2022年以來，個人住房貸款提前還款現象明顯增多，漸成“提前還款潮”。其中，部分借款人還申請經營性貸款或個人消費貸款，套取資金進行提前還款。無論是常規的提前還款還是違規“轉貸”，原因之一是部分存量房貸利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大。應正視這個問題，盡快采取措施階段性降低部分存量房貸利率，減輕居民住房消費負擔，助力恢復和擴大消費。
在過去很長一段時間，我國對住房貸款利率實行優惠利率，在貸款基準利率基礎上打折，房貸利率顯著低于貸款基準利率。2017年后，為加強房地產市場調控，遏制房價過快上漲，房貸利率開始高于貸款基準利率（2020年開始房貸定價基準轉為為貸款市場報價利率，即LPR）。2017年至2018年，新發放房貸利率由貸款基準利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區間內高位運行。
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2021年下半年開始，部分地區房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過6.5%。據測算，上述時段發放的存量房貸占比可能超過50%。雖然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35個基點，但部分存量房貸利率偏高的情況仍然存在。
究其原因，部分存量房貸利率偏高，主要是因為當時住房貸款額度較少，市場資金成本走高，而貸款需求旺盛。而且，受房貸利率政策約束，當時房貸利率下限也較高。
2020年3月貸款利率定價準轉換后到2022年5月之前，首套房貸利率下限為同期限LPR、二套房貸利率下限為同期限LPR加60個基點，不少地區還在上述全國的下限基礎上進一步加點。利率是資金的價格，存量房貸利率較高，反映的是當時住房貸款市場價格情況，受當時的供求關系影響和決定，主要不是銀行的問題。
從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，并非借款人單方面的權利，的確需要借款人與銀行協商一致。部分銀行在合同中明確，提前還款不需要收取違約金，但借款人應提前向銀行提出申請。這也表明，借款人雖然可以提出申請，但仍需銀行同意之后才能提前還款。銀行未立即同意借款人提前還款申請，從法律上講并不存在問題，更無需對此負責。
近期，部分借款人、媒體和律師認為銀行應承擔借款人等待提前還款期間的利息，并無任何法律依據。而部分借款人通過所謂的“轉貸”進行提前還款，是一種違法違規行為，存在法律合規風險、流動性風險和信息泄露風險等。借款人在任何時候都不應違規“轉貸”，否則將可能影響個人信用，也可能觸碰法律紅線。
從商業銀行看，應基于履行社會責任、服務普羅大眾，為借款人提前還款創造更多便利。金融管理部門可以加強對商業銀行的指導，引導銀行適度降低部分存量房貸利率。同時，有條件的地區應允許借款人通過申請將商業性房貸轉換為公積金貸款，以此降低房貸利率。
降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。
從操作上看，可在人民銀行指導下，通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低部分存量房貸利率。具體而言，由各省（自治區、直轄市）市場利率定價自律機制，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點等惠民政策方案。
建議對2023年1月1日利率仍然高于5.0%的存量房貸，分為三檔，分別采取優惠措施：利率高于6.0%的，打85折或減100個基點；利率高于5.5%低于6.0%的，打9折或減60個基點；利率高于5.0%低于5.5%的，打95折或減30個基點。為方便執行，對存量房貸不區分首套、二套，不區分浮動利率和固定利率，僅以利率高低為標準進行調整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優惠措施。
允許各銀行在上述基礎上，適度增加優惠幅度，但不應超過各自檔次的5個基點。
同時還要看到，進一步降低存量房貸利率，將進一步壓縮銀行利潤空間。如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響，需要綜合考量、審慎推進。考慮到銀行近年來持續向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實施3年，3年之后視情況再研究。
與此同時，人民銀行可通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。
（董希淼系招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員）