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9月30日，人民銀行發(fā)布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

結合當日財政部、稅務總局發(fā)文提出對明年底前居民換購住房予以個稅退稅優(yōu)惠，以及日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，房地產(chǎn)市場已在兩天內(nèi)接連迎來三項積極調(diào)控政策。

受訪專家指出，伴隨著前期信貸端支持性政策落地生效，下調(diào)住房商業(yè)貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等相關政策“組合拳”正積極助力房地產(chǎn)市場的信心回暖、情緒修復、成交提振。多舉措、全方位促進房貸利率持續(xù)下行，將有利于降低各種房貸付息成本，提升居民購房需求，促進購房者的合理住房需求的恢復。接下來，有效提振房地產(chǎn)市場還需要打出“組合拳”， 預計各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進一步加大。

央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率

9月30日，人民銀行發(fā)布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。由于上一次央行下調(diào)公積金貸款利率還在2015年8月，意味著本次是央行時隔7年后再次下調(diào)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。本次下調(diào)主要是針對剛需購房者，體現(xiàn)了進一步滿足剛需購房者需求，降低剛需購房者購房成本的導向。

不僅是住房公積金貸款利率的下調(diào)，今年以來，貸款市場報價利率（LPR）持續(xù)下降，其中5年期以上LPR已累計下行35個基點，帶動首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率隨之下行。根據(jù)最新一期LPR報價，當前首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率最低可至4.1%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，央行接連兩日出臺降低首套房貸利率的政策，商貸、公積金貸款全方位推進，預計將有效帶動剛性住房需求釋放。

“此次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，有利于更好地配合與住房相關的商業(yè)按揭貸款利率的下行趨勢，同時有利于更好地以增量房貸利率下行帶動存量房貸利率下行。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟向證券時報記者表示。

在龐溟看來，多舉措、全方位促進房貸利率持續(xù)下行，有利于降低各種房貸付息成本，提升居民購房需求，促進購房者合理住房需求的恢復。接下來，有關部門應合理確定個人住房公積金貸款的首付款比例和貸款利率，提升借款和還款便利度，更好滿足剛性和改善性住房需求。

樓市兩天內(nèi)迎來三大利好消息

值得注意的是，當天，財政部、稅務總局發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（下稱《公告》），提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

《公告》還規(guī)定，享受公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足兩點條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi)。二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產(chǎn)權人或產(chǎn)權人之一。

結合日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，房地產(chǎn)市場已在兩天內(nèi)接連迎來三項積極調(diào)控政策。

英大證券研究所所長鄭后成指出，近期宏觀政策加大對房地產(chǎn)市場的支持呈現(xiàn)兩點特征：一方面是政策全方位支持房地產(chǎn)市場。除了貨幣政策之外，財政政策也對房地產(chǎn)市場提供有力支持。另一方面是對房地產(chǎn)市場支持的力度較大。他認為，應充分重視兩天內(nèi)有關部門密集發(fā)布三條支持房地產(chǎn)市場的重磅政策這一現(xiàn)象，不排除后期還有重磅政策推出的可能。

提振樓市還需政策“組合拳”加碼

值得注意的是，今年以來，已有多個城市調(diào)整了公積金政策，包括提高公積金貸款額度、推出公積金“一人購房全家?guī)汀钡取?

自9月以來，已有多地調(diào)整公積金政策。比如，在9月6日，河北石家莊住房公積金管理委員會發(fā)文提出，擴大償還住房公積金貸款提取范圍。自2022年10月1日起，使用住房公積金貸款購買本市行政區(qū)域內(nèi)自住住房的借款人，其父母可以申請作為共同還款人參與還款；職工配偶為房產(chǎn)共有人的﹐配偶父母也可以申請作為共同還款人參與還款。

嚴躍進指出，本次央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，將與各地“因城施策”下的各種公積金調(diào)整舉措相互疊加，進一步滿足剛需購房者需求。

龐溟指出，伴隨著前期信貸端支持性政策落地生效，下調(diào)住房商業(yè)貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等相關政策“組合拳”正積極助力房地產(chǎn)市場的信心回暖、情緒修復、成交提振。

鄭后成表示，降低房貸利率誠然關鍵，但是除了通過降低房貸利率切實降低購房成本之外，接下來有效提振房地產(chǎn)市場還需要打出“組合拳”，包括繼續(xù)有效提振房地產(chǎn)市場信心，輔以降低首付，放松“五限”（限購、限貸、限售、限價、限商）等舉措。

龐溟認為，預計各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。