記者/梁婷
編輯/劉汨
業(yè)主們在“新房”里尋找著細(xì)微的變化
(資料圖片)
2023年4月24日，選擇停貸一年后，江西南昌“新力城”業(yè)主王玉鳳被中國農(nóng)業(yè)銀行南昌紅谷灘支行以金融合同糾紛為由告上法庭。
2020年年底，王玉鳳購買了新力集團(tuán)旗下江西運(yùn)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“江西運(yùn)發(fā)”）開發(fā)的“新力城”商品房一套，合同規(guī)定在2022年6月30日交房。同年12月8日，王玉鳳與中國農(nóng)業(yè)銀行南昌紅谷灘支行簽訂了個人購房擔(dān)保借款合同，江西運(yùn)發(fā)是王玉鳳的保證人，貸款金額115萬元，貸款期限30年。
但在2021年8月，“新力城”停工了。此后一年多時間，經(jīng)歷了幾次停工、復(fù)工后，越來越多“新力城”業(yè)主開始擔(dān)心無法按時收房，他們還發(fā)現(xiàn)，自己的貸款沒有劃入購房合同規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而是分別被打入江西運(yùn)發(fā)的其他銀行賬戶。
他們認(rèn)為，這是貸款銀行的失職，應(yīng)該對房子停工、爛尾負(fù)責(zé)。于是，從2022年3月到8月，包括王玉鳳在內(nèi)，陸續(xù)有近千名“新力城”業(yè)主選擇停貸。王玉鳳也從4月開始停止還貸。
2022年下半年以來，“保交樓”政策給了王玉鳳希望，“新力城”復(fù)工了。在延期交房近一年后，她終于看到了一點(diǎn)收房的可能。但在經(jīng)歷過各種波折后，她還是不敢太樂觀，想等到收房后再還清欠款，繼續(xù)還貸。2023年3月底，她才知道自己被銀行起訴了，對方要求她一次性清償貸款的本金及利息共1187304.13元。
4月24日下午，南昌市紅谷灘區(qū)人民法院開庭審理了此案，這是銀行訴“新力城”停貸業(yè)主中第一個開庭的案子。在庭審中，對于王玉鳳質(zhì)疑的按揭貸款為何沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶的問題，農(nóng)業(yè)銀行回應(yīng)：“我們是按照借款合同執(zhí)行的”。
庭審持續(xù)了50分鐘，法庭并未當(dāng)庭宣判。旁聽的人群中，另一位被銀行起訴的業(yè)主李軍覺得“心里好委屈”。“（到現(xiàn)在為止）我都沒有得到房子。選擇停貸是迫不得己自救，這個責(zé)任不在我”。
王玉鳳收到的起訴通知
被起訴
3月30日，王玉鳳收到了法院的“應(yīng)訴通知書”。她有點(diǎn)意外，“房子還沒有蓋好，銀行干嘛要起訴我？”有人建議她，把銀行的欠款全部還清后，再跟開發(fā)商打官司維權(quán)。還有人說，按法律規(guī)定，這個貸款她必須要還。
“之前我們盲目地還著，那都是自己的血汗錢”。王玉鳳說，在“新力城”2021年8月停工后，她一直堅(jiān)持還貸到2022年4月。每個月六千多元并不是一筆小數(shù)目。她和愛人從山西來到南昌工作，為了孩子上學(xué)，選擇了“新力城”。但因?yàn)橐恢睕]有收房，也沒有房產(chǎn)證，孩子最終沒有入讀理想的學(xué)校。現(xiàn)在又被起訴，她意氣難平，決定自己應(yīng)訴。
4月24日上午，王玉鳳來到了法院。江西運(yùn)發(fā)作為王玉鳳的保證人，按照合同要求需承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同為此案的被告人，他們并沒有出席庭審。
在王玉鳳之前，紅谷灘區(qū)人民法院第四審判庭已經(jīng)開庭審理了六七個停貸業(yè)主與銀行的金融糾紛官司。有的業(yè)主因?yàn)橐呀?jīng)收房、入住，選擇接受調(diào)解。代表另一家開發(fā)商出席庭審的法務(wù)說，他最近參加了好多這樣的（因停貸被起訴）案子。王玉鳳的案子原本應(yīng)該在上午10點(diǎn)30分開始，但直到下午1點(diǎn)20分，才終于開庭。
