零售市場消費(fèi)潛能釋放 大宗市場交投情緒活躍
上海，2024年1月4日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年度市場回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行盤點(diǎn)和展望。
上海寫字樓市場否極泰來，2024平流緩進(jìn)
2023年上海寫字樓市場供應(yīng)井噴，存量繼續(xù)攀高，全年入市辦公建筑規(guī)模達(dá)155萬平方米，包括核心商圈7個(gè)，新興商圈13個(gè)，其中新興商圈的普陀、世博前灘、虹口以及核心商圈的竹園入市量較為可觀；上海寫字樓市場以凈吸納量39萬平方米收官，環(huán)比去年下滑38%，整體走勢伴隨入市項(xiàng)目的推進(jìn)成交波動(dòng)前行；上海甲級寫字樓空置率21.8%，比去年上升5.1%，其中核心及新興商圈空置率分別為15.2%和28.9%；上海甲級寫字樓租金下滑，至四季度平均租金7.87元/平方米/天，同比下滑3.3%。
全年租賃表現(xiàn)較好項(xiàng)目得益于其不錯(cuò)的地段位置及前期良好的蓄客，如“凱德晶萃廣場”吸引小紅書、新加坡企業(yè)發(fā)展局等頂尖企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐；電通中國總部新辦公大樓簽約在“海粟文化廣場A棟”；“前灘四方城”吸引了西門子能源、美ONE、羅氏診斷等大客戶入駐；長壽路新地標(biāo)“鴻壽坊”則吸引邁爾廣告、眾引文化傳媒、銅升實(shí)業(yè)、浦敏科技等眾多民營企業(yè)簽約。
從行業(yè)來看，貿(mào)易制造、專業(yè)服務(wù)及金融為前三大主力行業(yè)。作為國際貿(mào)易中心的定位，上海2023年前11個(gè)月進(jìn)出口總值創(chuàng)歷史新高，跨境貿(mào)易營商環(huán)境不斷優(yōu)化助推上海貿(mào)易規(guī)模逐年上升。典型租賃如蘇河灣、徐家匯板塊的新項(xiàng)目吸引了部分時(shí)尚快消類外資企業(yè)及部分內(nèi)外資生活類品牌企業(yè)搬遷；而部分老牌生活類品牌外資企業(yè)則繼續(xù)青睞如南京西路、不夜城等傳統(tǒng)商圈的存量項(xiàng)目。作為上海經(jīng)濟(jì)增量主導(dǎo)引擎的服務(wù)行業(yè)市場需求仍保持強(qiáng)勁，其中品牌型的律所、咨詢、廣告等企業(yè)需求堅(jiān)挺，另外考慮經(jīng)濟(jì)增長放緩及對未來不確定因素的增加，靈活辦公空間市場供需意愿增強(qiáng)。
在金融領(lǐng)域，基于國際金融中心和全球科創(chuàng)中心“雙中心”戰(zhàn)略定位，金融科創(chuàng)先試先行不斷，憑借金融資源優(yōu)勢和良好營商環(huán)境，繼續(xù)吸引國內(nèi)外知名金融服務(wù)商、金融科技獨(dú)角獸、細(xì)分領(lǐng)域龍頭科技企業(yè)在滬聚集。
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，展望未來，經(jīng)濟(jì)回升向好、長期向好的基本趨勢沒有改變，這將進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，提振發(fā)展信心。基于新一年供應(yīng)規(guī)模縮減的預(yù)判，2024年供求壓力稍有緩解。行業(yè)方面，上海將繼續(xù)推進(jìn)科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，圍繞“五個(gè)中心”行業(yè)提質(zhì)升級。重點(diǎn)看來，人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，數(shù)字化轉(zhuǎn)型將貫穿于從制造到服務(wù)業(yè)各個(gè)行業(yè)；伴隨修訂后《上海市推進(jìn)國際貿(mào)易中心建設(shè)條例》服務(wù)貿(mào)易、數(shù)字貿(mào)易成為新增長點(diǎn)；金融國際化和創(chuàng)新，將繼續(xù)吸引全球金融機(jī)構(gòu)來滬，并推動(dòng)金融科技發(fā)展，如區(qū)塊鏈、數(shù)字貨幣和在線支付平臺行業(yè)發(fā)展。而在辦公發(fā)展趨勢方面，重視綠色和可持續(xù)辦公環(huán)境及提高工作效率辦公技術(shù)集成提升將繼續(xù)深化延續(xù)。
上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn) 零售市場消費(fèi)潛能釋放
