不動產(chǎn)“帶押過戶”將在全國范圍內(nèi)全面推廣，且逐步成為一項常態(tài)化服務(wù)。
3月30日，澎湃新聞記者從自然資源部獲悉，近日，自然資源部會同銀行保監(jiān)會發(fā)布通知，要求各地深入探索，以點帶面，做好“帶押過戶”工作，推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展實現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋。
“實行不動產(chǎn)‘帶押過戶’后，賣方無需籌集資金歸還舊貸款，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并件辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接，大大節(jié)省了交易時間，降低交易難度和成本?！弊匀毁Y源確權(quán)登記局副局長趙燕說，目前，全國已有15個省份100多個地市實踐開展了“帶押過戶”，形成了將為成熟的辦理模式，下一步將在全國全面開展。
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推動“帶押過戶”常態(tài)化
不動產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)《民法典》規(guī)定，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
不動產(chǎn)“帶押過戶”實行以前，對于企業(yè)群眾來說，已抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產(chǎn)抵押注銷，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請新貸款、辦理新抵押權(quán)登記，不僅交易成本高時間長，而且流程繁瑣復(fù)雜，這些成為企業(yè)群眾辦事的難點、痛點、堵點。企業(yè)群眾期望通過深化改革，整合業(yè)務(wù)流程，大幅減環(huán)節(jié)、減材料、減時間、減成本，同時也要求確保財產(chǎn)資金的安全。
為進(jìn)一步提升政務(wù)服務(wù)水平，優(yōu)化營商環(huán)境，滿足企業(yè)群眾的現(xiàn)實需求，自然資源部、銀保監(jiān)會于聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。
《通知》要求深化協(xié)同，提升服務(wù)便利化水平，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。
同時，《通知》提出不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要繼續(xù)向銀行金融機(jī)構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理；全面應(yīng)用電子不動產(chǎn)登記證明，支持“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦；鼓勵推進(jìn)智能化輔助審核，積極探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。
《通知》還要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點，建立健全對應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，完善風(fēng)險管控機(jī)制，及時改造信貸審批放款、還款結(jié)算系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)方式，實現(xiàn)交易資金全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，根據(jù)實時推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。
此外，《通知》明確深化部門協(xié)同，壓實工作責(zé)任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點，制定應(yīng)急預(yù)案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實防范風(fēng)險。要細(xì)化業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好宣傳引導(dǎo)，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。
百城“試水”
趙燕介紹，目前，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”，形成了比較典型的辦理模式。目前，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
通過這些城市的實踐中，形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。一是新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。
二是新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。
三是抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
“‘帶押過戶’大大節(jié)省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權(quán)益，獲得了企業(yè)群眾一致認(rèn)可?！壁w燕說。
比如已經(jīng)在全省全面開展“帶押過戶”的浙江，自今年1月11日全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，浙江全省11個地市均已落地二手房“帶押過戶”政策，69個縣域已經(jīng)常態(tài)化提供二手房“帶押過戶”登記服務(wù)。
浙江省自然資源廳自然資源確權(quán)登記局局長方劍強(qiáng)介紹，全省目前已辦理1000余筆業(yè)務(wù)，其中通過線上方式辦理26筆，辦理跨行“帶押過戶”登記服務(wù)54筆，總的交易金額達(dá)到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業(yè)節(jié)省過橋資金約47.3億元。開展“帶押過戶”登記服務(wù)新模式后，二手房交易過戶全流程環(huán)節(jié)由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。
而且，之前二手房交易過戶涉及的抵押注銷、二手房轉(zhuǎn)移、抵押新設(shè)等三個不同階段的登記步驟合并為一個步驟，辦事群眾只需“一次申請、一套材料、一個窗口、一個環(huán)節(jié)、一次繳費(fèi)”，即可完成二手房轉(zhuǎn)移、稅費(fèi)繳納、抵押變更、抵押轉(zhuǎn)移甚至抵押注銷等“同步辦”“合并辦”“合并審”，購房人和貸款機(jī)構(gòu)可同步領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。
濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心主任杜建剛也介紹，截至目前，濟(jì)南市已辦理不動產(chǎn)“帶押過戶”2948筆，日均（工作日）辦理20筆左右；成交總價達(dá)36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節(jié)省直接交易成本3269.7萬元。
“我們把賣方解除抵押的環(huán)節(jié)由傳統(tǒng)交易的第一步調(diào)整為最后一步，形成了‘帶押過戶’新模式，賣方無需預(yù)先自籌大額過橋資金還款，有效化解必須提前還款解押帶來的高成本問題。而且，買方無需先行墊付房款給賣方還款，真正避免房產(chǎn)無法過戶帶來的‘錢房兩空’的風(fēng)險。”杜建剛說。
而且，濟(jì)南市還調(diào)整了商業(yè)及公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款，為實現(xiàn)“用買方新貸還賣方舊貸”、“帶押過戶”新流程。
實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接
趙燕說，通過加強(qiáng)登記和金融的協(xié)同，在全國推進(jìn)做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以維護(hù)買賣雙方、抵押人抵押權(quán)人等各方權(quán)益，滿足了企業(yè)和群眾對財產(chǎn)權(quán)高質(zhì)高效保護(hù)的需求，不僅是優(yōu)化不動產(chǎn)登記領(lǐng)域營商環(huán)境的一項重要改革舉措，也是助力經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展的一項措施。
她表示，下一步，自然資源部將通過推進(jìn)不動產(chǎn)“帶押過戶”，持續(xù)提升不動產(chǎn)登記便利化水平。推行合并辦理，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理，支持轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記以及“雙預(yù)告”登記轉(zhuǎn)本登記一并申請、一并辦理。
同時推行網(wǎng)上辦理，登記機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)通過系統(tǒng)直聯(lián)或者“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”等方式，全面應(yīng)用電子不動產(chǎn)登記證明，實現(xiàn)不動產(chǎn)“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦。
另外，鼓勵智能化輔助審核，推進(jìn)不動產(chǎn)“帶押過戶”實現(xiàn)系統(tǒng)自動提示辦事進(jìn)度、自動反饋業(yè)務(wù)信息，積極探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。
銀行保監(jiān)會法規(guī)部處長周蘭領(lǐng)表示，在已有工作基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。
將指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點，建立健全對應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務(wù)指南，完善風(fēng)險管控機(jī)制，及時升級改造信貸審批放款、還款結(jié)算等系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。
同時，將減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。
周蘭領(lǐng)介紹，下一步還將引入預(yù)告登記等制度，根據(jù)實時推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。