降價10萬、僅兩個月就向下調(diào)價30萬……
當前，降價成為北京二手房市場的一大話題。
哪些區(qū)域、哪些房源正在降價？后市還將何去何從？
(資料圖)
圖/圖蟲創(chuàng)意
上架兩個月降價35萬元
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京環(huán)比下降0.6%。
對比4月份和5月份來看，北京二手房價的變化可以說是十分明顯。
4月份，北京二手房價格環(huán)比上漲0.1%，而在隨后的5月，北京二手房價格環(huán)比下降0.6%，一方面是變化趨勢從漲到降，另一方面降幅遠大于漲幅。
這樣的下降情形，在北京樓市史上較為少見。
中國新聞周刊走訪了多家中介門店，在北京市朝陽區(qū)潘家園區(qū)域，發(fā)現(xiàn)不少房源的價格處于下降態(tài)勢，降幅很多在10萬元左右，部分房子價格下調(diào)了20萬元。
一名房產(chǎn)中介人員告訴中國新聞周刊，從價格來看，一是前期上架的部分房源正在向下調(diào)價，另外新上市的房源價格比之前要低。他還注意到，一些剛需買房者更加理性，會選擇相對偏一些的新房。
哪些房子降幅更大？
從戶型來看，數(shù)據(jù)顯示，在北京二手房中，90平米以下的房子5月份環(huán)比下降0.8%，降幅是最大的；90-144平米的房子，降幅相對較小，降幅為0.4%；144平方米以上的二手房降幅為0.1%。
日前，鏈家北京團結(jié)湖區(qū)域的一家門店中介人員向中國新聞周刊檢索展示了多套房源，這些房源大都是老舊房，基本上每十套房源里就有兩三套處于降價的狀態(tài)。
其中一套80平方米的小三居，今年初報價600萬元出頭，在半年時間里就已經(jīng)有4次降價，降了25萬元，目前銷售價為570多萬元。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向中國新聞周刊表示，二手房市場有所分化，比如一些樓齡老、基礎設施配套不全的“老破小”出現(xiàn)較大議價空間。當然，即使是老舊小區(qū)也出現(xiàn)了分化，一些具備一定資源優(yōu)勢，如優(yōu)質(zhì)的教育資源、相對完備的周邊配套等“老破小”小區(qū)依然受到購房者青睞。
從區(qū)域來看，中指研究院監(jiān)測顯示，2023年5月，北京16區(qū)中，有11個區(qū)域的二手房價環(huán)比出現(xiàn)了下降，有五個區(qū)域房價環(huán)比仍然處于上漲之中。
11個下降的區(qū)域主要位于遠郊區(qū)，比如懷柔、房山、平谷、密云這些遠郊區(qū)的二手房價降幅居前。其中，平谷二手房價格環(huán)比下降0.82%，是北京16個區(qū)降價幅度最大的。
對此，陳文靜表示，市場潛在購買需求出現(xiàn)下滑，二手房掛牌量處在高位，二手房交易周期逐漸拉長，二手房價格出現(xiàn)松動。
北京房價要降了嗎？
但要做出北京房價下降的判斷，恐怕為時尚早。
從二手房市場來看，盡管5月份二手房價環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的下跌，但同比來看，今年5月仍然出現(xiàn)了一定幅度的增長。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京二手房價格同比上漲2.8%。
機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年5月北京二手房的成交價格達到了76346元/平方米，同比處于增長態(tài)勢。從區(qū)域來看，在北京16區(qū)中，有多個區(qū)域的二手房價格比去年出現(xiàn)了上漲，其中朝陽區(qū)漲幅為1.65%、東城區(qū)漲幅為3.14%。
而在一手房市場，北京市場更是好于整體樓市。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1—5月，北京市商品房銷售面積432.2萬平方米，同比增長36.9%，其中住宅銷售面積313.7萬平方米，增長35.1%。
與此同時，1—5月份，全國商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。
價格上更是如此。5月份，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.3%，均保持上漲態(tài)勢。
更值得關(guān)注的是，近期北京土地市場熱度較高。
6月14日，北京土地市場共推出三宗住宅用地，兩宗位于海淀，一宗位于順義，結(jié)果，三宗地塊全部觸頂成交，共計成交總價109.94億元。
6月16日，北京市再推出三塊土地，結(jié)果再次遭遇搶購。