2023年度，上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)、回升的向好態(tài)勢，整體消費(fèi)市場活力恢復(fù)，客流及銷售額增幅明顯，其中餐飲業(yè)態(tài)是主要消費(fèi)驅(qū)動(dòng)力；但因疫情后大量新增入市項(xiàng)目加劇了市場的競爭，且位于非核心區(qū)域的項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)具有市場競爭力，導(dǎo)致全市平均租金小幅下跌。從新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目來看，主要集中在5萬平米以內(nèi)的中小型項(xiàng)目為主。同時(shí)，整個(gè)市場已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新項(xiàng)目越來越多，無論是城市更新還是新建項(xiàng)目，非標(biāo)特色化的商業(yè)對消費(fèi)者的吸引力較大，新穎的主題、特色場景打造、多元化的營銷活動(dòng)等，成為了現(xiàn)今商業(yè)的流量密碼。
市場供應(yīng)方面，因開發(fā)商及品牌對市場的重新審視及工程延緩，至2026年，未來市場將會(huì)有總建筑面積超1,200萬平米的零售項(xiàng)目入市，其中核心商圈將會(huì)有約50萬平米的項(xiàng)目，非核心商圈將會(huì)有1,150萬平米的項(xiàng)目。
品牌趨勢變化顯著
結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，品牌開店開始走小而美路線，以降低風(fēng)險(xiǎn)、減少運(yùn)營成本；但在順應(yīng)消費(fèi)者需求過程中，戶外運(yùn)動(dòng)品牌迅速搶占市場，且賽道開始細(xì)分，品牌瑜伽、滑雪、徒步等專業(yè)用品店鋪越來越多；在“它經(jīng)濟(jì)”盛行的前提下，寵物相關(guān)品牌市場不斷放大。未來這些品牌將持續(xù)吸引消費(fèi)者，為商業(yè)注入活力。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示，目前雖然經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、整體向好，但市場仍處于恢復(fù)期，消費(fèi)者的消費(fèi)理念回歸理性、心態(tài)保持謹(jǐn)慎。即便如此，消費(fèi)者對身體健康和情緒價(jià)值的消費(fèi)日趨增長，其中健康、戶外運(yùn)動(dòng)和寵物等相關(guān)消費(fèi)增漲迅速。可見人們對健康生活方式的追求和對運(yùn)動(dòng)的熱愛已達(dá)成共識，樂意通過消費(fèi)來提升個(gè)人情緒價(jià)值。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文也同時(shí)表示，展望2024年，標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)已無法吸引消費(fèi)者眼球，商業(yè)運(yùn)營商們需不斷通過挖掘新穎的主題、打造多元化的特色場景、舉辦各類豐富有趣的營銷活動(dòng)等手段，來尋找創(chuàng)造商業(yè)的流量密碼。上海建設(shè)國際消費(fèi)中心已在提速，戴德梁行將持續(xù)助力上海營造國際一流營商環(huán)境。
上海大宗市場交投情緒活躍
2023年上海大宗交易市場共錄得115宗、合計(jì)806億成交，雖成交總額同比2022年下降8.9%，但降幅有所收窄，成交宗數(shù)創(chuàng)五年新高，市場交投情緒活躍。
投資型買家頻頻出手，抄底上海核心物業(yè)
2023年投資型買家繼續(xù)主導(dǎo)市場，全年成交占比達(dá)79%，且以個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)為主，公寓住宅及辦公/產(chǎn)業(yè)園備受關(guān)注。自用型買家2023年共成交50單，約76%為辦公/研發(fā)辦公資產(chǎn)，青睞一線江景或重點(diǎn)核心區(qū)，總價(jià)多控制在10億以內(nèi)。
值得一提的是，國企買家，尤其是外地國企買家，近兩年市場占有率逐步攀升，從產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)角度出發(fā)、青睞產(chǎn)業(yè)園及大虹橋區(qū)域辦公樓。
辦公/研發(fā)辦公常年穩(wěn)居首位
2023年辦公/研發(fā)辦公成交總額達(dá)281億，占比35%；公寓/住宅緊隨其后，以131億、16%的占比居于第二；得益于太古地產(chǎn)斥資97億購買前灘及洋涇地塊，綜合類業(yè)態(tài)成交占比升至第三；酒店亦為重要亮點(diǎn)，四季度有黃浦綠地萬豪、外灘萬達(dá)瑞華、華僑城寶格麗酒店等酒店成交，將該類別占比拉升至11%。
