■編者按

近日，受臺(tái)風(fēng)“杜蘇芮”“卡努”影響，全國(guó)部分地方遭遇特大暴雨、洪水災(zāi)害，災(zāi)害對(duì)百姓生命和財(cái)產(chǎn)造成巨大損失。面臨這種突發(fā)的自然災(zāi)害，受災(zāi)群眾的經(jīng)濟(jì)損失是否有救濟(jì)渠道？當(dāng)房屋因此出現(xiàn)漏水的情況，有無(wú)緊急處理的方式？在暴雨中，如果房屋因?yàn)橛晁构嗟葐?wèn)題導(dǎo)致百姓財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？針對(duì)這些社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題，《法治周末》本期推出專題報(bào)道。

當(dāng)暴雨來(lái)臨，住宅小區(qū)出現(xiàn)外墻滲漏、頂層漏雨等情況，誰(shuí)應(yīng)該承擔(dān)維修責(zé)任？什么情況下可以使用公共維修基金解決漏水問(wèn)題

(資料圖)

《法治周末》記者 肖莎

“我家北面窗臺(tái)漏水，外墻的防水不行了?！?/p>

“我家東面、東南角墻體泡水發(fā)霉了。”

“剛從車(chē)庫(kù)上來(lái)，車(chē)庫(kù)好幾處在漏水。”

“我家漏得厲害，昨晚半夜天花板上的墻皮掉了一大塊，這要掉到頭頂，不得砸出個(gè)好歹！”

……

在北京暴雨期間，上述對(duì)話出現(xiàn)在北京二環(huán)內(nèi)某小區(qū)的業(yè)主群中。

這個(gè)小區(qū)建于2001年前后，在這場(chǎng)大雨到來(lái)之前，業(yè)主群里時(shí)不時(shí)就會(huì)有關(guān)于外墻滲漏的討論，不少業(yè)主希望物業(yè)公司可以盡快對(duì)小區(qū)防水進(jìn)行整體處理。

“但是物業(yè)公司對(duì)于解決這些問(wèn)題并不是很積極。這次漏水后，物業(yè)經(jīng)理給的回復(fù)是：如果需要專業(yè)的防水公司，物業(yè)公司可以推薦?！痹撔^(qū)住戶陳力告訴《法治周末》記者，物業(yè)公司絕口不提進(jìn)行維修的事情，只說(shuō)可以推薦防水公司，“在此前物業(yè)公司提到要?jiǎng)佑霉簿S修基金在小區(qū)內(nèi)加裝攝像頭，所以這次大雨后，有些業(yè)主提到用公共維修基金進(jìn)行小區(qū)防水，對(duì)此物業(yè)公司負(fù)責(zé)人并未接茬。”

8月2日，北京市住建委針對(duì)近期強(qiáng)降雨引發(fā)的小區(qū)房屋漏雨訴求集中的情況，緊急發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房屋漏水應(yīng)急情況下住宅專項(xiàng)維修資金使用工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中優(yōu)化完善了房屋漏雨應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修基金的流程。

8月4日，北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去幾天的極端暴雨中，不少居民遭遇“屋里下雨”，12345熱線接聽(tīng)的3.3萬(wàn)件涉雨來(lái)電中，房屋漏雨相關(guān)占比近半。

陳力看到這一《通知》后，立刻轉(zhuǎn)到了小區(qū)業(yè)主群，她希望這一通知能夠幫助自己所在小區(qū)盡快啟動(dòng)外墻和屋頂?shù)姆浪S修工作。

當(dāng)暴雨來(lái)臨，房屋出現(xiàn)外墻滲漏、頂層漏雨等情況，誰(shuí)應(yīng)該承擔(dān)維修責(zé)任？什么情況下可以使用公共維修基金解決漏水問(wèn)題，是很多購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題。

房屋漏水并不一定能用“公維”

北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副主任王佳紅對(duì)《法治周末》記者分析，暴雨之下出現(xiàn)房屋漏水，有可能是因?yàn)榉课莘浪龅貌缓?，也有可能是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按圖施工違反施工規(guī)范，還有可能是開(kāi)發(fā)商的施工質(zhì)量不好，材料本身不合格，也有可能是鄰居施工或者是裝修過(guò)程中某些部位受到破壞導(dǎo)致的。