庭審中，農(nóng)業(yè)銀行南昌紅谷灘支行要求王玉鳳立即清償118萬多元，其中本金113萬多元，正常息、提前還息、罰息、復(fù)利等共56000多元。銀行要求江西運(yùn)發(fā)對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
王玉鳳認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行沒有將自己的貸款打入預(yù)售款監(jiān)管賬戶，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。“農(nóng)業(yè)銀行作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，理應(yīng)知曉國家要求商品房按揭款應(yīng)當(dāng)專款專用于預(yù)售商品房后續(xù)建設(shè)中，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。而且，在簽訂個人購房借款及擔(dān)保合同時，我也提供了自己和江西運(yùn)發(fā)簽訂的商品房買賣合同。合同中明確約定了商品房預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶是江西運(yùn)發(fā)‘630’開頭的民生銀行賬號”。
但在借款合同上，房屋貸款卻被劃入江西運(yùn)發(fā)以“140”開頭的農(nóng)行賬戶，王玉鳳說，銀行的行為致使自己的資金未能進(jìn)入監(jiān)管賬戶，脫落監(jiān)管，存在重大過錯，導(dǎo)致該樓盤停工，至今仍無法交房。她認(rèn)為，在房子交付前，自己不應(yīng)該承擔(dān)按揭貸款本息的義務(wù)，期間的損失由銀行自行承擔(dān)。
庭審中，王玉風(fēng)幾次向銀行提問，“為什么把我的按揭貸款打入非監(jiān)管賬戶，而不是商品房買賣合同中規(guī)定的監(jiān)管賬戶？”對方回應(yīng)，“我們是按照金融借款合同執(zhí)行的，我們打入了合同規(guī)定的賬戶”。
在法官詢問農(nóng)業(yè)銀行實(shí)際放貸款情況時，農(nóng)行稱，2020年12月17日將115萬元的貸款劃入了借款人（即王玉鳳）指定的江西運(yùn)發(fā)的銀行賬戶。對于這一陳述，王玉鳳提出了異議，“這個賬戶是他們指定的，我沒有指定，沒有人告訴我要打到這個賬號”。農(nóng)行解釋，之所以是這個賬號，“是和開發(fā)商有協(xié)議”。
這是“新力城”因停貸被起訴的業(yè)主中第一個正式開庭的。當(dāng)天，至少40位停貸業(yè)主來旁聽庭審，有的在附近上班、溜了出來，有的為此專門請假，還有的驅(qū)車200多公里特地從外地趕來。
就像當(dāng)初房子停工、不得已選擇停貸一樣，“新力城”987戶停貸業(yè)主又卷入了新的不確定的風(fēng)險之中。
業(yè)主與開發(fā)商和銀行簽訂的合同，貸款分別被指定打入不同賬戶
“不甘心”
同樣收到起訴書的還有李軍。2019年12月31日，他購買了“新力城”的房子，此后與郵政銀行南昌分行簽訂了房屋貸款合同。接到法院電話后，“壓力陡然上升”，他也被要求一次性還清一百多萬元，“如果有這個錢，我怎么會去銀行以那么高的利息貸款？”
被銀行起訴后，他清楚，在法律上自己并不占優(yōu)勢，“但也不一定就會輸”。李軍說，“我沒有故意不還貸款，存心做老賴，沒有這樣的想法”。他查閱了大量文件，寫了7頁答辯狀。他和王玉鳳觀點(diǎn)相同：銀行未將按揭貸款資金撥付至監(jiān)管賬戶是銀行的失職。國家和江西省對于預(yù)售資金監(jiān)管的政策給了他信心。他想“試一試，看看這個開庭結(jié)果到底會怎樣”。
江西省住建廳、銀保監(jiān)局曾于2020年11月8日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》，其中明確指出，商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金應(yīng)列入監(jiān)管范圍，預(yù)售資金應(yīng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。
