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距離人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)今年1月5日“決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”已經(jīng)過(guò)去了二十余天，房貸款利率下調(diào)了嗎？據(jù)了解，在動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合條件的城市已下調(diào)了當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限，有的首套房貸款利率下調(diào)至3.8%。
央行網(wǎng)站截圖
據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。若某城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/P>
此次調(diào)整的關(guān)鍵變量，是首套房利率政策下限，即“底”的變化。在房貸利率的定價(jià)機(jī)制中，“底”是基礎(chǔ)。首先，監(jiān)管部門(mén)在全國(guó)層面給出一個(gè)“底”；其次，各城市決定在全國(guó)“底”的基礎(chǔ)上加多少，形成相應(yīng)的城市“底”；最后，各銀行決定在城市“底”的基礎(chǔ)上加多少，形成實(shí)際的執(zhí)行利率。根據(jù)新政，符合條件的城市可階段性下調(diào)或取消首套房利率的“底”，這有助于較大幅度降低購(gòu)房者的財(cái)務(wù)成本。
正確理解新政，要注意“首套房”概念。有聲音質(zhì)疑，下調(diào)、取消首套房利率政策下限，是否會(huì)導(dǎo)致熱錢(qián)涌入樓市？對(duì)此不必?fù)?dān)憂。調(diào)整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不會(huì)變。新政強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)施策，大力支持購(gòu)買(mǎi)第一套住房的剛性需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
正確理解新政，要關(guān)注“部分城市”劃定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，而非存量房產(chǎn)；其次，該價(jià)格必須連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降。由此可見(jiàn)，符合條件的城市數(shù)量有限。新政有助于滿足三線城市以及部分二線城市的新市民購(gòu)房需求。
正確理解新政，要把握“動(dòng)態(tài)調(diào)整”安排。新政兼具靈活性和穩(wěn)定性。何為靈活？房貸利率根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)雙向、動(dòng)態(tài)調(diào)整。需注意，在后續(xù)的評(píng)估期內(nèi)，若該城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，那么自下一個(gè)季度起，該城市要恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房利率下限。何為穩(wěn)定？眾所周知，雖然房?jī)r(jià)存在周期性波動(dòng)，但若形成趨勢(shì)性波動(dòng)，即連續(xù)3個(gè)月上漲或連續(xù)3個(gè)月下降，通常需要較長(zhǎng)時(shí)間。也就是說(shuō)，盡管新政每季度評(píng)估房?jī)r(jià)變動(dòng)，但多數(shù)城市不會(huì)觸發(fā)利率調(diào)整的條件，觸發(fā)條件所需要的時(shí)長(zhǎng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)評(píng)估周期時(shí)長(zhǎng)。
接下來(lái)，各地要從利長(zhǎng)遠(yuǎn)、促發(fā)展的角度出發(fā)，科學(xué)評(píng)估、動(dòng)態(tài)掌握當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)變動(dòng)情況，用足、用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，穩(wěn)定預(yù)期、提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。