杭州“大廠房”近乎腰斬中介仍有信心：阿里分拆上市一批人會財富自由

中產(chǎn)失業(yè)的確影響樓市行情，但房價持續(xù)下跌，對未來收入穩(wěn)定性的擔憂，才是購房者不愿出手，猶豫不前的關(guān)鍵

文 | 《財經(jīng)》記者 楊立赟 實習生 胡耀丹

(資料圖片)

編輯｜余樂 王博

杭州樓市開始花式內(nèi)卷。6月8日，據(jù)界面新聞報道，臨安區(qū)的華發(fā)薈天府賣房送黃金，最新一個批次的房源，119平米的房子返黃金1000克，按最新金價，大約能返現(xiàn)45萬元。該區(qū)其他樓盤也在卷，有的送裝修、送車位、送手機、送物業(yè)費。

雖說臨安區(qū)離杭州主城區(qū)有相當?shù)木嚯x，但是杭州的房子這么不好賣了嗎？此前網(wǎng)傳阿里巴巴大幅裁員、阿里附近“核心樓盤跳水價甩賣”，引發(fā)了社會對互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員的再次關(guān)注，以及對杭州樓市會否跳水的猜測。

盡管阿里巴巴否認了網(wǎng)帖中的裁員比例，并稱2023年需要新招1.5萬人，但也承認存在“正常的組織和人員優(yōu)化”。根據(jù)阿里財報，2021年底阿里集團員工數(shù)量為25.9萬人，到了2023年3月31日，員工數(shù)量減少至23.5萬人，凈減員近10%。

那些從阿里“畢業(yè)”的人，真的沖擊到了杭州樓市嗎？

6月初，《財經(jīng)》在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)實地跑盤了解到，這里的房價近兩年明顯下跌，有些小區(qū)距2021年的高點已接近“腰斬”。2023年初短暫的“小陽春”之后，二手房成交價和成交量又繼續(xù)下滑，不少小區(qū)的跌幅達到了前段時間漲幅的兩倍，有的甚至跌至一手房開盤價以下。

但是，多位房產(chǎn)中介和阿里員工表示，阿里裁員并不是杭州樓市量價齊跌的主要原因，而且被裁員工的近況也沒有網(wǎng)絡(luò)炒作的那么慘。但是，也有觀點認為，大廠裁員的對樓市的影響要在后半年顯現(xiàn)。

雖然目前情勢不樂觀，但是資深的房產(chǎn)中介對“一時得失”看得很淡。在阿里巴巴總部周邊的一名德佑中介表示，在大廠旁邊做生意，對未來仍然具有信心。“比如現(xiàn)在阿里拆分成六大業(yè)務(wù)板塊，逐個上市，上市時就會有一批人財富自由，就會買房，拉動那些改善型住房、高品質(zhì)的小區(qū)。對大眾市場影響不大。”

“未科三兄弟”之一的陽光城未來悅。攝影：楊立赟

最壞的情況還未出現(xiàn)

近日，在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)，《財經(jīng)》走訪了未來科技城的核心樓盤——號稱“未科三兄弟”的陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來，在愛橙街上一字排開。

陽光城未來悅的保安表示，最近這幾天沒什么人進出小區(qū)看房。在這個小區(qū)外，一條街上共有五家中介，其中三家緊挨著。記者以購房者身份咨詢時，我愛我家的一名中介表示，這一片房價確實在下跌，“2021年這個小區(qū)單價7萬元到8萬元，現(xiàn)在只有四五萬。”他坦言，很多人在觀望，不敢出手，想等房價繼續(xù)跌。

記者查閱到，陽光城未來悅在2018年首次開盤均價為3萬元/平方米，到了2021年，曾有125平的房子最高成交總價達到1050萬元，成交單價高達8.4萬元/平方米，比買入價高出兩倍，是當時的最高紀錄。

目前，該小區(qū)在鏈家網(wǎng)上單價最低的是一套低樓層房源，總價350萬元，單價3.9萬元/平方米。小區(qū)房源當前的掛牌均價大約為5萬元/平方米。

上述中介介紹，陽光城未來悅通常有100套掛牌，現(xiàn)在，掛牌房源沒有變多，但是成交量變少了。“2月、3月成交量還在往上走，4月、5月往下降了，5月我們店只成交了一套。”他說。

