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作者|陳盼盼
出品|焦點財經
最近，地產行業好消息不斷。同時，焦灼了一年多的房企化債問題迎來新轉機。多家房企的債務重組按下“快進鍵”。
12月9日，融創中國公布了境外債務重組方案。前一天，世茂股份宣布，擬召開債券持有人會議，所有存續債券停牌。
12月6日，龍光境內220億元債券獲得展期，成為第二家境內債整體展期房企。
稍早前，華夏幸福披露，超八成持有人簽署境外美元債重組支持協議，并計劃定增融資，用于償債、保交樓。當代置業稱，已滿足離岸債務重組生效日期2個條件。綠地控股宣布9只境外債獲得展期，共計32.41億美元。
此外，中國奧園正在積極推進債務重組，向債權人提交了重組方案。
業內人士指出，近期政策面好轉，帶動市場面向好的方向發，出險房企的債務展期及再融資難度也將相應下降。
富力、龍光“闖關”
此輪房企流動性危機，以去年9月行業龍頭恒大雷為開端，此后宣布債務違約的房企數量與日俱增。
據不完全統計，目前房地產行業出險房企數量已達52家，房企出險規模創歷史新高。
面對債務違約，出險房企們表現各異，有躺平、擺爛的，也有積極自救的，但債務重組取得實質性進展的不多。
目前，只有富力、綠地、龍光的債務得以順利展期，率先獲得一絲喘息之機。
這其中，富力是第一個進行境內外債務整體“打包”展期的房企。
今年7月，富力宣布，完成10筆美元債的整體展期，合計金額49.43億美元，折合人民幣約332億元，整體展期3-4年。
三個月后，富力地產再次宣布，8筆境內債已完成整體展期，合計金額135億元，還款期限從4個月延長至3年以上。
相對于一筆筆債券展期，富力債務整體展期的思路，為龍光提供了參考樣本。
11月初，龍光向投資人提交了一份境內債整體重組方案。經過幾番磋商、調整、延長投票截止時間，最終于12月6日，龍光境內債整體展期獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。
焦點財經了解到，富力與龍光能“闖關”成功，有三個關鍵點。
一是企業基本面較好。富力、龍光項目多數布局在大灣區，資產質量優質，在債務展期、獲得喘息時間后，有望盡快脫困。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴焦點財經，富力、龍光資產質量、財務狀況、總體來說還算健康，只是短期流動性面臨困難。近期，信貸、債券、股權的融資支持政策“三箭齊發”對于這類民企的扶持力度在加大，令債權人看到了償債的希望。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖也認為，富力和龍光本身的國內債部分規模相對比較小，加上政策面好轉，國內債權人信心比較足。
二是有承擔債務的誠意。自助者，天助之。面對錙銖必較的債權人們，出險房企積極溝通，紛紛拿出償債的誠意。
富力能順利完成境內外債券展期的原因之一，在于它拿出了倫敦ONE、馬來西亞富力公主灣兩個海外優質資產，作為10只境外債增信措施，讓債權人心里有底。
龍光獲得通過的境外債重組方案，不僅較原定展期時間縮短了6-9個月，還優化了利息支付方案：展期首年利息兌付比例從20%提高至50%，并約定此后半年兌付剩余50%，對10萬以內債權設置小額兌付條款。
此外，龍光還提供了大灣區及西南的項目質押擔保，并在與投資人展期過程中承諾，將嚴格按照展期方案落實企業責任，全力提升生產經營，保交付、促銷售、促回籠，以時間換空間，加快回到良性健康發展軌道，以切實行動回饋投資人，保障投資人、客戶、合作伙伴等所有利益相關者的權益。
在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，龍光通過境內債全面展期，是其展期方案比較切合實際，考慮到了債權人的各方面需求。
三是債權人的妥協。從利益關系看，債務人與債權人天然對立。債務人希望展期越長越好，前期支付越少越好，而債權人希望展期期限越短，前期支付越多。
這也是使得展期方案的博弈非常激烈。于債權人而言，博弈中的適當妥協，也是保護最大利益的一種選擇。
柏文喜表示，富力、龍光的債權人對于當前的行業形勢有了充分認知而被迫接受了債務展期。當前，國內將“保交樓”放在優先級。若不接受債務展期，就會走到破產重整清算這條路，屆時債權人損失更大。
化債進行時
富力、龍光的債務展期，令其他出險房企看到了希望。它們的債務重組思路值得出險房企借鑒和效仿。
目前，越來越多的房企計劃債券整體打包展期。
有知情人士透露，奧園擬對境內債務進行整體打包重組，正在與境內投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內公開市場債務總額約為116億元。
12月8日，世茂股份稱，擬召開債券持有人會議，所有存續債券停牌。
業內人士指出，這是先將存量的債券打包停牌，然后針對所有的債券投資者召開持有人會議，對所有存量債券整體展期進行審議。
除了奧園、世茂股份，融創境內債務重組方案于近日流出。對比此前的重組方案，融創縮短了部分債務展期時間：針對已經展期的債務，最新方案將展期時間由3.75年降至3年；針對目前未展期的債務，最新方案將展期時間由4.5年降至4年。
同時，融創為旗下多筆公司債增加了償付保障措施，用紹興黃酒小鎮以及重慶、廣州、無錫、濟南、成都等文旅城項目收益權提供增信。
據悉，融創擬定在12月初進行表決，方案要求50%債權人以上投票同意率才可通過。
相對于境內債重組，境外債復雜程度更高，推進過程也更曲折，取得實質性進展更為不易。
今年9月，華夏幸福公布了對11筆美元債進行債務重組的計劃。
12月2日，華夏幸福透露，目前與持有境外美元債券本金總額超過83.64%的持有人，簽署境外《重組支持協議》。其中，持有原始債券本金13.15億美元持有人，選擇將其債權中的部分份額通過以股抵債受償。
以股代償方案也出現在融創中國的境外債重組方案中。
12月9日，融創計劃，將30億-40億美元的現有債務及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具；將剩余現有債務展期，期限為2至8年。
融創稱，目前尚未就境外重組的條款訂立正式協議，將繼續與債權人小組進行積極和建設性的對話。
路漫漫其修遠兮，融創要想完成境外重組，尚有一段路要走。
化債的關鍵是自救
不過，債務重組完成，并不意味著出險房企能徹底脫困。
李宇嘉表示，債務展期只是給房企一個喘息的機會，最重要的還是自救，加快資產重組，加快銷售，才有機會“復活”。
盡管近期民營房企獲得了發債機會，但國金證券研報認為，民營房企面臨的主要困境是銷售下滑回款減少，支持發債很難解決其資金壓力的根本來源。
不過，11月23日，央行、銀保監會聯合出臺“金融16條”，其中明確提出“重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目”。這預示著，出險房企將迎來資產重組的窗口期。
至于銷售回暖，中信證券預計，2022年確認了地產的政策底，房企融資和居民購房的監管約束、市場化的土地價格和利率水平對于房企而言均較為有利，房地產基本面已然具備復蘇的前置條件。
“在需求側和供給側政策的共同推動下，商品房銷售有望在明年二季度顯著復蘇，對應居民信貸修復、社融回暖和寬信用落地“。