10月31日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見》（簡稱《實(shí)施意見》）。支持深圳在財(cái)政政策體系與管理體制方面探索創(chuàng)新，更好發(fā)揮財(cái)政職能作用，也提及了中央財(cái)政加大推動深圳住房供需問題解決的支持力度。
“中央補(bǔ)貼”并非首次
“加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補(bǔ)助，加大中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度”。《實(shí)施意見》一出，引發(fā)各方熱烈討論，更有媒體稱“中央財(cái)政補(bǔ)貼深圳，幾十年罕見”。但深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺在接受南都記者采訪時表示，“中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房進(jìn)行補(bǔ)助一直有這項(xiàng)措施，并不算新政策。”
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事實(shí)上，南都記者也發(fā)現(xiàn)，《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》數(shù)據(jù)中有關(guān)內(nèi)容顯示，十三五期間，安居工程建設(shè)投資超千億，創(chuàng)歷史新高，累計(jì)投資1222.81億元。其中，就有中央專項(xiàng)資金 6.56億元。
為什么加大對深圳的支持力度？首先在于急深圳所需。《實(shí)施意見》指出，基于考慮深圳人口持續(xù)凈流入對住房的需求。人口凈流入是指常住人口與戶籍人口的差值，常住人口大于戶籍人口，就說明該城市人口處于凈流入，反之則為凈流出。根據(jù)《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒2021》，2020年底深圳常住人口達(dá)到1763.38萬人，同期戶籍人口達(dá)到584.58萬人，凈流入人口為1178.8萬人，位居全國第一。而據(jù)《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，到2025年底，全市常住人口預(yù)計(jì)將增至1860萬人。于深圳這座高密度超大型城市而言，隨著人口凈流入，深圳住房需求規(guī)模持續(xù)增加，但因土地資源緊約束，住房供需矛盾仍然突出。
國家高端智庫研究員宋丁接受南都記者采訪時也指出，深圳有大量從全國流入的人口，要同時滿足人口的居住需求并探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，對深圳財(cái)政來說頗有壓力，必須有國家力量來支持這個試點(diǎn)。另外還需要注意一點(diǎn)的是，盡管中央支持深圳改革，但資金方面并非由國家全款支持。首先深圳還是需要自己籌措資金，然后中央財(cái)政會給一些補(bǔ)充性的資金，占比多少、如何運(yùn)用，可能需要下一步跟進(jìn)政策明確。
“二次房改”縱深推進(jìn)
宋丁在接受記者采訪時表示，財(cái)政部的政策對深圳的意義非常重大。“這次政策不是單指深圳，而是全國性質(zhì)的。它涉及到財(cái)政財(cái)稅體制的改革、深圳住房制度的變革以及全國房地產(chǎn)發(fā)展的基本形勢的改變，深圳本次作為試點(diǎn)城市出現(xiàn)，是中央下定決心推進(jìn)‘二次房改’的體現(xiàn)。”
宋丁提到的“二次房改”需要回溯房地產(chǎn)改革的歷史。1998年，國家正式啟動第一次住房貨幣化改革，住房進(jìn)入商品化時代。2018年，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號），同步制訂《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理暫行辦法》等三個政府規(guī)章和相關(guān)配套細(xì)則，系統(tǒng)構(gòu)建面向2035的住房供應(yīng)與保障體系。坊間稱之為“二次房改”。值得一提的是，該文件還提及未來住房供應(yīng)總量中商品房只占40%，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房要占60%。
“60%的保障房啟動量對深圳財(cái)政實(shí)力提出了巨大的挑戰(zhàn)。”宋丁進(jìn)一步提到，“房地產(chǎn)想要探索新的發(fā)展模式，需要的資金量比較大，需要找一個基礎(chǔ)比較強(qiáng)的城市來做試點(diǎn)，深圳是最具備這個條件的。”
只是房地產(chǎn)模式的改革仍存在難度。宋丁同樣提出了深圳目前面臨的問題：一方面，過去多種因素的影響沉淀成一種阻力，增加了突破現(xiàn)狀的難度；另一方面，國際形勢較為動蕩疊加疫情的多重影響使得深圳的經(jīng)濟(jì)增長壓力加大。他認(rèn)為，“這種情況下可能很難調(diào)撥出太多的精力來關(guān)注改革，如何處理好這個關(guān)系是深圳目前發(fā)展中需要解決的一個重要問題。”
那么對深圳來說本次試點(diǎn)的好處有哪些？宋丁認(rèn)為，一方面，中央財(cái)政對于深圳房地產(chǎn)方面的支持，可以解決深圳在“二次房改”提到的大量保障房建設(shè)的資金缺口，并在政策方面給予扶持；另一方面，作為國家重大的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決策，深圳再次站在了改革開放排頭兵的位置，扮演重要角色。
房地產(chǎn)稅或?qū)⒃圏c(diǎn)?
知名財(cái)經(jīng)評論家劉曉博在其官方公眾號上指出，需要關(guān)注到上述意見中的另一個措施：支持深圳在全國稅制改革中先行先試，積極承擔(dān)國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當(dāng)好改革排頭兵、試驗(yàn)田。
關(guān)于上述措施他認(rèn)為，所謂“國家重大稅收改革工作和研究課題”，“在全國稅制改革中先行先試”，“改革排頭兵、試驗(yàn)田”，有較大概率包含房地產(chǎn)稅。對此他解釋道，因?yàn)榘凑肇?cái)政部的解釋，稅制改革的主要內(nèi)容是“健全地方稅、直接稅體系，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高直接稅比重”。而房地產(chǎn)稅，既是重要的地方稅，又是直接稅，是稅制改革的重中之重。
值得一提的是，前不久深圳出臺了租房參考價(jià)。劉曉博指出，租房參考價(jià)，是目前香港和新加坡的房地產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。香港的房地產(chǎn)稅，包括三部分：差餉稅、物業(yè)稅以及地租，其中差餉是對土地及建筑物的出租市值征收的，占房地產(chǎn)稅的最大比例。
“如果深圳真的成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，那么深圳樓市的購房邏輯也必將產(chǎn)生深刻轉(zhuǎn)變。”劉曉博說。
對于房地產(chǎn)稅的理解，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出了另外的觀點(diǎn)，“我們要正本清源，房產(chǎn)稅取之于民，用之于民，主要用在公共服務(wù)和設(shè)施上，公共服務(wù)完善了，房子才能保值增值，居民居住才能幸福。因此，我們要樹立這種思想。這也是深圳等城市未來財(cái)稅體制改革要探索的方向，但與這次政策沒有直接關(guān)系”。
采寫：南都記者 黃璐 孫陽