近日，海南省人民政府辦公廳印發《海南省農墾經營性建設用地入市試點辦法》(以下簡稱《辦法》)，進一步將農村土地入市改革試點拓展到農墾。據了解，《辦法》自2022年1月1日起施行。
農墾經營性建設用地可入市交易
《辦法》所稱農墾經營性建設用地，是指土地使用權登記在省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業名下，依據市縣國土空間規劃(含控制性詳細規劃及村莊規劃)中確定為工礦、倉儲、商業服務業以及租賃性住房等經營性用途的土地。
農墾經營性建設用地使用權可以經依法辦理手續后自主開發，也可以轉讓、租賃、與他人聯合辦企業等方式進入土地市場公開交易用于第二條規定的產業項目建設，自主開發和入市開發的項目必須符合國家和我省產業政策以及生態環保要求，不得用于商品住宅建設。
使用權租賃年限最長不得超20年
《辦法》指出，農墾經營性建設用地使用權轉讓、租賃和與他人聯合辦企業，應采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。農墾經營性建設用地使用權轉讓、與他人聯合辦企業的最高年限，不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限。農墾經營性建設用地使用權的租賃年限可根據具體項目需要確定，但最長不得超過20年。
未按約定開發致土地閑置將被處置
依法取得農墾經營性建設用地的受讓人，未經依法批準，不得擅自改變土地用途、容積率等規劃條件，不得擅自轉讓(轉租)或者分割轉讓。
取得農墾經營性建設用地的使用權人，未按照轉讓、租賃合同或聯合辦企業有關協議約定的開發期限開發土地、造成土地閑置的，由市縣自然資源和規劃主管部門依據閑置土地處置的有關規定進行處置。
任何單位和個人不得違反本辦法，擅自擴大試點范圍或在試點范圍以外項目用地實施入市，違反本辦法規定，以買賣或者以其他形式非法轉讓(租賃、與他人聯合辦企業)農墾經營性建設用地使用權的，依據《中華人民共和國土地管理法》非法買賣轉讓土地等有關規定處理。未經依法批準擅自將農墾農用地用于非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》非法占地等有關規定處理。
入市途徑
農墾經營性建設用地可采取存量入市、整治入市、新增入市3種路徑：
一是存量入市，即依法取得、符合規劃的農墾存量經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件的，可以直接就地入市。
二是整治入市，即農墾零星、分散的生產隊居民點建設用地，可在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少、質量有提高的前提下，由省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業先行組織復墾為農用地后，將騰挪出的建設用地指標調整到同一試點項目范圍內入市。
三是新增入市，即試點項目區域生活和生產及其配套功能需要，確需少量新增建設用地，可由土地使用權人(省農墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業)報所在地市縣人民政府同意后，依法辦理農用地轉用手續(不收回國有劃撥土地使用權)，按農墾經營性建設用地入市。
以盤活存量建設用地為主：農墾經營性建設用地入市以盤活存量建設用地為主，新增入市建設用地面積原則上不超過該試點項目區域內符合規劃的農墾經營性建設用地面積的10%。
入市條件
《辦法》提出，農墾經營性建設用地入市應當符合以下6個條件：
一是符合所在地詳細規劃(含控制性詳細規劃及村莊規劃)、相關產業政策以及環保要求;二是土地及地上建筑物、構筑物及其他附著物權屬清晰，不存在權屬爭議;
三是土地利用現狀為建設用地或已依法辦理增減掛鉤、農用地轉用手續;
四是地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢并簽訂補償協議;
五是未被司法機關、行政機關限制土地權利;
六是法律法規規定的其他條件。
入市程序
農墾經營性建設用地使用權存量入市按以下程序進行辦理：申請及審查;地價評估;入市方案擬定;入市方案審批;公告及交易;簽訂成交確認書及公示;簽訂流轉協議。
農墾經營性建設用地使用權整治入市按以下程序進行辦理：前期工作;復墾驗收;增減掛鉤;地塊入市;地類變更。
農墾經營性建設用地使用權新增入市按以下程序進行辦理：申請及審查;辦理農轉用手續;地價評估和補繳地價款;地塊入市。
出讓手續
交易雙方簽訂土地入市協議并完成土地入市價款支付后，應當依法辦理劃撥轉出讓(租賃)手續。
按存量入市、整治入市方式轉讓的，由受讓方與所在市縣自然資源和規劃部門簽訂土地使用權出讓合同，補辦劃撥土地使用權出讓手續，并由土地使用權人將該宗地經確認的評估價格40%作為補繳的土地出讓金繳納給所在市縣人民政府。
按新增入市方式轉讓的，由土地使用權人補繳地價款后，由受讓方與所在市縣自然資源和規劃部門補簽土地使用權出讓合同，補辦土地使用權出讓手續。
按租賃方式入市的，由土地使用權人按照經確認租金的40%交納土地收益。
按與他人聯合辦企業方式入市的，以經評估確認的土地入股額的40%補繳土地使用權出讓金。
產權轉移登記
以轉讓方式取得農墾經營性建設用地使用權的，受讓人按照合同約定向土地使用權人付清土地入市價款，完成補繳地價款、土地收益或出讓金等劃撥轉出讓手續，轉讓人向主管稅務機關繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務機關繳納契稅后，方可申請辦理《不動產權證書》。其中，按存量入市方式進行交易的，辦理國有劃撥建設用地轉出讓不動產權登記;按整治入市、新增入市方式進行交易的，辦理國有出讓建設用地不動產權登記。
與他人聯合辦企業涉及土地使用權轉移的，轉讓人向主管稅務機關繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務機關繳納契稅后，可申請辦理不動產產權轉移登記。
以租賃方式取得農墾經營性建設用地使用權的，不辦理不動產產權登記。(記者林道亨)