“如果是開(kāi)發(fā)商防水有問(wèn)題，或者是開(kāi)發(fā)商的施工材料有問(wèn)題，或者開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按圖施工，肯定是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。如果說(shuō)是由于房屋自然老化導(dǎo)致漏水，那在保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任的，保修期外開(kāi)發(fā)商就不承擔(dān)責(zé)任了。如果是由于鄰居的原因，或者第三人的原因，或者自己裝修導(dǎo)致的，那肯定是鄰居承擔(dān)責(zé)任，或者自己承擔(dān)責(zé)任?！蓖跫鸭t說(shuō)。

王佳紅補(bǔ)充，如果是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的，或者第三人承擔(dān)責(zé)任的情況，不能用公共維修基金；如果是已經(jīng)符合使用公共維修基金條件的，那通常就需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

當(dāng)小區(qū)的公共部位，比如樓頂、外墻漏水導(dǎo)致屋內(nèi)漏水，理論上可以申請(qǐng)使用公共維修基金，但是根據(jù)規(guī)定，使用公共維修基金還要相應(yīng)比例的業(yè)主同意方可使用。

北京盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李松接觸過(guò)很多類(lèi)似的咨詢。他表示，在實(shí)際操作中，作為公共部位的樓頂漏水時(shí)，使用公共維修基金的比例并不高，因?yàn)橹苯邮芎φ呤蔷幼≡跇琼數(shù)臉I(yè)主，對(duì)下面樓層的住戶影響不大，一些沒(méi)有涉及該問(wèn)題的業(yè)主就認(rèn)為此事與自己沒(méi)有太大關(guān)系，持“事不關(guān)己”的態(tài)度，不愿意拿自己的錢(qián)去做這些事，于是就不會(huì)在同意使用公共維修基金的征求意見(jiàn)單上簽字。

多地列出應(yīng)急使用“公維”的路徑

王佳紅告訴記者，為了提高公共維修基金的利用率，北京市2009年在《北京市住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》中就明確規(guī)定，發(fā)生六種危及房屋使用安全的緊急情況，需要立刻對(duì)住宅共用部位等進(jìn)行維修和更新或改造的，不需要先通過(guò)業(yè)主同意就可使用公共維修基金。

這六種緊急情況的第一項(xiàng)就是“屋面防水損壞造成滲漏”，其余情況為：電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

當(dāng)時(shí)規(guī)定的緊急使用公共維修基金的具體流程為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向區(qū)、縣建委(房管局)房屋安全和設(shè)備管理部門(mén)申請(qǐng)列支，區(qū)、縣建委(房管局)房屋安全和設(shè)備管理部門(mén)、房改管理部門(mén)審核同意后，向市住房資金管理部門(mén)區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，市住房資金管理部門(mén)區(qū)縣管理部將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位?！?/p>

北京市2016年又發(fā)布《關(guān)于簡(jiǎn)化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中要求，申請(qǐng)材料符合要求，各區(qū)縣建委或房管局應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后的2個(gè)工作日內(nèi)作出同意的決定；情況特別緊急的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)作出同意決定。申請(qǐng)材料有問(wèn)題的，應(yīng)指導(dǎo)申請(qǐng)單位或個(gè)人抓緊補(bǔ)正相關(guān)材料。

《法治周末》記者查詢公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，《天津市已交存維修資金房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金管理辦法》第六條也規(guī)定：房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的應(yīng)急維修，不得挪作他用。發(fā)生以下危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全緊急情況之一的，可以使用該項(xiàng)目的房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金。

天津規(guī)定的其中第一種緊急情況即：“屋面和外墻滲漏、外墻脫落等影響業(yè)主正常使用和住用安全的。”

依據(jù)《天津市已交存維修資金房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金管理辦法》有關(guān)內(nèi)容，“使用房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)（或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）作為申請(qǐng)人；無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，由居（村）民委員會(huì)代為申請(qǐng)使用房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金”，不需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)及相關(guān)業(yè)主同意，“相關(guān)業(yè)主對(duì)維修工程有異議的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向項(xiàng)目所在地居（村）民委員會(huì)提出，并由居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議及時(shí)協(xié)調(diào)處理”。

