，又怎樣解決過(guò)去發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，還缺乏清晰的圖景。這種模糊讓行業(yè)未來(lái)充滿變數(shù)，業(yè)內(nèi)各方參與者對(duì)未來(lái)有很強(qiáng)不安全感。地產(chǎn)市場(chǎng)的更長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展有賴于各方預(yù)期的穩(wěn)定，其中的關(guān)鍵在于明晰地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式。
總結(jié)過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在構(gòu)建地產(chǎn)新發(fā)展模式的過(guò)程中，有必要遵循以下三個(gè)原則。
原則之一、 地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要以增強(qiáng)居民的獲得感為目標(biāo)。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)是滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也不能偏離這個(gè)目標(biāo)。房?jī)r(jià)是衡量住房可獲得性的指標(biāo)。從房?jī)r(jià)的跨國(guó)比較來(lái)看，我國(guó)居民在住房上的獲得感比較低。Numbeo是一個(gè)收集了世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)生活成本的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)。由于其中的原始數(shù)據(jù)均來(lái)自于世界各地網(wǎng)民上傳的各自生活成本數(shù)據(jù)，所以更能反映出各地居民的真實(shí)感受。Numbeo的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)大陸一線城市的房?jī)r(jià)收入比在世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)中遙遙領(lǐng)先，我國(guó)大陸整體的房?jī)r(jià)收入比也明顯偏高。（圖表 1）
盡管高房?jī)r(jià)意味著低獲得感，但單純調(diào)控房?jī)r(jià)卻未必能提升居民的獲得感。過(guò)去5年，我國(guó)許多城市都出臺(tái)了嚴(yán)厲的限購(gòu)政策以抑制地產(chǎn)需求?，F(xiàn)在回頭來(lái)看，城市限購(gòu)政策的嚴(yán)厲程度與過(guò)去5年房?jī)r(jià)漲幅之間明顯負(fù)相關(guān)?？瓷先?，限購(gòu)政策確實(shí)抑制了房?jī)r(jià)的上漲。（圖表 2）
不過(guò)，過(guò)去幾年的限購(gòu)政策更多把顯性房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)化成了隱性的購(gòu)房門(mén)檻。房?jī)r(jià)看上去漲得慢了，但購(gòu)房者卻需要在戶口、社保、乃至婚姻等多方面付出更高成本來(lái)獲取購(gòu)房資格。這種控房?jī)r(jià)并不會(huì)有效提升居民在住房上的獲得感。
因此，要構(gòu)建地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，不能只盯著房?jī)r(jià)這個(gè)數(shù)字，而應(yīng)該以提升居民的獲得感為目標(biāo)。不從造成高房?jī)r(jià)的供需矛盾入手，而只盯著房?jī)r(jià)做文章，很難提升居民的獲得感，也容易在地產(chǎn)市場(chǎng)中造成新的扭曲，降低市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)效率，甚至反而降低居民的獲得感。
原則之二、地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要更注重供給側(cè)改革。
我國(guó)高房?jī)r(jià)的主要成因是土地供給不足。在2018年8月6日發(fā)表的《房?jī)r(jià)的虛實(shí)二象性》一文中，筆者已經(jīng)論述過(guò)高房?jī)r(jià)背后的土地供給問(wèn)題【5】。對(duì)比一線城市和二三四線城市，可以更容易看出土地供給不足對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用。在過(guò)去10年，我國(guó)一線城市年人均土地供給面積不足0.2平方米，大概只有二三四線城市年人均土地供給面積的1/3。一線城市明顯較低的人均土地供給面積，讓一線城市房?jī)r(jià)明顯偏高。（圖表 3）
因此，要構(gòu)建讓居民滿意、有足夠獲得感的地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，需要更多在供給側(cè)做文章，而不能像過(guò)去的地產(chǎn)調(diào)控一樣只注重對(duì)需求的限制。我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)需要做供給側(cè)改革，通過(guò)增加土地供給來(lái)增加房產(chǎn)供給，從而緩解市場(chǎng)上的供需矛盾，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)，并最終增強(qiáng)居民的獲得感。人民群眾對(duì)美好生活的向往，不可能通過(guò)對(duì)向往加以限制來(lái)實(shí)現(xiàn)，而只能通過(guò)增加供給來(lái)支持。相應(yīng)地，地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式不能再走需求方設(shè)限的老路，而應(yīng)該通過(guò)供給側(cè)改革來(lái)增加土地和房產(chǎn)的供給，把人民群眾對(duì)美好居住環(huán)境的向往落在實(shí)處。
