文/樂居財經 楊宏彬
想在上海買房的程先生，最近有些煩惱。
【資料圖】
2022年以來，房地產界尤為不太平。房企陣陣“雷聲”讓購房者的信心跌落谷底。為了“安全”起見，程先生還是想購買由國企開發(fā)的樓盤。
經過仔細挑選后，程先生相中了閔行華發(fā)建發(fā)縵云項目。但不如人意的是，該樓盤在當下的市場環(huán)境爆發(fā)了極高的熱度，11月12日中午12:00，華發(fā)建發(fā)縵云認購結束，項目一次性推售全部666套房源，認購客戶近2000組，認購率近300%。
如此之高的認購率，程先生想著自己可能也只能陪跑了。由雙國企聯(lián)合開發(fā)的項目，獲得市場追捧或是正?，F(xiàn)象。不過在近日，這個項目的股東層面卻產生了一些微妙的變化。
12月6日晚間，建發(fā)國際集團（1908.HK)發(fā)布公告稱，將向控股股東建發(fā)房產收購福建兆潤100%股權，作價約1006.28萬元。
具體來看，福建兆潤由建發(fā)房產及其全資子公司廈門利源各持有94.4%及5.6%的股權，收購方為建發(fā)國際全資子公司益悅及廈門兆翊蓉。收購完成后，益悅及廈門兆翊蓉分別持有福建兆潤95%及5%的股權。
這筆交易的金額不僅僅只有股權代價。根據(jù)公告，益悅及廈門兆翊蓉將根據(jù)各自的股權比例，償還福建兆潤的股東貸款，利息及本金總計約15.52億元。加上股權轉讓款，交易的實際金額應為15.62億元。
轉讓福建兆潤，建發(fā)房產是為了將項目注入建發(fā)國際。福建兆潤分別持有上海浦鋒及上海浦驍兩家項目公司各49%的股權，另外51%的股權由華發(fā)全資子公司上海鏵發(fā)所持有。這兩家公司分別對應著上海閔行區(qū)的兩個地產項目，其中之一，便是華發(fā)建發(fā)縵云。
隨著交易的完成，華發(fā)的合作方將由建發(fā)房產轉變?yōu)榻òl(fā)國際。而建發(fā)國際則表示，參股上海地塊可進一步擴大本集團土地儲備規(guī)模，擴大集團的房地產開發(fā)業(yè)務。
注入活水
福建兆潤參股的兩個項目地塊，是建發(fā)房產與華發(fā)在今年才剛剛摘得的。
6月6日，上海迎來首次集中供地第三日土地拍賣，共出讓4幅地塊，涉及閔行、奉賢兩個區(qū)，其中閔行3幅地塊、奉賢1幅地塊，總出讓面積18.88萬平方米，總建筑面積約30.32萬平方米。
當日，福建兆潤與上海鏵發(fā)組成聯(lián)合體上海浦鋒，摘下閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，作價29.864億元，溢價率9.39%。
資料顯示，地塊出讓面積6.13萬㎡，容積率1.2，建筑面積7.36萬㎡，為住宅用地，保障房占比不小于5%，公建占比不小于4.08%，住宅套數(shù)下限706套。
拿下地塊后，雙方便為項目定下案名：華發(fā)建發(fā)·縵云，并實現(xiàn)開盤。首次推出的666套房源，均價68000元/平方米，開盤首日便宣告售罄。據(jù)了解，該項目工程將于2024年12月或之前竣工。
7月28日，為期四天的上海第二批集中土拍落幕。這場土拍中，建發(fā)房產與華發(fā)組成的聯(lián)合體上海浦驍，摘下閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元15-01地塊，作價9.65億元，成交樓面價為40875元/平方米，溢價率8%。地塊占地面積約為1.97萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積不超過約2.36萬平方米，作住宅用途。
地理位置上，這兩個項目僅僅相隔一個十字路口。目前，第二個項目的案名已經定為“縵玥華庭”，將推約212套房源，均價68000元/㎡，建筑工程將于2024年9月或之前竣工。
建發(fā)房產將兩個已經售罄以及即將發(fā)售的熱門項目注入建發(fā)國際，無疑是為其注入了一股活水，兩個樓盤的收益無疑將大幅優(yōu)化建發(fā)國際的經營現(xiàn)金流。
從轉讓價格來看，建發(fā)房產并未做出一絲一毫的溢價。截止2022年9月20日，福建兆潤的凈資產約為1006.28萬元，與股權轉讓款一致。
“借箭”購物
“第三支箭”的射出，為房企打開了緊閉多年的股權融資大門，建發(fā)國際也隨即完成股權融資，這一動作幾乎與向建發(fā)房產收購與項目同步完成。
12月6日晚，建發(fā)國際宣布，配售事項已完成，合共4500萬股銷售股份，已按每股銷售股份17.98港元的配售價成功配售予不少于六名由配售代理所促使的承配人。認購股份相當于經配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大的已發(fā)行股本約2.75%
經過配售，建發(fā)國際共募集了8億港元，公告顯示，建發(fā)國際將把募集資金的80%于償還貸款，20%用于一般運作資金。
前腳才公布募集資金完成，后腳就向大股東收購項目，很難不讓人把兩件事情聯(lián)系在一起。
建發(fā)國際進行配股，實際上是比較劃算的。在經過深度調控后，資本市場對于地產的態(tài)度已大不如從前，多數(shù)地產股都成了“地慘股”，股價一落千丈。在“三支箭”的助力下，短期雖有大幅提升，但多數(shù)公司股價仍處于低位。
建發(fā)國際的股價在眾多地產股眾算是比較出眾的，這一年的風云變化并未讓其受到太多影響，目前股價較年初仍上漲超28%。
資本市場的表現(xiàn)是建發(fā)國際經營的“縮影”。2022年上半年，建發(fā)國際實現(xiàn)營業(yè)收入169.5億元，同比增長90.81%；實現(xiàn)公司權益持有人應占利潤8.42億元，較上年同期增長158.89%。資本負債也保持健康良好狀態(tài)，截止6月末，公司凈負債率僅為68.55%，現(xiàn)金短債比達3.6倍。
建發(fā)國際本身經營穩(wěn)健，通過發(fā)行股份購買控股股東或其他企業(yè)優(yōu)質資產的房企，能在不增加杠桿的情況下獲得優(yōu)質土地資源，支撐未來的發(fā)展。