文/樂居財經(jīng)徐酒眠
“兒子長大了，就可以出去成家立業(yè)（上市）了”。
(資料圖)
萬物云（02602.HK）走向資本市場，郁亮、朱保全等一眾高管多次對外表態(tài)，萬物云需要“獨立去發(fā)展”，并強調“父母應該鼓勵孩子長大成人”。
物企獨立發(fā)展，也是曾經(jīng)所有分拆物業(yè)上市的地產(chǎn)，都有過的愿景。不過，孩子離開父母學著獨當一面，但雙方的羈絆不會斷。
有人說，父母和孩子最好的關系，是彼此獨立又相互成長。投射到上市物企與關聯(lián)房企身上，則是發(fā)生在二者之間的關聯(lián)交易不斷。
一系列的關聯(lián)交易背后，是物業(yè)與關聯(lián)地產(chǎn)之間的利益輸送：物企從地產(chǎn)獲得項目與業(yè)務的輸送，而形成的相關數(shù)字，在未來也會變成投資收益呈現(xiàn)在地產(chǎn)母公司的報表中。
據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計，10月份以來，至少有9家上市物企，共刊發(fā)了10則關連交易公告。
受疫情、政策等因素影響，近兩年來房企銷售承壓、融資渠道收窄，現(xiàn)金短缺與債務風險成為主調。
在此情況下，物業(yè)成為房企紓困的重要工具。而關聯(lián)交易，也備受資本市場與投資者的警惕——其或成為物企反向“輸血”關聯(lián)房企的暗道。
財務擔保、直接借款、兜售資產(chǎn)、賣股引戰(zhàn)、抵押出售……物企反向“輸血”關聯(lián)房企的花樣百出。然而，房企的流動性窟窿不易填，出錢又出股的物企，也被資本市場與投資者“嫌棄”。
目前，以碧桂園服務為代表的多家物企，已明確喊出獨立宣言。不過地產(chǎn)行業(yè)寒意未散，物企走向獨立之路，或許還需要穿越漫長隧道。
關聯(lián)交易“暗渡陳倉”
進入第四季度，上市物企與關聯(lián)地產(chǎn)公司之間的持續(xù)關聯(lián)交易協(xié)議簽訂工作，也開始緊鑼密鼓地進行著。
據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》梳理，10月份以來，上市物企披露的關連交易公告中，既有涉及向關聯(lián)地產(chǎn)公司收購資產(chǎn)，也有重續(xù)或修改關連交易協(xié)議。
房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮之時，關聯(lián)交易多被打上“輸血”物業(yè)的標簽，但同時也能成為拔高物業(yè)資本估值的一股力量。
然而，在房企穿越寒冬的當下，關聯(lián)交易則可能成為物業(yè)向地產(chǎn)“輸血”的暗道，為資本市場和投資者所警惕。
一方面，如物業(yè)承接地產(chǎn)的車位代銷等業(yè)務，往往因為“獨家租售權及底價租售合作權”等，前者需要向后者支付高額的“保證金”。
今年年初，遠洋服務與遠洋控股關于車位銷售代理服務框架協(xié)議，約定的年度應付的保證金最高總金額將不會超過1億元，而10月14日的這則公告，則將金額調整至了4.5億元。
此外，寶龍商業(yè)與寶龍控股、德信服務與德信中國等，在今年上半年簽訂的車位代銷協(xié)議中，約定的年度保證金上限，也不是一筆不小的金額。
盡管這筆保證金被規(guī)定為“可退還”，不過也逃不開要被劃撥到關聯(lián)方賬戶的事實。而與關聯(lián)方資金往來過甚或過大，都可能成為一顆“雷”。
比如此前康橋悅生活與鑫苑服務，就因為車位代銷協(xié)議下，支付的高額保證金被質疑“關聯(lián)利益輸送”。
另一方面，物業(yè)與地產(chǎn)的關聯(lián)交易，一般會在前者的業(yè)績報告中轉換成關聯(lián)方應收款。而一旦關聯(lián)地產(chǎn)陷入流動性危機，拖欠還款，關聯(lián)方應收款成為壞賬，繼而被物業(yè)計提出去也是常規(guī)操作。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年上半年，57家上市物企的應收賬款約為12.44億，同比增長40.7%。其中，佳兆業(yè)美好、融創(chuàng)服務、時代鄰里等物企，來自關聯(lián)方的應收款拖欠更加明顯。
多方向“明修棧道”
以關聯(lián)交易為名目業(yè)務往來，尚是物企與關聯(lián)房企雙方受益。
地產(chǎn)面臨債務危機，把手伸向關聯(lián)物企“變現(xiàn)”的戲碼，還在不斷上演。事實上，即使獨立分拆上市，物企還是難以被看作是獨立運營的主體，它們被財務擔保、被直接借款、被質押出售。
