保利發展：保三爭一 | 曙光⑥

在過去很長一段時間，保利發展的標簽一直是“央企第一，行業前五”。2017年，不甘于此的保利發展前董事長宋廣菊喊出了重回行業前三的目標，此后的幾年間，其銷售規模也逐年增長，但直至2021年7月退休都未能實現目標。這一年，保利發展銷售排名上升一位至行業第四，距離目標越來越近。

2022年，保利多年的愿望終于實現。據克而瑞2022年銷售榜，保利發展以4573億元的全口徑銷售金額排名行業第二，較2021年同期上升兩個位次。與第一名碧桂園之間的差距僅有70億元。

實際上，在去年8月末，保利發展已經憑借2817億元的銷售額超越萬科，成為銷售規模僅次于碧桂園的房企。

在去年4月的業績會上，繼任者劉平在“重回前三”的基礎上提出了新的目標：進三爭一。他解釋道，不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。

對此，劉平曾稱，在行業波動中，保利作為行業領軍企業，公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢，更能捕捉市場機會。基于對行業和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。

積極變革

劉平上任后，便對公司的高管團隊以及組織架構都進行了力度較大的調整，打造了一支更精干、更高效的作戰隊伍。

2021年12月，保利發展進行了一次組織架構調整，涉及總部中心的架構調整，以及總部和子公司的人員變更，將原來的運營管理中心調整為地產管理中心，新增了面向產業公司的產業管理中心，多元業務的戰略地位得以凸顯。

調整后，總部中心多了兩個部門：地產管理中心和產業管理中心。原先與房地產開發相關的成本、運營等職能，都并入了新設立的地產管理中心。

2022年初，保利鮮明地提出要從結構優化、管理優化、競爭力優化三方面進行大變革。并成立了廣東、華東區域共享中心籌備工作組，希望推動產品的標準化，進一步加強核心競爭力。

同時，保利發展大膽使用年輕干部，為公司注入新活力。這一輪人事調中，保利任命了13位分公司總經理，其中11位為“80后”青年干部，4位“85后”，近半數擁有碩士學歷。另一方面則推動一線董事長總經理回總部，升級總部架構，加強總部的戰略統籌能力，從而更好的賦能業務。

逆勢拿地

想要做到行業前三甚至是第一，規模是基石。在多數房企減少或者減少拿地的2022年，保利開始逆勢擴張。

在2022年的中期業績會上，劉平談及公司2022年投資預算時曾指，公司整體的拓展邏輯還是質量重于數量，保障股東投資回報，全年投資計劃是3650億元。保利發展會維持市場份額，量力而行，按照自己的節奏就能水到渠成。

上半年，保利發展拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。在投資策略上，保利發展上半年在一二線城市、38個核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個百分點。保利發展強調，這些拓展資源全部位于市場有效邊界內。

與此同時，保利發展對重資產的投入也開始更加謹慎，嚴控商辦及自持物業規模，上半年新增住宅貨量占比94%，同比提升8個百分點。

三季度，保利發展繼續加大投資，新拓展項目33個，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴展投資均價為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

據克而瑞發布的報告《2022年新增貨值TOP100》，保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元，位居行業第一。

作為央企的保利，在融資上一直占有優勢。2022上半年，保利發展的借款成本僅有4.32%，處于行業較低水平。

距離行業第一越來越近，保利發展乘著融資開閘的東風為自己“儲糧”。

12月30日晚間，保利發展披露再融資預案，公司擬定增募集不超過125億元，其實際控制人保利集團擬參與認購1億至10億元。方案披露，此次募集資金擬投向保利位于廣州、南京、西安等地14個住宅項目的建設，以及補充流動資金。

這是上市房企股權融資政策優化以來，募集資金規模最大的涉房再融資。