2022年初，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》也提到，預(yù)售款包含購房人繳交的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。只有在監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出部分才可由房企提取使用。
事實(shí)上，早在2010年，住建部就下發(fā)過關(guān)于預(yù)售金監(jiān)管的通知，要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。提出，商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。
李軍查閱到了一個更為現(xiàn)實(shí)的參考案例。2017年，廣東惠州的一位業(yè)主起訴銀行，請求法院支持在房子達(dá)到交付條件之前停止還貸。法院一審、二審都判定業(yè)主勝訴。銀行上訴后，廣東省高院也在2018年做出裁定，銀行未將業(yè)主的借款支付至預(yù)售款專用賬戶，致業(yè)主的利益受損，銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
北京市中聞律師事務(wù)所律師譚敏濤告訴深一度記者，在這個案例中，銀行向市房管局出具了《商品房購房（按揭）款存?專戶具結(jié)書》，承諾將商品房的按揭款全部存入預(yù)售款專用賬戶，如有違反愿承擔(dān)責(zé)任。他認(rèn)為，惠州法院的判決說明，銀行應(yīng)當(dāng)為自己未將貸款資金劃入監(jiān)管賬戶的違規(guī)行為而買單，而不是由購房者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
廣東的業(yè)主之所以勝訴，一個很重要的書面證據(jù)是“具結(jié)書”。上海秦兵律師事務(wù)所房產(chǎn)律師徐斌認(rèn)為，這對于“新力城”的業(yè)主來說，并不一定適用。他解釋，出具“具結(jié)書”并非全國統(tǒng)一的明文規(guī)定，而是由地方自行制定。而這又與地方是不是有預(yù)售資金監(jiān)管辦法，開發(fā)商、地方政府、銀行三者之間又是如何約定監(jiān)管協(xié)議，以及不同地區(qū)政府內(nèi)部的程序性規(guī)定等有關(guān)系。
在與銀行的關(guān)系中，就借款合同體現(xiàn)的內(nèi)容，業(yè)主看起來的確比較被動。王玉鳳告訴深一度記者，與銀行簽貸款合同時，所有內(nèi)容都是提前打印好的，她只是去簽字而已。她的貸款合同中，一個非常強(qiáng)勢且不容置疑的表述是第二十八條，關(guān)于借款提取的規(guī)定：借款人不可撤銷地申請并授權(quán)貸款人將全部借款直接劃入以下賬戶。這也是在庭審中，農(nóng)行強(qiáng)調(diào)的按照合同規(guī)定的賬戶。
業(yè)主陳立平也被起訴了，在5月5日開庭，他記得，當(dāng)年和郵政銀行簽的合同中包括賬戶信息在內(nèi)的很多地方都是空白的，“這里按個手印，那里簽個字，你找人家貸款，有什么能唧唧歪歪的？人家讓你干啥就干啥。”
在24日開庭之后，讓王玉鳳感到有點(diǎn)喪氣的是，法官曾說，商品房買賣合同是約束業(yè)主和開發(fā)商的，對于她和銀行的糾紛依據(jù)的是借款合同。法官告訴她，就法律關(guān)系來說，商品房買賣合同中約定的監(jiān)管賬號不能約束案外的第三人，即本案的農(nóng)業(yè)銀行。她跟銀行簽的是貸款合同，里面有指定的賬戶，如果銀行把借款打到了指定賬戶，那它確實(shí)是按照合同來履行的。
