觀點網訊：1月4日，惠譽將希慎興業(yè)有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)展望從穩(wěn)定下調至負面，并確認該評級為“A-”。
【資料圖】
惠譽確認了希慎興業(yè)的高級無抵押評級，以及Hysan (MTN) Limited發(fā)行的40億美元中期票據計劃評級為“A-”。確認其子公司Elect Global Investments Limited的美元次級永續(xù)資本證券評級為“BBB”。
負面展望反映了希慎興業(yè)的利息覆蓋率較低，這是由于在利率高企且不斷上升的環(huán)境下投資增加所致。該公司的投資物業(yè)(IP) EBITDA利息覆蓋率在2022年上半年降至2.6倍，惠譽預測到2024年將逐步恢復至3.1倍，低于惠譽的負面觸發(fā)閾值(3.5倍)。
惠譽認為希慎興業(yè)的流動性狀況是穩(wěn)固的，該公司有資源和能力通過資產貨幣化來減少債務并提高利息覆蓋率。然而，其計劃的執(zhí)行存在不確定性。如果在中短期內沒有取得進展，將其投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率提高到3.5倍，惠譽可能會進一步采取負面評級行動。
“A-”的發(fā)行人違約評級反映了該公司在香港特區(qū)投資物業(yè)組合的彈性表現，盡管受到了疫情影響，但入住率仍很高。2023年1月內地與香港特區(qū)恢復通關后，租金回升的可能性也為上述趨勢提供支撐。
惠譽預測希慎興業(yè)的覆蓋率在2024年恢復到3.1倍，這是由于上海利園(Shanghai Lee Gardens)商業(yè)項目的增加以及其香港特區(qū)零售物業(yè)投資組合的復蘇對EBITDA的貢獻，并將緩解較高的融資成本。惠譽的評級案例假設2023年的平均融資成本將從2022年上半年的2.8%上升至3.5%。與評級水平相近的同行相比，其覆蓋率較低。
惠譽估計，經過2022年的進一步收購，包括上海利園和土瓜灣(TKW)住宅項目的少數股權，希慎興業(yè)的杠桿率(以凈債務/投資物業(yè)價值之比(按比例并表加路連山道(CHR)項目)衡量)從2021的17.9%增至2022年24.6%
惠譽預計2023-2025年該公司的杠桿率將維持在24%-25%，因為惠譽預計在未來三到四年內，該公司對CHR項目的建設成本支出為38億港元，對TKW項目的建設支出為10億港元。香港特區(qū)利園項目的翻新也可能需要更多資金。盡管杠桿率處于較高水平，但仍在30%的負面評級觸發(fā)閾值內，盡管上行空間有所減少。
零售業(yè)復蘇，2023-2024年經濟復蘇將繼續(xù)，因為與內地的通關可能會導致游客重返香港，從而使該公司在銅鑼灣地區(qū)的零售投資物業(yè)受益。惠譽預測其租金收入在2023-2024年將增長5%，恢復到2020前的水平。
寫字樓投資組合壓力緩解，惠譽預計2023年的續(xù)租率將持平，到2024年入住率將逐步提高至94%，因為香港特區(qū)一直在放松限制，并將受益于2023年1月中國內地與香港地區(qū)重新通關。
擴大規(guī)模，希慎興業(yè)在收購其位于香港銅鑼灣物業(yè)附近的CHR項目、上海利園商業(yè)項目和TKW項目的少數股權后，擴大了投資組合規(guī)模和地理多元化。希慎廣場(Hysan Place)翻新后花了15個月，利園三期翻新后只花了5個月，入住率就超過90%，租金情況良好。
2022年上半年，希慎興業(yè)擁有67億港元的現金(包括定期存款)和46億港元的未使用承諾性授信額度，足以覆蓋其25億港元的短期債務。在償還2023年1月到期的3億美元債券后，希慎興業(yè)在未來18個月內的資本市場債務到期規(guī)模維持低位。該公司的投資物業(yè)在2022年上半年估值為987億港元，提供了額外的流動性來源和財務靈活性。
希慎興業(yè)是香港地區(qū)領先的物業(yè)投資、管理及開發(fā)公司，擁有超過400萬平方英尺的優(yōu)質辦公、零售及住宅物業(yè)。該公司自1920年成立以來，是銅鑼灣最大的商業(yè)地產商之一。