紅周刊丨熊穎

“大學城”建設、發展至今已經過去20多個春秋。而伴隨“大學城”建設與時俱進的不光有周邊配套，還有被挖掘出巨大商業價值的地產項目。

繼20世紀90年代高校合并、高校擴招等一系列動作，大學城如雨后春筍般在全國范圍內遍地開花。2000年8月，廊坊東方大學城率先拉開序幕；同一年時間，上海松江大學城啟動建設；2003年，廣州大學城開始建設。

(資料圖片僅供參考)

不過，《紅周刊》盤點各“大學城”周邊地產項目發現，被賦予巨大想象力的大學城地產項目在實際的落地過程中，有人歡喜有人愁。各大學城在選址位置、高校師資等方面各有不同。受此影響，發展至今，各大學城生態的成熟程度也各有不同，而正是這一關鍵要素，直接影響著其比鄰大學城項目的去化速度和受歡迎程度。

房企押寶“大學城”概念

哪一類大學城更受青睞？

據不完全統計，當前全國800多所公辦本科院校中有424所在同城建立了450余個新校區，全國已建成或在建的大學城數量超過120個。

大學城的集聚效應也吸引來眾多地產商的看好。以廣州大學城為例，廣州本土房企較早發現了廣州大學城的商業價值。2009年，廣州市國土和房屋管理局先后推出9宗廣州大學城地塊，均被越秀地產收入囊中，越秀地產也由此成為廣州大學城板塊名副其實的“大地主”。

那么，對開發商來說，什么樣的大學城算得上是一個好的投資標的？

合碩機構首席分析師郭毅向《紅周刊》表示，開發商拿地，核心會考慮的兩大指標，一是價格；二是去化流速。而落到大學城本身來看的話，核心是看大學城能給周邊的地產項目帶來多大的增量購房需求。在大學城內，學生并不具備住宅這類大宗商品的消費能力，購房主力之一包括了各大學的教職員工，因此，大學城整體規模的大小、教職員工數量的多少，一定程度上決定了大學城能夠帶來多大的周邊輻射需求。

但大學城內教職員工的數量總歸有一個上線，購房主力還需要新的增量用戶。因此，能否以大學城作為一個原點，去構建產業形態，形成一個較好的人才鏈條、產業鏈條，最終形成產業閉環，為周邊帶來更好的發展狀態，才是大學城的核心競爭力。

郭毅指出，對開發商來說，其實并不是說它要投資的是大學城本身，而是投資的圍繞大學城所衍生出來的一系列未來產業落地的可能性。如果大學城具備一定人才、資源以及資金的吸附力，并最終形成學-研-產-用全鏈條，完成從象牙塔到產業園區的蛻變，吸引更多的產業人群，那么就有可能帶來更豐富和源源不斷的購房需求。這樣的話，以大學城為核心的產業園區才能夠對房地產市場形成直接的拉動作用，才會是一個好的投資標的。

相反，如果大學城僅僅只是起到教書育人的作用，對周邊市場沒有太多的價值拉動，那么它則可能不太具備投資價值。

“大學城”拉動周邊房價上漲

項目去化快慢還受成熟度影響

據《紅周刊》觀察，大學城一般地處城市郊區位置居多。而伴隨大學向欠發達地區的加速遷入，最直接的影響就是，城市周邊土地的利用方式由此發生變化，比如，農用地轉商服、住宅等城市建設用地等。而伴隨土地性質的變化，土地價值也會隨之水漲船高。

《大學新建校區能帶動房地產價格上漲嗎？》一文指出，研究發現，新建校區整體提升了周邊5公里范圍內的商服和住宅土地的交易價格；除此之外，新建校區數量越多，地價相對上漲越多，相較于單個新建校區，大學城或高教園區的集聚效應和資本化效應更強；而新建校區距離市中心越近，土地的資本化效應越強。

多位房地產業內人士也向《紅周刊》證實了“大學城”對周邊房價的帶動作用。易居研究院研究總監嚴躍進向《紅周刊》指出，上海松江大學城的房價，確實會要比周邊地區更高一點，因為高校相關的周邊配套更好，尤其是結合地鐵上蓋物業，其市場表現會明顯強勁。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》表示，廣州大學城板塊在商品房市場中屬于比較活躍的一個板塊。

廣州大學城于2003年1月正式啟動。2004年，大學城一期進駐了中山大學、華南理工大學、華南師范大學、廣州大學、廣東外語外貿大學、廣州中醫藥大學、廣東藥科大學、廣東工業大學、廣州美術學院、星海音樂學院等十所高校；之后，暨南大學、華南理工大學國際校區、廣州醫科大學等高校又陸續進駐大學城二期。

李宇嘉分析表示，廣州大學城板塊的活躍，一方面源于大學城內的眾多高校資源；另一方面，還在于其較為優越的地理位置，不同于較多大學城地處偏遠，廣州大學城距離廣州核心區域較近，乘坐地鐵3號線到珠江新城約20分鐘，所以它一直都是受剛需和新市民比較歡迎的一個板塊。再加之廣州大學城也是一個科創板塊。

據了解，廣州大學城內匯聚多家知名科創企業，比如，華潤電力、中建不二幕墻、韓國LS集團、北京先進數通、河南省交通規劃設計研究院、廣州艾媒數聚信息咨詢股份有限公司等多家世界500強等。