徐斌進(jìn)一步解釋，“這兩個是孤立的，在法律上叫一碼歸一碼，銀行沒有遵守監(jiān)管規(guī)則，那么銀行是行政責(zé)任，政府可以處罰銀行。但這和業(yè)主與銀行之間的違約沒有因果關(guān)系。客觀來說，簽字畫押了，出現(xiàn)商業(yè)風(fēng)險你就要承擔(dān)。”
根據(jù)合同，銀行可以無限向業(yè)主主張權(quán)利。徐斌說，“你沒有錢給，沒關(guān)系，每年利息還要滾動累計(jì)，這是非常重的處罰”。徐斌想告訴業(yè)主，不要輕易選擇停貸，把自己陷入這樣的風(fēng)險之中。“我們都同情遇到爛尾樓，但是目前，這種同情并不能轉(zhuǎn)化成法律上的成果。”
不止王玉鳳，“新力城”業(yè)主提供的合同中，很多人的按揭貸款是被分散至江西運(yùn)發(fā)在不同銀行的不同的賬戶，這意味著，相當(dāng)一部分放貸銀行沒有遵守商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶的規(guī)定。
徐斌告訴深一度，最早制訂商品房預(yù)售制度時，雖然對銀行有明確規(guī)定，但忽略了如果銀行要違反規(guī)定的話，代價應(yīng)該要多重，才能讓它們不會愿意去冒風(fēng)險。“就目前而言，銀行這么做的代價就是被罰款，50萬元已經(jīng)算罰的很多了，還有一些只是被要求整改而已。”
廣東省城規(guī)院住房政策中心首席研究員李宇嘉說，就實(shí)際操作來看，銀行很難真正對資金的去向加以監(jiān)管，也沒有很大的動力去做。“都是自己的客戶，監(jiān)管就得罪客戶，你要這么緊的話，那開發(fā)商就會跑到別的銀行開戶。”李宇嘉說，把預(yù)售資金劃給開發(fā)商，開發(fā)商再去拿地、投資，進(jìn)而增加銀行的開發(fā)貸款和按揭貸款業(yè)務(wù)，這是銀行重要的利潤來源。
尚未完工的“新力城”項(xiàng)目
買房與停貸
2021年，王玉鳳搬到南昌，她愛人從2016年開始就在南昌做生意。他們一直聚少離多。孩子小學(xué)畢業(yè)后，她想一家人在一起，不再兩地分居，計(jì)劃帶孩子到南昌讀初中。2020年買房時，南昌限購，他們沒有本地戶口，也沒有社保，能選擇的范圍有限。相比于其他地方，“新力城”位置不錯，靠近地鐵，又有學(xué)上。據(jù)當(dāng)時的媒體報道，這也是新力在南昌的一個巨無霸項(xiàng)目，由旗下項(xiàng)目公司“江西運(yùn)發(fā)”負(fù)責(zé)開發(fā)。
在當(dāng)時的南昌，新力是值得信賴的大開發(fā)商，當(dāng)?shù)亓鱾髦痪湓挘骸霸谀喜鸵⌒铝Α薄Ｐ铝瘓F(tuán)2019年在香港上市，是港股上市的內(nèi)地房企中最年輕的，用10年時間，實(shí)現(xiàn)了銷售額千億元的目標(biāo)，而萬科、碧桂園實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)都花了超過20年時間。
一家盛名在外、風(fēng)光無限的房地產(chǎn)公司讓業(yè)主們安心。一位業(yè)主說，按合同規(guī)定，他的房子會在2021年12月底交房。他都計(jì)劃好了，一拿到房產(chǎn)證，就帶著孩子去落戶，包括通風(fēng)除甲醛的時間也算好了，交房后晾半年，2022年6月剛好住進(jìn)去。
但在2021年8月，當(dāng)時的施工單位貼出通知，因開發(fā)商拖欠4千萬進(jìn)度款要停工。一開始，業(yè)主們以為是小問題，“這么大的集團(tuán)，怎么會差那一點(diǎn)點(diǎn)錢？”直到9月20日，新力股價暴跌87%，臨時公告停牌。而新力的創(chuàng)始人張園林從2021年8月開始，一直沒有露面過。
更多的壞消息出現(xiàn)。10月，“新力城”的監(jiān)管資金也因?yàn)樾铝εc其他公司的債權(quán)問題被凍結(jié)。工商信息顯示，原本由張園林實(shí)控的新力集團(tuán)，也變更成了張良劍。新力的輝煌只持續(xù)了不到兩年。
王玉鳳記得，選擇停貸前，他們?nèi)ミ^住建局，一個領(lǐng)導(dǎo)還在保證書簽了字，約定會在什么時候開工。但后來的結(jié)果還是繼續(xù)停工。