尤其是亦莊X47地塊早在網(wǎng)絡報價階段，就有近30次報價，價格由68.8億元一直上漲到79.12億元，已經(jīng)達到觸頂價，隨后進入現(xiàn)場競拍現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，又有多家房企及聯(lián)合體積極參與競拍，掀起了當天的拿地高潮。
最終，開拍即觸頂?shù)囊嗲fX47地塊被中皋置業(yè)有限公司斬獲，其競得條件為成交價79.12億元+5.3萬㎡現(xiàn)房銷售。
同一天出讓的北京市朝陽奶西地塊則吸引了金茂、城建、招商、智地+朝開等報名，最終北京城建以觸頂價34.5億元+1.2萬㎡現(xiàn)房銷售的條件拿下此地塊。此外，北京市石景山廣寧村地塊吸引了中海新城、保利兩家房企競拍，該地塊起始價32.3億元，地價上限37.145億元，中海新城和保利兩家企業(yè)上演了一場拉鋸戰(zhàn)，最終，保利以36.2億元拿下該地塊，溢價率12.07%。
一家房企投拓部門的人士向中國新聞周刊表示，房企扎堆布局北京市場，看起來是報團取暖，本質(zhì)上是仍看好北京樓市的前景。
陳文靜告訴中國新聞周刊，在這一背景下，當前樓市整體上走弱，尤其是二手房市場面臨較大的調(diào)整壓力，市場上存在結(jié)構(gòu)性壓力。
釋放更多合理購房需求
今年一季度，北京二手住宅成交45815套，較去年第四季度上升49%，較去年同期上升24.2%。其中，3月北京二手住宅成交22192套，環(huán)比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交創(chuàng)出多月新高。
相比于去年，今年北京二手房的小陽春更具成色。
但隨后的4、5月，北京二手房成交快速下滑，由單月成交2萬套降至1萬套出頭的水平。
對此，陳文靜表示，今年年初，北京等重點城市二手房成交量、市場活躍度明顯提升，這一方面是因為市場情緒好轉(zhuǎn)，前期積壓需求釋放、部分考慮子女上學的購房者積極入市；另一方面“帶押過戶”、一年內(nèi)換房退個稅等政策持續(xù)優(yōu)化，也帶動置換需求入市。
上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)盧文曦對此表示，北京等一線城市今年一季度較高的交易可以確認為季節(jié)性反彈，一旦反彈不再，成交價格最后轉(zhuǎn)跌是必然趨勢。
他進一步表示，一線城市政策沒有明顯松動，局部微調(diào)不會對交易量產(chǎn)生重大影響。此外，隨著市場走弱，對政策的預期落空，因此市場預期進一步減弱。
相比而言，當前北京樓市的購房政策門檻是較高的。
從貸款政策來看，北京目前執(zhí)行的是認房又認貸，即只要有購房或貸款記錄均算作二套，而二套房的貸款利率為5.3—5.5%，這一利率水平也意味著較高的購房成本。
陳文靜表示，當前市場上許多改善性購房者需要“賣一買一”，出售原有住房以置換資金及購房資格，當前二手房市場活躍度較弱，置換鏈條上各個環(huán)節(jié)的流通速度也在放緩，二手房銷售變慢，進入新房市場的潛在需求也將進一步減弱，從而影響整體市場預期和情緒。
在她看來，當前最關(guān)鍵的是促進銷售回暖，釋放更多合理購房需求，暢通銷售鏈條，穩(wěn)定購房者和市場預期。政策端來看，目前多數(shù)二線、三四線城市限制性政策已較為寬松，核心一二線城市政策仍存在較大空間，這些城市因認房又認貸、二套首付比例高、購房條件嚴苛、普宅認定標準嚴等政策，不少合理購房需求被抑制，若政策能及時跟進優(yōu)化調(diào)整，市場情緒將得到有效提振，購房需求入市節(jié)奏有望加快，有利于促進行業(yè)良性循環(huán)。
為此，陳文靜建議，核心城市優(yōu)化普宅認定標準，降低非普宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。按照一區(qū)一策原則，繼續(xù)優(yōu)化限購條件、取消認房又認貸政策等，同時結(jié)合生育政策，對多孩家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率、公積金貸款額度等給予支持。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會常務副會長兼秘書長趙秀池向中國新聞周刊表示，中國仍然處于城市化中期階段，每年大約有1300萬人口進城，房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展仍然是有潛力的。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政策端仍需進一步發(fā)力，穩(wěn)定購房者預期和信心。當前不少購房需求被抑制，若政策能及時跟進，市場情緒有望得到改善，二手房市場活躍度也有望提升。
作者：劉德炳