優(yōu)勝劣汰，中小運(yùn)營(yíng)商分三個(gè)方向發(fā)展

在長(zhǎng)租公寓發(fā)展早期，為了推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模的快速形成，解決住房問(wèn)題，促進(jìn)人才引進(jìn)，國(guó)家大力鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，并給予了稅收、金融等方面的支持，因此大批企業(yè)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

行業(yè)發(fā)展的早期，在配套政策、基礎(chǔ)設(shè)施、外部環(huán)境、用戶觀念等方面還不成熟，長(zhǎng)租公寓也屬于新型事物，那時(shí)候的中小運(yùn)營(yíng)商對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改造，搭配一些家私，聘請(qǐng)幾個(gè)管家，很容易就賺到錢。

隨著行業(yè)走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)加劇，長(zhǎng)租公寓不再那么好做。缺乏高性價(jià)比的供應(yīng)商、科學(xué)完善的運(yùn)營(yíng)體系與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、成熟的獲客渠道的中小運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)了出租率低下、房間溢價(jià)上不去等問(wèn)題，疫情的發(fā)生讓情況愈加艱難，中小運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)不同方向的市場(chǎng)選擇：

①部分中小公寓因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，或在公寓行業(yè)發(fā)展高峰期進(jìn)入，導(dǎo)致租金成本過(guò)高，發(fā)現(xiàn)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)太低，甚至無(wú)利可圖，又或因?yàn)檫M(jìn)入公寓行業(yè)一段時(shí)間后，發(fā)現(xiàn)自己和團(tuán)隊(duì)的能力在其他行業(yè)的獲利能力遠(yuǎn)高于在公寓行業(yè)，而選擇完全退出將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去。

②部分中小公寓盡管目前經(jīng)營(yíng)發(fā)展上還有利可圖，但也發(fā)現(xiàn)只靠自身力量發(fā)展，無(wú)論在規(guī)模還是盈利上都越來(lái)越困難，同時(shí)轉(zhuǎn)型到其他行業(yè)也缺乏一定基礎(chǔ)，因此出現(xiàn)了部分中小公寓品牌之間逐步形成聯(lián)盟，整合各自的資源和優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合發(fā)展，來(lái)提高經(jīng)營(yíng)規(guī)模和持續(xù)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

③還有更多的中小公寓逐漸發(fā)現(xiàn)，自身的優(yōu)勢(shì)是從市場(chǎng)上拿房和從社會(huì)上籌集資金，如果把自身精力更多放在公寓項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理上，不但效果不好，還導(dǎo)致自己無(wú)法抽出更多時(shí)間去拿取房源。

把自己從一個(gè)專業(yè)的投資人角色變成了一個(gè)店長(zhǎng)或區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人的角色，反而拖累了整體公寓投資業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)和收益。與市場(chǎng)上好的品牌公寓運(yùn)營(yíng)商合作，能更好讓自己和團(tuán)隊(duì)專注于公寓拿房和投資管理，而讓專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商來(lái)幫助自己的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，以保障自己能持續(xù)性的獲得公寓投資收益的增長(zhǎng)。

行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)，分工合作

雖然中小運(yùn)營(yíng)商的生存越發(fā)艱難，但并不代表行業(yè)不好，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展也必然像其他服務(wù)性行業(yè)(酒店、餐飲)從小散品牌為主，走向?qū)I(yè)化分工、品牌連鎖化發(fā)展為主的趨勢(shì)。

一方面，市場(chǎng)上全鏈條運(yùn)營(yíng)能力突出的品牌公寓運(yùn)營(yíng)商會(huì)形成頭部聚集效應(yīng)，管理越來(lái)越多的門店，服務(wù)越來(lái)越多的客戶，通過(guò)不斷增長(zhǎng)的門店和客戶形成規(guī)模化效應(yīng)來(lái)降低旗下單店的獲客成本、運(yùn)營(yíng)成本，也通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)提高單店溢價(jià)，讓合作的單店獲得比市場(chǎng)上的單體品牌公寓有更穩(wěn)定和更高的投資收益。

另一方面，公寓行業(yè)的投資人也會(huì)走向?qū)I(yè)化、規(guī)模化的趨勢(shì)。原來(lái)靠關(guān)系獲得個(gè)別單體項(xiàng)目，再通過(guò)社會(huì)渠道向親朋好友獲取較高的資金來(lái)投資經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)在項(xiàng)目和資金的獲取靠關(guān)系、靠感覺(jué)的模式很容易受到發(fā)展限制，投資風(fēng)險(xiǎn)也偏高。

隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展，就會(huì)像其他成熟的行業(yè)一樣，逐步形成一部分有遠(yuǎn)見(jiàn)和有能力的個(gè)人投資人一起抱團(tuán)，將這種關(guān)系和感覺(jué)也轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N專業(yè)能力，憑著對(duì)市場(chǎng)的高敏感度、對(duì)商圈的熟悉度、對(duì)物業(yè)判斷和談判的專業(yè)度，最終形成專業(yè)化的公寓投資團(tuán)隊(duì)或機(jī)構(gòu)，借助于專業(yè)投資公寓形成的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，加上專業(yè)品牌公寓運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)收益保障，可以把投資的項(xiàng)目再借助合適的金融工具(債權(quán)、股權(quán)等)獲得比傳統(tǒng)單店投資模型更高的投資收益或更多的資金支持。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人也會(huì)逐漸增加，機(jī)構(gòu)投資的品牌公寓占比也會(huì)逐漸增加，他們對(duì)專業(yè)品牌公寓運(yùn)營(yíng)商合作需求也會(huì)不斷增長(zhǎng)，這個(gè)會(huì)就形成一個(gè)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的良性循環(huán)。

因此，市場(chǎng)上的這樣逐步在進(jìn)化的投資人和投資機(jī)構(gòu)，和源源不斷進(jìn)入租房市場(chǎng)的租客都對(duì)品牌公寓運(yùn)營(yíng)商提出更高要求。

長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)的初心是提高生活品質(zhì)，切合年輕人“房子是租來(lái)的，但生活不是”這一精神，隨著市場(chǎng)的成熟，租客對(duì)于房屋類型、裝飾風(fēng)格、地理位置和管家服務(wù)都提出了更高的要求。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商必須不斷迭代才能滿足租客的需求，固步自封只能落后淘汰，正如窩趣的使命：“持續(xù)改變年輕人租房生活體驗(yàn)”。

長(zhǎng)租公寓本來(lái)就是個(gè)繁瑣的、需要投入大量時(shí)間精力、投入金錢的事，從窩趣的全鏈條運(yùn)營(yíng)邏輯看，涉及項(xiàng)目資源的獲取和定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和籌建管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)三大階段，項(xiàng)目收益更多受項(xiàng)目定位和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)來(lái)影響，專業(yè)的品牌公寓運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、籌建支持、人才培養(yǎng)、運(yùn)營(yíng)STEP管理、IT系統(tǒng)支持、會(huì)員管理/銷售賦能中小公寓運(yùn)營(yíng)商。

現(xiàn)有的品牌公寓運(yùn)營(yíng)商必須具有強(qiáng)勢(shì)品牌力、流程化的運(yùn)營(yíng)體系、完整產(chǎn)品線、完善的人才培養(yǎng)體系、前沿的Saas系統(tǒng)研發(fā)團(tuán)隊(duì)才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中凸顯優(yōu)勢(shì)，幫助優(yōu)秀的個(gè)人投資人逐漸走向機(jī)構(gòu)化。也幫助現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)投資人、進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的國(guó)企快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展、穩(wěn)定收益、良好社會(huì)效益的多重目標(biāo)。

　未來(lái)，更加專業(yè)化的發(fā)展

未來(lái)的長(zhǎng)租市場(chǎng)是鼓勵(lì)與規(guī)范并存的。

2019年末，住建部會(huì)同五部門聯(lián)合提出規(guī)范整頓住房租賃市場(chǎng)的意見(jiàn)，從金融業(yè)務(wù)、信息發(fā)布、企業(yè)合規(guī)性等方面對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。

2020年9月，《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》從市場(chǎng)發(fā)展方面、行業(yè)規(guī)范方面、金融監(jiān)管方面進(jìn)行規(guī)定。

2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議以前所未有的力度“著墨”和強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的發(fā)展和建設(shè)。

同月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出2021年工作總體要求和重點(diǎn)任務(wù)中提到大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。

隨著更加規(guī)范的政策出臺(tái)，繼續(xù)促進(jìn)行業(yè)變革，提升行業(yè)門檻，未來(lái)，更加需要專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)商讓市場(chǎng)發(fā)展更為規(guī)范。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。