新房驗收時發(fā)現(xiàn)房屋地下室漏水，跟開發(fā)商交涉后多次維修仍然無法正常使用，這讓張先生非常“鬧心”。日前，銅山區(qū)法院審結了一起地下室滲水引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件，認為地下室漏水的質(zhì)量問題嚴重影響張先生的正常使用，判決雙方解除《商品房買賣合同》及《地下室使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，開發(fā)商返還購房款及利息。
2018年底，張先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，花費160多萬元購買一套商品房，另簽訂了《地下室使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以近60萬元的價格購買了該公司開發(fā)的150多平的地下室，商品房與地下室之間存在內(nèi)部樓梯，可以直接相通。
經(jīng)歷了漫長的等待后，張先生接到開發(fā)商通知開始辦理上房手續(xù)并進行驗房。沒想到在驗房過程中，張先生發(fā)現(xiàn)地下室漏水情況嚴重無法正常使用，這令張先生十分糟心。報修后，開發(fā)商組織施工人員對地下室進行了多次維修，但一直沒修好。工作人員表示現(xiàn)在無法確定反水原因，不確定后期能否修好，但肯定會繼續(xù)維修。
在反復修理沒有結果、地下室仍無法使用后，張先生訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》《地下室使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并返還購房款及利息、賠償損失。
銅山法院經(jīng)審理認為，依法成立的合同，受法律保護。本案中，原、被告簽訂《商品房買賣合同》《地下室使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照約定履行。被告向原告交付的涉案地下室經(jīng)過多次維修，至今仍然存在存在嚴重的質(zhì)量問題無法修復，影響原告的正常居住使用，被告的違約行為致使原告的合同目的不能實現(xiàn)，原告有權解除雙方簽訂的地下室使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
針對原告主張解除《商品房買賣合同》的訴請，被告抗辯《商品房買賣合同》《地下室使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系獨立的合同，每一個合同均具有獨立的標的物和獨立的法律相對性，原告以地下室存在所謂質(zhì)量問題為由主張同時解除兩個合同，沒有相應的事實及法律依據(jù)。法院認為，原告購買一樓房屋是基于房屋與地下室的特殊構造而一并購買，被告也自認涉案一樓房屋與地下室一并銷售且存在內(nèi)部樓梯相連。綜合考慮涉案地下室所處位置、結構、面積以及原告購房目的的實現(xiàn)，原告主張商品房買賣合同一并解除的訴請，法院予以支持。
綜上，判決雙方解除《商品房買賣合同》及《地下室使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并返還購房款及利息。一審判決后，被告不服提起上訴。二審法院審理后認為，一審法院查明事實清楚，適用法律準確，判決駁回上訴維持原判。
法官說法：房屋存在嚴重質(zhì)量問題無法修復，買受人可以要求解除合同并賠償損失。據(jù)主審法官孫懋介紹，開發(fā)商有義務保證交付的房屋能夠正常使用，如交付房屋存在嚴重的質(zhì)量問題無法修復，影響買受人正常居住使用，則應認定開發(fā)商沒有履行合同約定，其違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)，買受人有權解除雙方簽訂的合同。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
另外，要注意的是，出賣人交付房屋時，交付條件滿足合同約定，不影響房屋交付，買受人因此拒絕接收房屋，并主張逾期交房違約責任的，不予支持。但房屋存在一般性瑕疵的，且經(jīng)過修復可以正常居住使用的，買受人可以請求出賣人承擔維修責任。買受人主張因出賣人維修期間，無法正常使用房屋給其造成損失的，可以酌情予以支持。(揚子晚報/紫牛新聞見習記者 趙天)