展望2024，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為：
1. 預(yù)計(jì)2024年買家瞄準(zhǔn)撿漏機(jī)會(huì)，市場活躍度高；
2. 在房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的挑戰(zhàn)下，預(yù)計(jì)明年將會(huì)有更多的核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)放售；
3. 內(nèi)資買家將繼續(xù)主導(dǎo)大宗交易市場，外資買家受到美聯(lián)儲加息影響持續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)明年上半年仍持觀望態(tài)度、下半年待美聯(lián)儲降息后逐步回歸；
4. 新經(jīng)濟(jì)熱門賽道備受投資者關(guān)注，長租公寓、尤其以R4項(xiàng)目成為市場焦點(diǎn)，生命科學(xué)園持續(xù)火熱，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)包成交涌現(xiàn)；
5. 在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs多單成功獲批的利好下，零售類資產(chǎn)廣受投資者追捧。
華東高標(biāo)倉庫整體表現(xiàn)穩(wěn)定
四季度，華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求整體表現(xiàn)穩(wěn)定，主要去化力仍為制造業(yè)、電商及快遞快運(yùn)。上海市高標(biāo)倉庫市場租賃需求整體表現(xiàn)平穩(wěn)，由于新增供應(yīng)尚未去化，市場空置率環(huán)比上升5.3個(gè)百分點(diǎn)至15.1%，平均租金環(huán)比微降0.4%至49.3元/平方米/月；江蘇省高標(biāo)倉庫市場主要租戶仍為電商、快遞快運(yùn)，制造業(yè)需求上升，平均租金保持穩(wěn)定為34.4元/平方米/月，市場空置率環(huán)比微升1個(gè)百分點(diǎn)至17%；安徽省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.3%，至27.7元/平方米/月，空置率環(huán)比微降3個(gè)百分點(diǎn)至11.4%；浙江省高標(biāo)倉庫市場主要去化力為電商、快遞快運(yùn)，由于浙江省供應(yīng)旺盛且本季度電商需求未有明顯增加，平均租金微降2.5%至34.5元/平方米/月；空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至21.6%。
加工及倉配一體化將成物流市場新趨勢，物流地產(chǎn)有望恢復(fù)反彈
部分園區(qū)引入有生產(chǎn)加工需求的制造業(yè)客戶，在園內(nèi)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、加工、倉儲、配送一體化流程，保障生產(chǎn)及物流效率，為制造業(yè)客戶打通上下游供應(yīng)鏈。同時(shí)，提升園區(qū)產(chǎn)值及稅收。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，中國政府正在不斷推出經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)刺激政策，這對投資、進(jìn)出口和消費(fèi)都將產(chǎn)生積極的影響，而物流行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的配套產(chǎn)業(yè)也必然受益。考慮到物流地產(chǎn)行業(yè)的“滯后性”特征，物流地產(chǎn)的恢復(fù)與反彈可能來自于2024年的下半年。此外，三方物流、制造業(yè)物流和零售商目前都有RDC（區(qū)域分撥中心）向核心城市轉(zhuǎn)移的特征，這一方面可以幫助他們節(jié)省管理成本，另一方面可以利用目前租金的低谷完成對早期散點(diǎn)租賃的區(qū)域整合，而華東和華南的核心城市目前是最受關(guān)注的，預(yù)計(jì)在未來的一到兩年內(nèi)，華東和華南的重要節(jié)點(diǎn)城市反而將會(huì)出現(xiàn)一些大面積倉庫的成交機(jī)會(huì)，因此也會(huì)成為中國物流地產(chǎn)反彈的前哨戰(zhàn)。