李宇嘉還指出，可以明顯看出，廣州大學城的成熟度較高，其產業、就業、人口、城鎮化協同發展得比較好。

而較高的成熟度，也讓廣州大學城板塊的去化速度能夠跑贏其所屬廣州市番禺區內的較多板塊。根據此前克而瑞廣佛區域發布的廣州各區和各板塊去化周期報告，截至2022年6月末，廣州大學城板塊新房庫存套數為1496套，去化周期為13.9個月，這一去化速度遠超同在番禺區內市橋南板塊的45.2個月、祈福板塊的30.8個月、市橋板塊的23.3個月以及化龍板塊的20.9個月。

此外，《紅周刊》還關注到，此前搶先在廣州大學城拿地布局的越秀地產目前仍有越秀·大學城·和樾府、越秀星匯文璽、越秀·大學·星匯城等三個廣州大學城周邊項目在售。且《紅周刊》在廣州市住建局官網查詢發現，其中部分項目去化表現較好，越秀星匯文璽（項目名稱：文頌華府）自2021年10月取得預售證以來的一年多時間，去化率達到91.91%。

不過值得注意的是，2022年之后，大學城板塊地產項目去化率開始出現走低態勢。越秀·大學·星匯城(項目名稱：德頌華庭）自2022年3月取得預售證至今的一年時間內，實現了47.64%。而晚一個月取得預售證的越秀·大學城·和樾府（項目名稱：博頌花園）去化表現更是“大跳水”，僅有27.67%。李宇嘉向《紅周刊》表示，廣州大學城去化速度的變化受到整個市場下行的影響。不過在他看來，房企對廣州大學城還是比較看好的。

部分項目陷入去化難困境

“大學城”概念熱度減退

《紅周刊》調查發現，雖然同為大學城項目，但大學城的發展成熟度、周邊配套等因素直接影響大學城項目的受歡迎程度和去化速度，押寶“大學城”也并非一勞永逸的香餑餑。

廣州大學城以外，良鄉大學城同樣被較多房企選擇布局。據了解，良鄉大學城是北京市委、市政府確定的兩個大學園區之一，其最早以良鄉高教園的身份出現，于2002年正式奠基興建。良鄉大學城地處北京城東南段，南臨六環。目前，園區內已匯集中國社會科學院大學、北京理工大學、北京工商大學、首都師范大學、北京中醫藥大學、北京經貿職業學院六大高校。

《紅周刊》查詢鏈家APP發現，北京良鄉大學城周邊分布有華發、首創、首開、龍湖、中建智地等房企的住宅或商業地產項目。

不過值得注意的是，目前，良鄉大學城周邊新盤的去化情況卻并不理想。根據鏈家APP，目前，良鄉大學城附近有三個新房樓盤在售，其中，萬年廣陽郡九號旗下的部分樓棟項目自2019年取得預售證后銷售至今，去化周期長達5年但仍未售罄。

除此之外，良鄉大學城周邊的另外兩個在售新盤中建學府印悅、中建學府印悅二期均隸屬于中國建筑集團旗下的地產公司中建智地。2022年末曾有媒體指出，彼時，地處北京房山價格洼地的中建學府印悅取證3個月僅網簽4套。

而3月16日，《紅周刊》從北京市住建委官網獲悉，中建學府印悅（項目名稱：學府雅園）自2022年2月末開盤至今的一年多時間內，僅簽約287套，占總套數725套的不到四成；而中建學府印悅二期更是自2022年10月開盤至今共簽約55套，去化率僅為總套數515套的10.68%。

《紅周刊》還注意到，中建學府印悅、中建學府印悅二期均存在降價銷售的現象。以中建學府印悅二期（項目名稱：學府沁園）為例，根據北京市住建委官網信息，該項目的住宅擬售價格區間為4.1萬元/平方米～4.6萬元/平方米之間，但該項目的實際成交均價卻僅為3.98萬元/平方米，降價幅度在2.93%～13.48%不等。

令人唏噓的是，當前的去化難項目也曾是土拍市場的香餑餑，2021年10月，中建智地曾以14.6億元拿下中建學府印悅一期地塊，溢價率為8.15%。同年12月，中建智地再次出手，在28輪激烈競價后，以18.63億元的上限價格拿下中建學府印悅二期地塊。

不難看出，去化難讓“大學城”概念熱度減退，曾經需要溢價才能拿下的良鄉大學城地塊也不在火熱，今年2月，中建智地僅以17.2億元底價摘得房山良鄉大學城0023地塊。而嚴躍進也向《紅周刊》證實，據其觀察，“大學城”的類似概念正在減弱。

郭毅向《紅周刊》指出，大學城要想真正做到學-研-產-用全鏈條不光需要很長的發展周期，還得具備天時地利人和。以北京的大學城舉例，真實呈現的，比如“學院路-中關村”，當前房價就是其價值的體現；而尚待發展的，比如，昌平沙河大學城、房山良鄉大學城，其大學城對樓市的作用，更多還是停留在規劃的想象力上。

據《紅周刊》觀察，目前全國范圍內多個“大學城”仍處于建設和發展中，但就地產板塊來看，“大學城”概念是不是筆好生意還因個體而異，最終取決于“大學城”本身的成熟程度。不過值得注意的是，當前部分“大學城”仍然處于“有學而無產”的階段，產學研一體化還有很長的路要走。

（本文已刊發于3月18日《紅周刊》。提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）