在阿里巴巴西溪園區(qū)——也就是傳統(tǒng)意義上的阿里總部——步行距離10分鐘距離的富力西溪悅居，房價也在持續(xù)下跌。該小區(qū)附近一家德佑的中介稱，平臺上有一套89平米的剛需房已經(jīng)掛牌兩年，從最初的500多萬元，逐步降價到現(xiàn)在的385萬元。他感覺，周邊的成交量也在變少，現(xiàn)在，他的業(yè)績從一個月簽兩三套，變成了兩個月簽一套。

張洪（化名）在杭州干了十三年的房屋中介，他坦言，“阿里辟謠說沒裁員我是不信的”，因為感覺今年前四個月阿里周邊的房價較為平穩(wěn)，從5月開始，特別是阿里裁員消息傳出，又開始下跌。但這次裁員的影響可能在6月下旬會比較明顯。二手房市場下跌不會突然到底，而是一個過程。張洪比較悲觀，他認為目前的房價還沒到底，今年都不會太好。

針對阿里裁員，房價下跌，市場上有很多傳言，如阿里百萬年薪中層斷供，賣樓回血等。

但前述德佑中介認為，并沒有那么夸張，放出來的房子確實變多了，有些人被裁了就打算賣房回老家，但新掛盤的房主普遍不會一下子放出跳水價，而是都按目前的平均價格掛牌。

迄今為止，他還沒有接觸到斷供的案例。“阿里員工賺錢能力很強，有個客戶在阿里媽媽（阿里集團的大數(shù)據(jù)營銷平臺），收入非常高，第一年買房貸款70%，第二年就把貸款還完了。”

建平（化名）是一位阿里巴巴的前員工，于2022年底被裁。他告訴《財經(jīng)》，自己背著未來科技城（阿里總部所在地）的房貸和其他城市的房貸，每月要還款約4萬元。

離開阿里后，他又入職了一家新公司，2023年3月再度被裁，目前處于待業(yè)狀態(tài)。

“去年找工作還行，現(xiàn)在不太好找。”他認為，雖然被裁員后找一份穩(wěn)定的工作挺艱難，但是存款再頂個兩年沒啥問題。他的妻子從事電商行業(yè)，“收入還不錯”，也能為房貸出一份力。

當然，不管是不是阿里，各個行業(yè)的公司裁員都會造成部分交易落空。2022年，張洪同事的客戶下定余杭區(qū)翡翠城的一套房子，交了30萬定金，卻被裁員，之后客戶就算賠了定金，也要放棄購房。張洪替他暗自慶幸：“幸虧沒買，去年那套房子650萬，今年560萬。”

多名在杭州阿里巴巴和北京騰訊總部周邊的中介表示，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)是當?shù)胤績r的核心動力，但是裁員對房價的影響沒那么快，而且5月并非第一次裁員，去年開始就陸續(xù)發(fā)生。

前述我愛我家中介也認為，杭州樓市量價齊跌主要原因并不是阿里裁員，而是從去年開始持續(xù)的大盤下跌。

據(jù)《錢江晚報》報道，2022年杭州二手房（不含臨安）成交量為5.4萬套，創(chuàng)下6年來新低，相比2021年下跌約33%，相比同樣是下行市場的2018年也下跌了25%。2022年杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交接近11萬套，同樣是近6年來最低，同比2021年下降43%。2022年杭州同一小區(qū)二手房成交價相比去年，均有10%-30%左右的降幅。

根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年杭州二手房市場約有68%的業(yè)主對掛牌房源調(diào)價，其中91%的業(yè)主選擇下調(diào)價格。全市二手住宅成交均價從1月起呈波動式下滑，在12月達到全年住宅網(wǎng)簽均價最低點。

雖然今年小陽春杭州樓市有反彈，但也是疫情疊加春節(jié)被壓抑的需求釋放。這波剛需購買力得到滿足后，樓市的萎靡之態(tài)也再次顯現(xiàn)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，最近幾個月杭州二手房市場成交規(guī)模繼續(xù)回落，價格跌幅擴大。2月至3月，杭州市區(qū)二手房成交套數(shù)從5500套升至8100套，4月開始下跌至7500套左右，5月持續(xù)下跌，僅成交約4800套。

價格方面，杭州二手住宅價格在2月至4月同比略有上升，而環(huán)比逐月下跌，意味著比2022年的情況好，但是“小陽春”之后一直處于下滑趨勢。5月二手房價格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較上月擴大0.1個百分點，同比下跌0.54%。

