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保利發(fā)展(行情600048,診股)將12家與碧桂園合資成立的項目公司股權(quán)擺上貨架。
2月3日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，保利發(fā)展旗下12家項目公司股權(quán)進場交易的申請已通過，規(guī)劃為12宗項目打包轉(zhuǎn)讓，競價起始價為前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目轉(zhuǎn)讓底價的總和，即22.97億元，披露時間為2023年2月3日至2023年3月2日。
競價方式上，截至信息披露期滿，如征集到兩個及以上符合條件的意向受讓方，則通過網(wǎng)絡(luò)競價一次報價的方式確定受讓方。如成交價格高于競價起始價，增值部分按前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目轉(zhuǎn)讓底價的比例進行分配。
此外，在原股東未放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，如僅征集到1個符合條件的非原股東意向受讓方，則不再組織上述競價活動，由該意向受讓方單獨進行報價，并以此價格征詢原股東是否行使優(yōu)先購買權(quán)。
“及時止損”
事實上，除了轉(zhuǎn)讓方保利發(fā)展，這12家項目公司的原股東均為碧桂園。
信息顯示，這12家項目公司分別是常州晟金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、珠海和筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中山祥越實業(yè)投資有限公司、中山市碧朗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、句容碧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南通市通州區(qū)碧保置業(yè)有限公司、溫州升聚投資管理有限公司、臺州和隆置業(yè)有限公司、重慶保南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、曲水天熠實業(yè)發(fā)展有限公司、南京保寧置業(yè)有限公司。
從明面上看，碧桂園僅直接持股了溫州升聚投資、珠海和筑、臺州和隆、曲水天熠、重慶保南、珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)、中山祥越、南通市通州區(qū)碧保置業(yè)、中山市碧朗這九家企業(yè)，但若將股權(quán)追溯到最后，上述12家項目公司均為保利發(fā)展與碧桂園的合資企業(yè)。
對此，碧桂園方面表示，保利和碧桂園雙方都是行業(yè)中具有代表性的企業(yè)，一直積極貫徹國家對行業(yè)調(diào)控要求。本次合作項目退出，只是項目層面的具體經(jīng)營事項，目的是確保項目公司經(jīng)營平穩(wěn)向好發(fā)展，是雙方股東共同協(xié)商的結(jié)果。
值得注意的是，12家項目中有8家2022年12月31日財務(wù)報表處于虧損狀態(tài)，其中，虧損最嚴(yán)重的是南京保寧置業(yè)，在2021年凈利潤虧損-1.05億元的基礎(chǔ)上，2022年凈利潤再次虧損-0.88億元。
珠海和筑次之，2021年實現(xiàn)營業(yè)收入7.54億元、凈利潤-1.91億元，2022年實現(xiàn)營業(yè)收入2.33億元、凈利潤-0.46億元；重慶保南房地產(chǎn)位居虧損第三名，2022年凈利潤虧損-0.15億元。
值得一提的是，珠海和筑并不是第一次被轉(zhuǎn)讓股權(quán)。2022年12月29日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公示顯示，保利發(fā)展曾轉(zhuǎn)讓珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)、中山祥越實業(yè)投資有限公司51%股權(quán)、珠海和筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)。
也就是說，本次打包轉(zhuǎn)讓的12家項目公司中，有3家屬于二次掛牌。而導(dǎo)致其首次掛牌成功卻交易的原因，很大可能與其凈利潤虧損有關(guān)。
另外4家在2022年實現(xiàn)盈利的企業(yè)中，溫州升聚投資管理盈利最多，實現(xiàn)凈利潤2.54億元；其次為臺州和隆置業(yè)，實現(xiàn)凈利潤0.52億元；南通市通州區(qū)碧保置業(yè)位居第三，實現(xiàn)凈利潤0.4億元。
但值得注意的是，除南通市通州區(qū)碧保置業(yè)錄得1.23億元的營業(yè)收入外，其余兩家企業(yè)當(dāng)年的營業(yè)收入均為“0”。
“保利此舉很明顯就是及時止損，剝離不良資產(chǎn)。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，房企手中握有不少在建項目，需要大量資金投入，因而在現(xiàn)階段會根據(jù)回報率進行投入。對于一些持續(xù)虧損的項目，最好的方式就是轉(zhuǎn)讓股權(quán)、剝離資產(chǎn)。
“凈利大降”
轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)“回血”背后，無疑與保利強化現(xiàn)金流有關(guān)。
據(jù)銷售情況簡報顯示，2022年保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積2747.95萬平方米，同比減少17.55%；實現(xiàn)簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。
與業(yè)績平均下滑21.6%的房企前20強相比，保利發(fā)展的下滑程度較低。但受此影響，2022年保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤183.03億元，同比減少30.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤180.1億元，同比減少32.86%。
在營收、凈利潤、毛利率等指標(biāo)悉數(shù)下滑的大背景下，保利發(fā)展的還債壓力不容忽視。截至2022年三季度，保利發(fā)展負債合計為11282.38億元，較年初的10970.19億元增加了312.19億元。
另外，與其他央國企不同，保利發(fā)展還罕見的使用了永續(xù)債這一明股實債的融資方式，于2020年達到了最高值201.8億元。雖然在各方質(zhì)疑下，保利發(fā)展有意減少永續(xù)債規(guī)模，但在長達兩年的時間里，僅減少15億元至186.8億元。
沒有將錢用于還債，很大原因是保利發(fā)展仍想沖一沖規(guī)模，重回行業(yè)第三。
據(jù)克而瑞發(fā)布的報告《2022年新增貨值TOP100》顯示，當(dāng)年僅兩家央企的新增土地貨值突破了2000億元，其中，保利發(fā)展新增土地貨值2514億元，華潤置地新增土地貨值2393億元。
與之對應(yīng)，2022年保利發(fā)展的拿地金額高達1350.5億元，遠遠高于其他央國企。可對比的是，同期華潤置地、招商蛇口(行情001979,診股)、中海地產(chǎn)的拿地金額分別是1066.1億元、759.4億元和871.7億元。
保利發(fā)展之所以在2022年逆勢拿地，是為了重現(xiàn)“招保萬金”的輝煌歲月。自2013年跌出行業(yè)前三后，保利發(fā)展名次雖偶有升降，但大多數(shù)時間仍是行業(yè)第五，而為了重回前三，保利發(fā)展在2017年對外提出要發(fā)起規(guī)模沖刺。
不過，受規(guī)模、資金等限制，保利發(fā)展不僅沒能提升名次，反而拉大了與萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)的差距。從2020年銷售額上看，在萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)步入五千億沖擊八千億的時候，保利發(fā)展銷售額不過4576億元。
就在大家認為這一局面將繼續(xù)保持下去之際，恒大暴雷及其帶來的蝴蝶效應(yīng)意外給了保利發(fā)展擠進前三的機會。
2021年，恒大實現(xiàn)銷售額4356.3億元，從行業(yè)第二跌至行業(yè)第五，保利發(fā)展則憑借高出恒大543.4億元的差額成功升至行業(yè)第四，僅次于碧桂園、萬科和融創(chuàng)；2022年，融創(chuàng)受暴雷波及，保利發(fā)展又得了大便宜，重回行業(yè)第三。
“恒大融創(chuàng)在榜單消失了，第五順理成章變第三。”業(yè)內(nèi)人士表示，這并不代表保利發(fā)展有多優(yōu)秀，只是運氣好罷了。