除了天津和北京，廣州市、杭州市等地也都規(guī)定，在屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況下，可以不用業(yè)主投票同意緊急使用公共維修基金，但組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主。

如《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即進(jìn)行維修的，在征得業(yè)主委員會(huì)同意后，市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)可先予撥款，確保及時(shí)維修。相關(guān)維修費(fèi)用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。

北京的新規(guī)尚無(wú)強(qiáng)制性

北京市住建委8月2日發(fā)布的《通知》進(jìn)一步優(yōu)化了房屋漏水情況下公共維修基金的使用程序。

根據(jù)《通知》，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生房屋漏雨情況的，經(jīng)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）和物業(yè)服務(wù)人判斷維修改造已經(jīng)超出物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍的，業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告屬地居（村）民委員會(huì)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)做好統(tǒng)籌指導(dǎo)工作；屬地居（村）民委員會(huì)應(yīng)召集業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）、物業(yè)服務(wù)人及相關(guān)業(yè)主等共同到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋漏雨情況進(jìn)行查看確認(rèn)；屬地居（村）民委員會(huì)應(yīng)會(huì)同相關(guān)單位明確維修改造方式和范圍，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議確認(rèn)并形成會(huì)議紀(jì)要，同時(shí)將會(huì)議紀(jì)要抄送屬地區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）；由業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）或物業(yè)服務(wù)人委托施工單位對(duì)房屋漏雨涉及部位進(jìn)行維修改造；維修改造竣工驗(yàn)收通過(guò)后，業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）或物業(yè)服務(wù)人應(yīng)委托造價(jià)咨詢單位對(duì)工程造價(jià)情況進(jìn)行結(jié)算審核，并將居（村）民委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要、維修改造方案和工程造價(jià)結(jié)算審核結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于3日；業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）或物業(yè)服務(wù)人向各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)，并提交材料；各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）按要求進(jìn)行審核或備案后，由市住房資金管理中心各區(qū)管理部或業(yè)主大會(huì)開(kāi)戶銀行將住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)到施工單位銀行賬戶中。

王佳紅對(duì)比新舊規(guī)定后認(rèn)為，這個(gè)《通知》有兩個(gè)亮點(diǎn)，首先就是使用公共維修基金時(shí)不用確認(rèn)漏水的原因是防水損壞。因?yàn)榘丛瓉?lái)的規(guī)定，如果業(yè)主房屋漏水了，業(yè)主必須找到原因，是因?yàn)榉浪袉?wèn)題，才能去啟用申請(qǐng)公共維修基金，這里面有一個(gè)認(rèn)定的過(guò)程。但是現(xiàn)在這個(gè)規(guī)定就比較好，只要房屋漏水了，就先給業(yè)主去做維修，再走這個(gè)專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急程序，這是一個(gè)區(qū)別。

“其次，我覺(jué)得現(xiàn)在這個(gè)規(guī)定的優(yōu)點(diǎn)在于程序上相對(duì)簡(jiǎn)化了。只要發(fā)現(xiàn)有漏水的情況，業(yè)委會(huì)、物管委員會(huì)或者物業(yè)公司向?qū)俚氐木樱ù澹┟裎瘑T會(huì)報(bào)告，報(bào)告以后業(yè)委會(huì)或者是物管委員會(huì)或者物業(yè)公司，就共同去現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，確認(rèn)完了以后就可以維修，不需要先去監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行審核，維修之后再申請(qǐng)公共維修基金，效率提高很多。原來(lái)的規(guī)定還是要先申請(qǐng)?jiān)倬S修的?！蓖跫鸭t說(shuō)。

在北京市住建委8月2日發(fā)布通知后，陳力一直和記者保持著溝通。她告訴記者，物業(yè)公司對(duì)于是否向居委會(huì)報(bào)告這個(gè)事情，一直未給確認(rèn)的回復(fù)。

“之所以出現(xiàn)這種情況，可能是因?yàn)檫@一《通知》目前沒(méi)有規(guī)定強(qiáng)制性條款，就是沒(méi)有規(guī)定物業(yè)公司或物管會(huì)不及時(shí)啟動(dòng)這個(gè)報(bào)告流程和公共維修基金使用流程的后果，所以相關(guān)的單位是不是一定能按照這個(gè)規(guī)定去執(zhí)行，可能還是存疑?！蓖跫鸭t分析。