回溯近兩年的行業(yè)大事件，從恒大物業(yè)134億存款“消失”之謎揭開，是在為中國恒大做質押擔保流轉中，中國恒大無法按期還款被有關銀行強制劃扣。再到奧園健康刊發(fā)獨立調查主要結果，為中國奧園“墊款”代償債務一事被坐實。
這兩個事件，是房企陷入流動性危機時，直接違規(guī)劃用關聯(lián)物企資金的典型。當然，也有在規(guī)則允許下的操作。
今年7月，金科服務與金科股份簽訂多份協(xié)議，其中包括借款協(xié)議、銷售總協(xié)議、供應及安裝總協(xié)議及物業(yè)管理服務總協(xié)議，金科服務在前一筆交易中做甲方，后幾筆則化身乙方。
其中，金科服務向金科股份提供不超過15億元借款，最令人矚目。根據(jù)公告，借款日期自提款日期開始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。
直接借款之外，金科服務還被關聯(lián)方出售股權“變現(xiàn)”。去年12月，金科股份將手中約22%的金科服務股份轉讓給博裕投資，交易價格約為37.34億港元。
今年9月底，金科服務公告，將進一步賣身博裕投資。在這份公告披露，金科股份已將金科服務16.51%股份質押給了博裕，剩下的13.81%也已被質押，質權人未披露。
直接借款、股權出售、質押融資，金科服務可謂全方位在向金科股份“輸血”。
除了金科服務，此前藍光集團向碧桂園服務賣出物業(yè)，藍光嘉寶以退市離場。而今年4月份才躋身資本市場的力高健康集團，在上市8天后，就被控股股東質押了所持全部股權。
此外，去年10月，佳兆業(yè)美好也被佳兆業(yè)集團質押給了山高金融；佳源服務賣身金科服務的交易雖取消了，不過當時其相關股權也已被質押給了新鴻基公司旗下的新鴻基財務。
物企高喊獨立宣言
物企在走向獨立的過程中，要經(jīng)過漫長的“斷奶期”。而在地產(chǎn)行業(yè)流動性危機持續(xù)的當下，物企在降低對地產(chǎn)的業(yè)務依賴性的同時，更重要的還是要擺脫關聯(lián)地產(chǎn)對其的“指揮權”。這也是上市物企走上獨立之路的關鍵。
今年7月底，碧桂園向資本市場配售融資，碧桂園服務股市被帶崩。碧桂園服務緊急召開投資者電話會議，管理層三令五申，表示“公司不存在對兄弟公司的擔?！薄ⅰ安粫蔀橄乱粋€恒大物業(yè)”，直言“碧桂園服務作為一個有良好現(xiàn)金流造血能力的頭部輕資產(chǎn)型企業(yè)，是不需要犧牲來填坑的?！?/p>
今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務首席財務官、聯(lián)席公司秘書黃鵬再次表示：“我們不會去收購有關兄弟單位的關聯(lián)資產(chǎn)，但我們之間有持續(xù)性的、經(jīng)常性的關聯(lián)交易?！?/p>
碧桂園服務之外，合景悠活、越秀服務、新城悅服務等上市物企的管理層，也在中期業(yè)績發(fā)布會上，對外強調了要獨立發(fā)展的目標。
據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，今年上半年，過半物企關聯(lián)方輸送面積不足5成，獨立性得以到凸顯。
數(shù)據(jù)現(xiàn)實，截至2022年6月30日，關聯(lián)方面積規(guī)模超過1億方的物企有4家，保利物業(yè)、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務和華潤萬象生活，其來自關聯(lián)方的面積分別是2億方、1.98億方、1.41億方和1.16億方。
關聯(lián)方面積占比中，比重超50%的有11家，其中有5家物企60%面積來自關聯(lián)方輸送；關聯(lián)方面積比例低于50%的有23家，低于20%的有6家，與上一年末相比增加了2家。
與此同時，部分上市物企也在身體力行地“拒絕”向地產(chǎn)輸血。
其中，寶龍商業(yè)叫停收購寶龍控股位于上海的一處辦公大樓，省下了近9億元的收購金。
9月，新希望服務宣告取消與新希望地產(chǎn)在5月達成關聯(lián)交易意向。根據(jù)此前的協(xié)議，新希望服務獲得新希望地產(chǎn)提供的“獨家物業(yè)銷售權”，保證金每年最高2.3億元，若成功簽約，兩年多時間累計繳納6.9億元的保證金費用。
相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年第三季度，包括領地控股、鑫苑置業(yè)、天譽置業(yè)、俊發(fā)地產(chǎn)等12家房地產(chǎn)相關企業(yè)首次出現(xiàn)債券實質性違約。而在此之前，包括世茂集團、融信中國在內的幾家房企均已出現(xiàn)票據(jù)違約。
關聯(lián)房企在債務危機中飄搖，也為上市物企的獨立宣言蒙上了一層灰色。