陳立平直到2022年8月才正式停貸，他糾結(jié)了好久，自己是做生意的，“愛惜名譽(yù)跟自己的性命一樣”。可是，從2021年8月停工以后，他堅(jiān)持還貸整整一年，房子卻沒有動靜。
剛停貸那段時間，王玉鳳睡不好覺，進(jìn)退兩難。她考慮過直接退房，但大概率什么也拿不到，可能只有一張欠條。首付款加上已經(jīng)還了兩年的貸款近40萬元都要打水漂。她一度后悔搬來南昌，更后悔買房，覺得自己“買了個大麻煩”。
李軍說，當(dāng)年選擇“新力城”的房子，有保值的考慮，更是為了給孩子預(yù)備。他選了較低的首付20%，交了26萬元，每個月要還貸6000多元，這占到他們家庭收入的一半。他們要養(yǎng)兩個孩子，還有老人要照顧，“確實(shí)力不從心”。
復(fù)工后的“新力城”項(xiàng)目
新的不確定
“新力城”的業(yè)主們以為和貸款銀行之間應(yīng)該達(dá)成了某種“默契”，一起等到交房那天再來討論還貸。這也是他們明確表達(dá)過的，只要能正常交房，一定會還貸。經(jīng)歷過反復(fù)的停工、復(fù)工，以及開發(fā)商、銀行、有關(guān)部門的拉扯之后，他們對于“新力城”的一切消息充滿了不信任感，不敢輕易還貸。
陳立平說，他一直覺得，即便被拉到征信黑名單，也能理解，“程序問題嘛，人家的工作也有個交代”。按照官方通告，“新力城”將會在2023年11月30日交房，他沒想到在這之前，就被銀行起訴了。
開庭前，郵政銀行的工作人員曾打電話給李軍，詢問是否接受調(diào)解。李軍動搖過。他預(yù)想了最壞的結(jié)果——敗訴了，一次性拿不出錢，法院到家里強(qiáng)制執(zhí)行。老人、小孩可能都會經(jīng)歷心理上的創(chuàng)傷和驚嚇。整個家庭也會陷入巨大的風(fēng)險之中。基于這些擔(dān)心，他同意調(diào)解，提出的條件是：只交付合同規(guī)定的本金和利息，但不接受包括訴訟費(fèi)在內(nèi)的其他費(fèi)用。對方不接受。
王玉鳳也接到過農(nóng)業(yè)銀行的電話，工作人員建議調(diào)解。當(dāng)她問對方是否可以代表銀行出具保證書：停貸的過錯不在業(yè)主，而是因?yàn)檠悠诮环刻谩Ψ交卮穑皇莻€人意見，不能代表銀行。
“這幾年過的本來就比較忐忑”，李軍說，之前怕開發(fā)商做不起來房子，很長一段時間他都不敢去看房，看了心情更壞。停貸被起訴后，他查過自己的征信，有了不良記錄，他又開始擔(dān)心孩子未來的發(fā)展。2023年4月13日，香港聯(lián)交所宣布，新力集團(tuán)的上市地位將被取消。新力成為港交所首家退市的房企。這個壞消息又引起了新的憂慮。
李軍判斷，這意味著新力徹底沒什么錢了。他聽說，“新力城”的土地目前還被質(zhì)押在銀行，如果開發(fā)商不能還錢，土地就無法解押，他們可能就辦不了房產(chǎn)證。
這也是王玉鳳擔(dān)心的。她說，自己作為外地人，遲早是要離開這里，回老家。房子總不會一直住著，沒有房產(chǎn)證，她無法買賣房子，最終的結(jié)果可能還是砸手里。
陳立平好幾次萌生過直接把房子退掉的想法，但舍不得60多萬元的首付。而且，合同上只說可以退房，具體怎么退并沒有寫明，他擔(dān)心一旦選擇退房又會出現(xiàn)什么變故。但這兩天，看到最高法重新界定購房者爛尾樓債務(wù)優(yōu)先權(quán)之后，他覺得自己的憂慮“稍微好了一點(diǎn)點(diǎn)”。
4月24日，庭審結(jié)束后，王玉鳳帶著記者來到了“新力城”。幾名工人在淅淅瀝瀝的小雨中繼續(xù)作業(yè)。小區(qū)的路面還沒有硬化，遍布著積水、泥坑。王玉鳳和愛人在“新房”里前前后后走了好幾遍，“中央空調(diào)有了”“安玻璃了”……他們細(xì)心尋找著家里微小的變化，經(jīng)過還裸露著的內(nèi)墻、線路，王玉鳳說，“也不知道這質(zhì)量怎么樣？”對他們而言，眼下最重要的，就是能“如期”收房。
（應(yīng)受訪人要求，文中王玉鳳、李軍、陳立平均為化名）
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