經濟觀察網 記者 胡艷明
銀行眼里的優質資產——個人房貸在2022年步入罕見的低谷期。
(資料圖片)
個人住房貸款新增有限，存量客戶還在“瘋狂”提前還貸款，成為銀行新的煩惱。
而在兩年前，銀行為房企和按揭放發放貸款時，都要掂量掂量是否會超出監管要求的紅線，因為2020年最后一天，房地產貸款集中制度橫空出世，成為了戴在銀行頭上的“緊箍咒”。
經濟觀察網記者統計的國有六大行2022年報數據顯示，建行、工行、農行、中行、交行、郵儲銀行在2022年新增個人住房貸款分別為930.26億元、693.06億元、1043億元、902.95億元、231.31億元、924億元，合計為4724.58億元。
這與過去幾年單家國有大型銀行每年幾千億的新增形成了鮮明對比。比如僅工行一家，在2021年度的個人住房貸款就增加 6343.70億元，當年六大行合計增加了2.5萬億元。
滑坡
截至2023年3月31日，國有六大行公布了2022年年報。除了營收、凈利潤等經營數據，作為國內發放按揭貸款的主力軍，六大行在2022年個人住房貸款的增長情況也備受關注。
2022年度，六大行共新增了10.13萬億的貸款，其中，個人住房貸款新增了4724.58億，僅占全部新增貸款的4.66%，這與前幾年的情況大為不同。
按照往年數據，新增貸款中，房貸一直是國有大行的重要投向。2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占到了新增貸款的49.39%；在2019年，6.4萬億的新增貸款中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占新增貸款39.5%；2020年和2021年的比例均有所下降，分別約為35.2%和29.4%。
記者根據銀行年報整理
在2018年、2019年，國家對房地產進行調控，但房貸增勢依然迅猛。為了防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，2020年底，央行聯合銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構分檔設置了房地產貸款占比的上限。六大國有行均位于第一檔，其房地產貸款占比上限不得超40%，個人住房貸款占比上限不得超32.5%。
在2020年的業績中，市場關注的熱點之一也在于六大國有行是否觸及了32.5% 的“紅線”。當年建行和郵儲銀行，在2020年末個人住房貸款余額占比分別為34.73%、33.6%，都高于32.5%的監管紅線。工行、中行和農行占比都超過了30%，未及32.5%，交行占比較低，為22.12%。
記者根據銀行年報整理
為了滿足房地產貸款集中度的要求，當時多家大行均表態將合理控制涉房貸款增速。在2020年度業績發布會上，建行管理層表示，建行將對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注于為一二線城市的優質客戶提供支持，開展項目合規審查，嚴格把關貸款的投向和項目用途。對于個人住房貸款，優先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。
記者根據銀行年報整理
到了2022年，不僅居民貸款買房的動力減弱，很多背負房貸的銀行客戶也在提前償還貸款。“提前還房貸”是2022年的金融領域的熱點話題（詳見報道：提前還貸遇難題：銀行上演長時間“系統升級”，線下渠道排到兩月后）。
“關于提前還款，我們注意到自去年5月以來，個人住房貸款提前還款需求明顯增多。從農行看，個人住房貸款提前還款情況與市場總體情況基本一致，提前還款占總還款額比重有所上升。部分客戶選擇提前償還房貸，主要是基于其自身財務規劃，也和金融投資收益率中樞下降、存量房貸利率與新發放房貸利率倒掛等因素有關。”農行副行長張旭光在該行2022年度業績發布會上表示。
波及零售業務
提前還款潮始于2022年初，據2022年上半年的財報顯示，六大行的個人住房貸款合計增加了4155億元；2022年年報顯示六大行全年合計增加為4724.58億，也就是說，2022年下半年，個人房貸僅增加了569億。
六大行合計新增了10萬億的貸款中，主要由公司貸款貢獻。相比公司貸款業務的雙位數增長，個人貸款的增幅僅為個位數，不過略好于按揭增速。
記者根據銀行年報整理
近年來，銀行發力零售業務，對個人貸款的重視程度增加。但2022年度房貸數據明顯拖累了個人貸款。建行行長張金良直言“去年零售信貸市場不是很理想。”
六大行普遍在個人經營貸、個人消費貸等業務增幅比較大，建行、工行的個人經營貸增加超過了個人住房貸款。
比如，雖然建行在2022年個人住房貸款增幅僅為1.46%，但個人消費貸款、個人經營貸款分別較上年增加624.64億元、1888.81億元，增幅分別達到26.81%、83.40%，個人經營貸新增超過個人住房貸款新增930億的數據。
另外，工行的個人貸款比2021年末增加2917.80億元，增長3.7%。其中，個人消費貸款增加470.62億元，增長25.1%；個人經營性貸款增加2275.99億元，增長32.4%，相比之下，個人住房貸款增加僅693億。
農行在個人消費貸和個人經營貸的增速也保持了較快增長。個人貸款較2021年末增加4280.70億元，增長6%。其中，個人住房貸款較2021年末增長2%；個人消費貸款增長10.2%；個人經營貸款增長23%；農戶貸款增長29.3%。
交行在2022年的個人貸款余額為2.37萬億，較上年末增加 814.11 億元，增幅 3.56%，在客戶貸款中的占比較上年末下降 2.4個百分點至 32.43%。其中個人住房貸款較2021年末增加 231.31 億元，增幅 1.55%，在客戶貸款中的占比較2021年末下降1.97個百分點至20.73%。但是，境內行個人消費貸款余額 848.93億元，較上年末增長 58.38%。
2023年前景如何
進入2023年，提前還款情況是否有所緩和？
3月31日，工行副行長王景武在2022年業績發布會上表示，今年1-2月份，工行按揭貸款提前還款979億元，雖然同比增加220個億，但同比增幅有所回落，按揭貸款保持了正增長，影響總體可控。
中行行長劉金表示，很多人都在討論中國房地產市場，關心中國房地產市場未來將如何。他說：“中行以及像我這樣的大型金融機構行長比你們更關心中國房地產的健康發展，比你們更關心我們房地產行業的不良貸款機制，我每天都在看賬本、看報表，每天都在看違約項目進展并采取積極措施。”
劉金表示，去年下半年以來，國家相關部門采取了很多支持房地產企業平穩健康發展的措施，個別貸款違約和個別境外債務都陸續得到了解決。隨著中國各項支持房地產政策陸續落地，市場會有一個恢復的過程，房地產企業一定會回到正常健康發展的軌道。特別是國家現在優化房地產供給，多措并舉，未來會形成更加良好健康運行的房地產行業。
王景武認為，“后續隨著經濟的加快復蘇以及金融16條和保交樓等政策的有序推進，預計房地產風險會逐步得到有效化解。”
截至2022年末，農行的個人住房貸款余額5.35萬億元，較年初增加1043.15億元，是六大行中增量最高的一家。
張旭光稱，農行將繼續貫徹落實房地產宏觀調控各項要求，支持國家“穩地價、穩房價、穩預期”要求，助力房地產行業良性循環和健康發展。一是堅持“房住不炒”定位，因城施策落實好差別化住房貸款政策，緊緊圍繞“居民剛性和改善性住房貸款需求”，在持續鞏固縣域地區傳統優勢的基礎上，契合國家重點區域戰略和人口流動趨勢，做好個人住房貸款投放。二是加大對新市民、青年住房需求支持力度，發揮好新市民安居貸等特色產品的優勢，做好民生安居保障。三是加強個人住房貸款業務統籌，持續開展產品創新和流程優化，著力提升業務辦理效率和客戶體驗，有效增強客戶服務能力。