觀點網 籌備多年，招商蛇口收購南油集團資產獲得實質性進展。

最初的收購計劃最早在2020年5月末提出，涉及向深投控集團發行股份、可轉債，同時通過定增融資引入中國平安，總代價金額高達70.35億元。

(資料圖片僅供參考)

這宗交易被視為招商蛇口自2018年12月完成前海土地整備工作后，對前海區域土地的又一次大力度加注。但后續雖然各方推進意愿強烈，卻礙于政策原因錯過最佳窗口期，同年11月交易宣告擱置。

等到2022年第四季度，隨著“支持房企股權融資，通過進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金”的“第三支箭”政策落地，招商蛇口選擇重啟相關收購事項。

2月17日晚間，交易方案得到披露。

根據公告顯示，區別于2020年9月修訂后“普通股+可轉債”的支付方式，招商蛇口此次將單獨通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權，以及招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權。

交易總對價約89.28億元，分為67.64億元以及21.64兩部分。

支付方式是招商蛇口分別以15.06元/股價格向深投控發行44915.59萬股；向招商局投資發展發行14365.90萬股。

發行價格較招商蛇口最后一個交易日2月17日收盤價14.5元/股，溢價3.86%，亦較該股前20個交易日交易均價每股14.77元，溢價1.96%。

交易完成后，深投控集團和招商局投資發展將形成對招商蛇口的持股，前者持股數量4.49億股，占重組后總股本的5.39%，超過招商局輪船成為第二大股東；后者持股1.44億股，持股比例1.72%。

換句話說，相當于引入深圳強勢國企深投控集團作為戰投。資料顯示，深投控集團是深圳市國資委旗下專注于金融、園區、產業一體化的國資投資平臺。

同時，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司。南油集團持有的主要資產，則為通過深圳市招商前海實業發展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司50%股權。

后者擁有位于深圳前海媽灣片區約80.62萬平方米土地，包括深圳前海媽灣片區42.53萬平方米土地的使用權、前海深港合作區媽灣組團的面積為38.09萬平方米土地的使用權。

而通過對南油集團的控股，招商蛇口對招商前海實業的直接及間接持股比例將由83.10%提升至85.99%，對于招商前海實業的權益比例提升約13.65%。意味著也控制了上述80.62萬平方米優質土儲。

2020年招商蛇口開始籌劃收購南油集團剩余股權時，天風證券曾按整體均價8萬元/平方米對前海土地貨值進行估算，以90%可售面積，粗估計算得貨值約4032億元。

2022年12月重組預案披露后，中信建投再根據住宅部分均價12萬元/平方米、商業部分均價10萬元/平方米對前海媽灣片區土儲對應潛在貨值進行測算，結果為4104億元。

“本次交易有利于增加公司對前海自貿投資的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值，加快前海蛇口自貿區的開發建設，夯實招商蛇口的綜合競爭力。”招商蛇口表示。

據了解，招商蛇口過往已在深圳前海進行持續的建設，但這批項目較緩慢的開發、結算速度一直受到市場“詬病”。據招商蛇口管理層透露，一般而言前海土地的開發周期大約需要10年時間。

按照公告披露，招商蛇口截至目前在前海區域擁有完工落成項目：深圳海上世界船頭廣場、招商港灣廣場、前海經貿中心一期、二期、招商領璽家園一期、二期等項目。

擬建和在建項目則有：深圳市前海前灣T102 0410地塊、前海媽灣錦璽一期、招商前海環貿中心等。來自業績報告數據，截至2022年中旬，招商蛇口在前海媽灣的土地儲備中仍有約390萬平方米建筑面積的項目尚未開工。

其中，主打公寓、寫字樓產品的招商前海經貿中心，以及住宅項目招商領璽家園，是招商蛇口近年來在前海區域推售和結算的主力項目。從2020年至2022年6月末，兩年半的時間內，這兩個項目僅向母公司貢獻了約15.17萬平方米結轉面積。

收購南油集團手中的前海土地資產，招商蛇口對深圳最具潛力的前海區域的優勢得到進一步鞏固，但后續開發還有待“細嚼慢咽”，市場或將很難看到瞬時的收益結果。