杭州不背鍋，全國樓市都在回落

其實，小陽春過后，不僅杭州，北京、廣州、深圳的二手房市場均呈回落趨勢。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年5月北京二手房市場掛牌量再創(chuàng)新高，價格由漲轉(zhuǎn)跌；廣州市場活躍度進一步回落，價格保持平穩(wěn)；深圳成交量繼續(xù)下降，價格由漲轉(zhuǎn)跌。

58安居客研究院院長張波對《財經(jīng)》說，裁員反應(yīng)的是就業(yè)形勢，整個就業(yè)形勢對于樓市的影響很直接。在互聯(lián)網(wǎng)大廠和產(chǎn)業(yè)聚集的城市，都存在裁員對房地產(chǎn)市場的影響。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；制圖：胡耀丹

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.2%。其中，16-24歲人口的失業(yè)率在4月達到20.4％，創(chuàng)下歷史新高；25-59歲人口的失業(yè)率為4.2%。

“年輕人失業(yè)、就業(yè)不穩(wěn)定，導致買房很謹慎，存在兩個趨勢。”張波說，其一，對于工作預期不確定、未來收入不穩(wěn)定，心態(tài)偏向謹慎和保守，影響首套房的購房決策。此外，今年互聯(lián)網(wǎng)大廠開始裁高薪員工，影響改善型住房的需求。他們本來打算換房，但是工作不穩(wěn)定，即便沒有被裁，也不換房了。

其二，傾向于拋售手上的房產(chǎn)。被裁之后雖然獲得一些補償金，但是不足以支撐長期的還貸，他們可能會賣掉之前投資的房產(chǎn)，甚至把自住的大房子換成小的。

裁員對于房價和成交量同時下跌到底起了幾分作用？張波表示，這一影響的比例無法量化，但是核心原因還是大的經(jīng)濟環(huán)境。目前并非互聯(lián)網(wǎng)一個行業(yè)過得不好，而是各行各業(yè)都面臨很大壓力，每個個體都面臨很大的不確定性，不敢買房，傾向于儲蓄。

“如果只是互聯(lián)網(wǎng)一個行業(yè)不好也沒事，經(jīng)濟環(huán)境好，一給政策、一救市就救起來了。但是經(jīng)濟不好，樓市救不起來。”他說。

多名杭州的資深中介都判斷房價會繼續(xù)跌，并且很坦誠地建議客戶可以等一等，別著急買房。

張波認為，樓市正處于M型的波折周期，將出現(xiàn)起起伏伏，如果把時間維度拉長來看，趨向于L型，也就是說下行而達到平穩(wěn)，不可能出現(xiàn)V型的反彈。

“如果不受到外力的干涉、影響，這一輪蕭條期到2025年結(jié)束。2026年可能會是下一輪周期的起點。”他進一步表示，蕭條期內(nèi)也不一定持續(xù)往下走，如果有救市政策，價量未必持續(xù)下跌。

貝殼研究院則認為，如果僅關(guān)注3月到4月成交量的下滑，則是放大了短期的波動性。其報告稱，今年一季度房地產(chǎn)銷售高峰是防疫政策優(yōu)化影響下積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積釋放疊加的結(jié)果，這樣的階段性高增速并非常態(tài)，二季度以來的回落是符合市場規(guī)律的正常調(diào)整。更應(yīng)該關(guān)注年初至今的累計水平和調(diào)整后的絕對水平，不應(yīng)過度關(guān)注季度間的波動。

盡管從高峰回落，但累計交易量仍然比去年同期有正增長。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月的月均二手房成交量在2020年以來處于次高水平，僅低于2021年同期。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月-4月全國新建商品住宅累計銷售面積同比增長2.7%。

從看房需求看，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，5月重點50城帶看客戶量與4月相比基本持平，同比仍有超3成的增長，表明當前真實購房需求并不弱。

貝殼研究院重點50城二手房新增掛牌均價走勢

雖然目前交易市場低迷，但是土地供應(yīng)仍然保持了一定的熱度。中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，截至5月末，中指的核心22城中，有21個城市完成了至少一宗涉宅用地的供應(yīng)，1月至5月整體土拍熱度高于2022年任何一個批次。

各地方政府均通過減量提質(zhì)的方式進行供地，核心區(qū)地塊供應(yīng)增加，郊區(qū)地塊減量供應(yīng)或折價供應(yīng)。

張波表示，未來如果房地產(chǎn)市場重新起勢，將從一線城市開始回溫，繼而帶動二三線城市。

（應(yīng)受訪者要求，文中張洪、建平為化名）