平潭奧園翡翠嵐都小區(qū)建成游樂區(qū)。圖為孩子在游樂區(qū)蕩秋千。
(資料圖)
莆田市城廂區(qū)海峽廣場，工作人員在修繕小區(qū)地面，改善小區(qū)居住環(huán)境。
泉州市豐澤區(qū)浦西花園增設(shè)保健設(shè)施。圖為老年人在體驗(yàn)保健設(shè)施。
服務(wù)大田縣天譽(yù)小區(qū)的物業(yè)公司未取得業(yè)主大會(huì)同意，臨時(shí)搭建游泳池沐浴房。圖為工人在進(jìn)行整改作業(yè)。
大田縣天譽(yù)小區(qū)臨時(shí)游泳池沐浴房已經(jīng)完成整改，恢復(fù)綠化。
核心提示
《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
現(xiàn)實(shí)中，屬于全體業(yè)主的公共收益常被侵占。規(guī)范小區(qū)公共收益管理，系民之所盼。2021年初，省紀(jì)委監(jiān)委試點(diǎn)開展“點(diǎn)題整治”，將“整治物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益、收入及分配不公開等問題”列為18個(gè)整治項(xiàng)目之一。近期，我省又在物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展專項(xiàng)行動(dòng)，重拳整治侵占小區(qū)業(yè)主公共收益行為。
如何建章立制，對(duì)小區(qū)公共收益進(jìn)行規(guī)范管理？在收入與支出之間，怎樣實(shí)現(xiàn)處置公開、公平、公正？本期關(guān)注帶來記者的觀察。
把屬于大家的錢算清楚
近日，福州世茂某小區(qū)業(yè)主古曉華在乘坐電梯回家時(shí)，發(fā)現(xiàn)電梯里貼著一份公告，上面印著小區(qū)公共收益收、支、結(jié)存情況。
看到這份公告，古曉華既高興又生氣。高興的是小區(qū)公共收益賬目終于公開了；生氣的是，賬雖然公開了，但并不準(zhǔn)確。
記者了解到，二季度，該小區(qū)公共收益共2.954萬元，包括場地租賃收入2.81萬元，社區(qū)傳媒0.144萬元，支出為0。該小區(qū)公共收益期末結(jié)余約26.7萬元。
“怎么可能只有2項(xiàng)收入？小區(qū)地下車庫是對(duì)外經(jīng)營的，停車費(fèi)沒列進(jìn)去。”古曉華說。
記者致電小區(qū)所在地房管部門，工作人員介紹，小區(qū)車位對(duì)外經(jīng)營分三種情況，一種是物業(yè)與業(yè)主商定私有車位代租，一種是公共車位出租，第三種是占用地庫通道用于停車經(jīng)營。據(jù)了解，該小區(qū)車位對(duì)外經(jīng)營同時(shí)存在以上三種情況。
“我們會(huì)派出審計(jì)人員進(jìn)駐小區(qū)，對(duì)賬目進(jìn)行核查，停車收入中屬于小區(qū)公共收益的部分將要求物業(yè)公司進(jìn)行公示。”該工作人員表示。
小區(qū)公共收益包括哪些？按照省住建廳發(fā)布的整治通知，住宅小區(qū)業(yè)主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費(fèi)；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費(fèi)；公共場地?cái)[攤、自助售賣機(jī)、快遞柜等進(jìn)場費(fèi)；通信基站等設(shè)備占地費(fèi)；屬于全體業(yè)主的會(huì)所、幼兒園、游泳池（館）、健身室（館）、物業(yè)服務(wù)用房、架空層等公建配套用房或公共場地的租金收入。
《民法典》第943條規(guī)定，業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行報(bào)告。《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條也規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示公共部位經(jīng)營收益情況，并可以通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。
記者從省住建廳了解到，此次整治，就是要依法行政，促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)在全省落地。特別推動(dòng)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)制度，健全住宅小區(qū)公共收益賬目、票據(jù)、工作臺(tái)賬等相關(guān)資料，并依法公示公共收益收支情況。
當(dāng)前，我省各地正深入推進(jìn)整治工作。如泉州市對(duì)478個(gè)物業(yè)小區(qū)開展審計(jì)，通過通報(bào)、警示、約談、督辦、問責(zé)等方式督促企業(yè)整改；今年5月，龍巖市城管局創(chuàng)新開啟普法直播，聯(lián)合龍巖中院司法人員走進(jìn)新建小區(qū)，實(shí)地為收看直播群眾線上解讀物業(yè)管理相關(guān)法律問題。
用業(yè)主的錢辦業(yè)主的事
公共收益用于公共支出，也是法規(guī)明確的方向。
根據(jù)省紀(jì)委去年底公布的數(shù)據(jù)，我省累計(jì)存入住宅專項(xiàng)維修資金賬戶、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)專戶的公共收益約1.78億元。
如何使用這筆資金？《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)營管理費(fèi)用支出不得超過公共收益的30%。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。
然而，在未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，要實(shí)現(xiàn)“業(yè)主大會(huì)決定”，需要經(jīng)歷復(fù)雜且漫長的流程，許多小區(qū)公共收益未被動(dòng)用。
