(相關(guān)資料圖)
文：天風(fēng)宏觀宋雪濤/聯(lián)系人張偉
2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》（下稱“《通知》”），允許新房價格環(huán)比、同比均連續(xù)3月下降的城市，階段性維持、下調(diào)或取消首套貸利率下限。自從2021年9月29日房地產(chǎn)金融工作座談會召開以來，一系列房地產(chǎn)支持性政策陸續(xù)推出已有一年多時間，期間供給側(cè)鼓勵融資、需求側(cè)放松或取消限制的政策數(shù)量不斷增加，但核心指標(biāo)商品房銷售面積依然低迷。
對于這一政策能起到何種效果？我們有幾點判斷：
第一點，從《通知》的內(nèi)容來看，政策“支持剛需購房”的同時，依然堅持了“房住不炒”的基調(diào)。
首先，《通知》只針對首套住房的房貸利率下限，并不涉及二套及以上的住房，作用范圍僅面向剛性購房需求。其次，《通知》明確了如果后續(xù)評估過程中“新房售價同環(huán)比均連續(xù)3月上漲”，則應(yīng)在下一季度起恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限，即政策在遏制房價連續(xù)下跌的同時，也在防范房價持續(xù)上漲，并未放開對投機性需求的約束。
第二點，按照“新房售價同環(huán)比均連續(xù)下跌月數(shù)”的標(biāo)準(zhǔn)來看，當(dāng)前商品房銷售壓力超過了2012年，但尚未達(dá)到2014-2015年的程度。
根據(jù)《通知》要求，截至2022年11月，70個大中城市當(dāng)中符合“新房售價同環(huán)比均連續(xù)3個月下跌”標(biāo)準(zhǔn)的城市共有38個，占54%。
2012年商品房銷售壓力最大時（5月），70個大中城市有19個符合“新房售價同環(huán)比均連續(xù)3月下跌”的標(biāo)準(zhǔn)；而2014商品房銷售壓力最大時（12月），70個大中城市中有63個城市符合標(biāo)準(zhǔn)，占比接近90%。如果認(rèn)為符合調(diào)整首套房貸利率的城市是央行評判標(biāo)準(zhǔn)中存在銷售壓力的城市，那么從這一點來看，當(dāng)前房地產(chǎn)需求端的壓力介于2012年和2014-2015年之間。再考慮當(dāng)前的潛在需求水平低于2014-2015年，當(dāng)前的房地產(chǎn)需求端的壓力可能已經(jīng)逼近甚至超過2014-2015年。但是，從政策出臺的情況來看，當(dāng)前對如限購、限售等約束性政策因城施策地放松，可能已經(jīng)達(dá)到2012年的放松力度，但距離2015年房地產(chǎn)去庫存的政策力度仍有一定差距。
第三點，政策的受益范圍主要集中在三線和弱二線城市，部分城市政策已經(jīng)放松，且部分城市人口在第七次人口普查期間已經(jīng)有凈流出的趨勢，預(yù)計本次政策對地產(chǎn)銷售更多是邊際改善的作用。
分城市能級來看，當(dāng)前調(diào)整符合標(biāo)準(zhǔn)的城市主要在三線及弱二線，一線尚無符合標(biāo)準(zhǔn)的城市。其中三線城市共有25個符合下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限的標(biāo)準(zhǔn)，在35個三線城市中的占比為71%；二線城市共有13個符合標(biāo)準(zhǔn)，在31個二線城市中的占比為42%。
但是對三線和弱二線城市來說，部分約束性政策已經(jīng)在2022年因城施策地放松，此次調(diào)整首套房貸款利率下限的政策對這些城市房地產(chǎn)銷售的改善只是起到邊際作用。政策的實際效果，既和三線和弱二線城市的剛性購房需求有關(guān)，也和房貸利率對首套房、剛需房銷售的影響彈性有關(guān)。
從人口流動來看，三線及以下城市的剛性購房需求空間受限于人口流出。第七次人口普查期間（2010-2020年），70個大中城市中有13個三線城市常住人口負(fù)增長，占35個三線城市的37%，而一二線城市中則僅有哈爾濱人口負(fù)增長。合理推斷，三線以下城市的人口流出壓力會更大。
第四點，可以期待的是，一部分2022年的剛性購房需求可能延遲到2023年兌現(xiàn)，最多可支持商品房銷售面積增速約2個百分點。
根據(jù)我們在《對直覺的背離——2023年房地產(chǎn)市場展望》中的測算，2022年住宅類商品房實際銷售面積相較于潛在需求存在一定程度的負(fù)偏離，預(yù)計全年的實際銷售面積較潛在需求中樞偏離-5.2%，缺口約為6500萬平方米。這個銷售缺口可能是受疫情、居民收入預(yù)期、部分項目停工爛尾等多因素共同導(dǎo)致的。
根據(jù)《地產(chǎn)下行的盡頭：多少億平是終點？——中國房地產(chǎn)市場的長期需求測算》里的測算，2022年潛在需求中“剛性需求：改善性需求”的比例關(guān)系約為0.9：1，預(yù)計2022年被“誤傷”的剛性需求約為2900萬平方米，這部分需求對應(yīng)商品房銷售面積增速大約2個百分點。
根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，目前不符合調(diào)整首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的一二線城市共有22個，占全國住宅銷售面積的19%（按2021年數(shù)據(jù)計算），扣掉這部分之后，2900萬平方米被“誤傷”的剛需還剩下約2400萬平方米。
從2014-2015和2020年的經(jīng)驗來看，首套平均房貸利率持續(xù)下降能為商品房銷售帶來短期的積極作用。如果今年房地產(chǎn)政策能夠大力度地支持剛性需求，那么去年被誤傷的剛需延遲到今年兌現(xiàn)，也能最多支持2023年住宅類商品房銷售面積增速約2%。樂觀情況下，2023年住宅類商品房銷售面積同比增速有望提升至0%。
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