原則之三、地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要發(fā)揮價(jià)格指揮棒的作用。
十八屆三中全會(huì)要求，要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。越來(lái)越多發(fā)揮市場(chǎng)作用，是我國(guó)改革開(kāi)放四十多年取得輝煌成就的主要原因。而市場(chǎng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于發(fā)揮價(jià)格在資源配置中的指揮棒作用。價(jià)格是是供需力量對(duì)比的表征指標(biāo)，更高的價(jià)格意味著供不應(yīng)求的矛盾更突出，會(huì)吸引更多供給流入行業(yè)，從而緩解供需矛盾，進(jìn)而平抑價(jià)格。
過(guò)去十年，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中未能充分發(fā)揮價(jià)格指揮棒的作用，未能讓市場(chǎng)在土地這一地產(chǎn)市場(chǎng)最原初資源的配置中發(fā)揮決定性作用。其結(jié)果是，在時(shí)間上，土地供給的快慢與房?jī)r(jià)增速的高度相關(guān)性不強(qiáng)，因而難以通過(guò)土地供給的增加來(lái)及時(shí)平抑房?jī)r(jià)，而只能更多依賴需求側(cè)的限制政策來(lái)壓低房?jī)r(jià)。而在空間上，土地供給與地產(chǎn)需求錯(cuò)配，地產(chǎn)需求大的一線城市，土地供給卻明顯偏低。這既使得一線城市房?jī)r(jià)明顯過(guò)高，也讓部分地產(chǎn)需求弱的三四線城市的土地利用效率偏低。
要構(gòu)筑地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，需要糾偏過(guò)去不注重發(fā)揮市場(chǎng)作用的地產(chǎn)調(diào)控思路，要在時(shí)間和空間上把房?jī)r(jià)和土地供給聯(lián)系起來(lái)，構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度。如此，方能讓土地和房產(chǎn)的供給更好與需求結(jié)合，讓地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更有效地滿足人民對(duì)美好生活的向往。
在未來(lái)很多年，地產(chǎn)行業(yè)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。地產(chǎn)行業(yè)的支柱的地位來(lái)自人民群眾的需求，來(lái)自人民群眾對(duì)美好生活的向往，不是任何人能否定的。什么時(shí)候中國(guó)人民不再關(guān)注自己的居住條件，不再有改善居住環(huán)境的需求，房地產(chǎn)業(yè)才會(huì)失去其支柱地位。
人民群眾理應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)不滿——高房?jī)r(jià)所反映的低獲得感絕對(duì)不符合人民群眾對(duì)美好生活的向往。面對(duì)高房?jī)r(jià)，需要仔細(xì)研究其成因，找準(zhǔn)對(duì)策，而不能想當(dāng)然，更不能讓情緒宣泄代替冷靜思考。只有以提升居民獲得感為目標(biāo)，更加注重在供給側(cè)做改革，通過(guò)構(gòu)建有價(jià)格彈性的土地供給制度來(lái)發(fā)揮市場(chǎng)的作用，才能克服過(guò)去地產(chǎn)調(diào)控中存在的諸多問(wèn)題，構(gòu)建讓各方都滿意的地產(chǎn)發(fā)展新模式。（完）
【1】中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2022年11月2日，《21家民營(yíng)房企被召集座談：增信發(fā)債將擴(kuò)容》，http://bond.jrj.com.cn/2022/11/02174837107144.shtml。
【2】人民銀行，2022年11月23日，《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行(行情601988,診股)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，http://www.gov.cn/xinwen/2022-11/23/content_5728454.htm。
【3】證監(jiān)會(huì)，2022年11月28日，《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)》，http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c6763083/content.shtml。
【4】徐高，2022年7月26日，《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的困境和對(duì)策》，http://www.chinacef.cn/index.php/index/article/article_id/9298。
【5】徐高，2018年8月6日，《房?jī)r(jià)的虛實(shí)二象性》，http://www.chinacef.cn/index.php/index/article/article_id/5034。