龍巖市新羅區(qū)牡丹園小區(qū)投用3年多，共1260戶，目前小區(qū)業(yè)主公共收益年收入合計(jì)約15萬元。小區(qū)興隆物業(yè)負(fù)責(zé)人溫秀珍告訴記者，該小區(qū)從未使用過公共收益。“一般性支出比如電梯維修等，我們一般計(jì)入物業(yè)經(jīng)營管理費(fèi)用，因?yàn)閯?dòng)用專項(xiàng)維修資金或公共收益的程序較多，有些時(shí)候沒有必要。”
福州市鼓樓區(qū)老舊小區(qū)眾多，2000年前建成的小區(qū)占比過半，多數(shù)為單位房改房、安置房，長期未收物業(yè)費(fèi)或低收費(fèi)，許多業(yè)委會(huì)或者社區(qū)暫時(shí)引入物業(yè)代管，公共收益則被直接用于日常管理。
“有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于收費(fèi)低，把停車費(fèi)、廣告位等公共收益算入企業(yè)的收益作為運(yùn)營成本。對(duì)小區(qū)公共收益的嚴(yán)格管理，可能造成一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)收支平衡，或面臨退盤風(fēng)險(xiǎn)，給小區(qū)管理造成一定困境。”福州市鼓樓區(qū)房管局局長陳曦說。
盡管公共收益使用面臨不少困難，但采訪中記者了解到，我省也不乏利用公共收益改造小區(qū)居住品質(zhì)的做法。
位于福州市臺(tái)江區(qū)的福州萬科金域花園，已交付使用6年有余，尚未成立業(yè)委會(huì)。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理馬思宇介紹，從2019年至今年6月，小區(qū)公共收入共入賬207.16萬元，改造支出達(dá)36.3萬元，包括修繕商業(yè)街路面、電梯鋼絲繩、小區(qū)主管道等。
“改造過程的資金配比較為靈活，一部分從公共收益中支出，一部分由地產(chǎn)公司出資，還有一些是業(yè)主與地產(chǎn)公司共同出資。”馬思宇說，“專項(xiàng)維修基金如果用完，需要業(yè)主再次繳納，所以使用公共收益進(jìn)行改造更受歡迎。如我們征詢業(yè)主意見后，決定全部動(dòng)用公共收益用于小區(qū)電梯鋼絲繩更換。”
永春縣金色家園成立了業(yè)委會(huì)，今年，業(yè)委會(huì)牽頭利用公共收益，增設(shè)電梯風(fēng)扇、綠化修整、公共主管道維護(hù)等，得到小區(qū)業(yè)主好評(píng)。
“建議在法規(guī)條例中，進(jìn)一步明確公共收益的使用范圍、使用方法，在確保嚴(yán)格監(jiān)管、規(guī)范管理的同時(shí)盡量簡化使用流程，方便公共收益用于日常小區(qū)維護(hù)。”福州天承物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄭明云說。
努力實(shí)現(xiàn)共有共享共管
記者了解到，目前我省已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比仍未過半，多數(shù)小區(qū)公共收益管理主體仍為物業(yè)企業(yè)。
記者采訪的不少業(yè)主認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制約手段還不夠系統(tǒng)，對(duì)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)違法履職、違規(guī)使用公共收益資金等方面也還缺乏有力監(jiān)管措施。
此外，公共收益支出如何優(yōu)化也頗受業(yè)主關(guān)注。如何快速、有序動(dòng)用公共收益，需探索有效機(jī)制。
建章立制，能更好實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共收益長效管理。記者了解到，當(dāng)前我省正在收集匯總整治成效，積極推動(dòng)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂工作。我省進(jìn)一步規(guī)范收支管理的《住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)定》，以及進(jìn)一步規(guī)范公開公示管理的《物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示管理規(guī)定》即將出臺(tái)，對(duì)《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)辦法（試行）》也將進(jìn)行修訂。
與此同時(shí)，借助數(shù)字技術(shù)，我省多地正在探索難題解決之道。
漳州市龍文區(qū)開發(fā)建設(shè)龍文區(qū)智慧物業(yè)服務(wù)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)公共收益網(wǎng)上公開、電子投票、投訴建議等功能。莆田市將小區(qū)公共收益管理接入“莆田惠民寶”App系統(tǒng)，方便業(yè)主隨時(shí)查看監(jiān)督。龍巖市城管局依托“e龍巖”公共服務(wù)平臺(tái)，同步上線“物業(yè)管理”模塊，業(yè)主通過手機(jī)端即可進(jìn)行電子投票、實(shí)時(shí)查看小區(qū)公共收益公開信息。廈門則創(chuàng)新住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一代理記賬制度，探索以街道為單元，委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一交存、代理記賬、及時(shí)公示。
據(jù)了解，下一步，我省各地主管部門將協(xié)助屬地鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)一步強(qiáng)化小區(qū)管理，加強(qiáng)小區(qū)監(jiān)督管理主體。同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，指導(dǎo)協(xié)會(huì)制定行業(yè)自律公約，強(qiáng)化行業(yè)內(nèi)部互相監(jiān)督制約。（記者 游笑春 通訊員 蘇建成 華逸凡 文/圖）