(資料圖片僅供參考)

近段時間，茅臺大手一揮，財大氣粗地辦了三件大事。

上市平臺貴州茅臺(行情600519,診股)，實施了自上市以來的首次 特別分紅 ，金額為 275.23億 ；它還披露近35億投資計劃，其中 25.34億用來購買建設用地 。

短短幾天后，茅臺便花了 10億 ，在 遵義底價拿了兩宗商住地。

如果按照最高1.6的容積率測算，茅臺拿下的地塊，樓面價只有約2325元/平 方米，甚至還沒有黃牛加價后的半瓶茅臺貴。以至于有股 東一邊拿著分紅，一邊喊著：“茅臺布局房地產，是喝多了？還是錢太多了？”

擁有35倍市盈率的茅臺，看中眼下只有幾倍市盈率的地產行業(yè)，屬實有點不可思議。

但茅臺對地產，早已有布局心思。10年前，茅臺置業(yè)順勢而生，開始承接貴陽項目的投資開發(fā)，正式進軍房地產。然而，此后茅臺的地產生意并沒有掀起太大的水花。

眼下，房地產行業(yè)還未完全走出陰霾，業(yè)績下滑、爛尾樓業(yè)主停貸等難題仍然橫亙眼前，剝離房地產業(yè)務成了多家企業(yè)優(yōu)化資產結構的首要選擇。但茅臺卻在此時義無反顧跳入地產火炕，其究竟有何意圖？

抄底拿地

茅臺此次拿地的主體公司，為遵義文康置業(yè)發(fā)展（簡稱“文康置業(yè)”），11月23日才剛剛成立，法定代表人為劉世仲，注冊資本為11億元，由貴州茅臺酒廠（集團）置業(yè)投資發(fā)展（簡稱“茅臺置業(yè)”）全資控股。

而茅臺置業(yè)則是茅臺集團進軍地產投資領域的平臺，致力于城市基礎設施建設、大型綜合商業(yè)地產等方面的開發(fā)、經營，成立于2012年，注冊資金15.56億元。

樂居財經注意到，文康置業(yè)在最初的名稱為“貴州茅臺酒廠（集團）遵新文旅康養(yǎng)產業(yè)發(fā)展有限公司”，成立5日后才變更為現(xiàn)名。由此可以猜到，茅臺置業(yè)成立該公司的出發(fā)點是想發(fā)力文旅健康產業(yè)。

據(jù)了解，這兩宗地均位于遵義市新蒲新區(qū)播州大道南側，對應宗地面積為156962平和126373平，起拍價分別為5.84億元和4.7億元。 此次文康置業(yè)以底價拿下，如果按照最高1.6的容積率測算， 樓面價只有約2325元/平方米，甚至還沒有黃牛加價后的半瓶茅臺貴。

為何茅臺要在此時選擇進入房地產？

有人說，它充當著“救世主”的角色。

一直以來，土地出讓為主的政府性基金收入，都是各地財政資金的重要補充。但是因為房地產形勢不好，遵義當?shù)赝恋匾埠茈y賣出去。這時，茅臺在年底賣地，幫著當?shù)貨_刺了一波KPI。

還有人說，企業(yè)就是企業(yè)，都是逐利的，茅臺賣地就是為了抄底。

10月底以來，政策面利好消息不斷涌來。文康置業(yè)的成立恰逢“金融十六條”出臺的那幾天，此后更是有信貸支持、債券融資、股權融資的“三支箭”，為房地產市場不斷注入強心劑。而茅臺也是看到了市場逐漸回暖的風向，主動站了出來，掏出真金白銀來布局房地產。

對于茅臺來說，大手一揮豪情拿地的背后，充裕的現(xiàn)金流發(fā)揮了不小的作用。

貴州茅臺三季報數(shù)據(jù)顯示，前三季度公司實現(xiàn) 營收871.6億元 ，同比增16.77%；實現(xiàn) 歸母凈利444億元， 同比增19.14%； 經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為94.05億元 。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，在消費不振的情況下業(yè)績增長持續(xù)乏力，而此時將相對豐沛的現(xiàn)金流與現(xiàn)金儲備投入正處于市場低潮期的房地產領域，也不失為低風險的投資機會，此時逆勢入局房地產行業(yè)，也是為企業(yè)創(chuàng)造新業(yè)績和新增長點的一個較好選擇。

十年再出手

白酒生意做得風生水起，在房地產領域，茅臺也并非是個新手。它進軍房地產的棋子，在十年前就已布下。

在2009年度茅臺酒經銷商會議上，茅臺原董事長袁仁國在接受媒體采訪時曾表示，已經做好進軍房地產市場的準備。

而后在2011年，袁仁國喊出了口號，“茅臺在釀酒產業(yè)外，房地產也將會成為茅臺多元化的目標”。當年，茅臺先后拿下兩個房地產項目，其中之一是位于北京的北環(huán)中心一二期，茅臺在2011年購入該資產，將其中4層樓留下自用，其余28層樓進行出租。

此外，其還于2011年以3.66億元的價格競得一宗貴陽商業(yè)項目地塊。這一項目業(yè)態(tài)覆蓋寫字樓、酒店等，投資額約7億元，后來被建成貴陽茅臺國際商務中心，于2014年入市，茅臺集團將其稱為“跨界進軍中國房地產市場的首部精品鉅作”。

2012年，茅臺置業(yè)順勢而生，開始承接貴陽項目的投資開發(fā)。該公司也被業(yè)界視作茅臺集團正式拉開入局房地產的序幕。

樂居財經查閱發(fā)現(xiàn)，除去最近新成立的遵義文康置業(yè)外，當前茅臺置業(yè)旗下還有兩家“涉房”子公司，分別為貴州茅臺酒廠（集團）貴陽高新置業(yè)投資發(fā)展（簡稱“高新置業(yè)”）和貴州茅臺酒廠（集團）三亞投資實業(yè)（簡稱“三亞實業(yè)”）。

這兩家子公司分別成立于2012年和2013年，注冊資本分別為1.42億元和9.96億元。 其中，高新置業(yè)對應的項目是茅臺國際商務中心，而三亞實業(yè)則是茅臺進軍三亞市場的主體。

2012年，恰逢三亞熱度大增，國內游客瘋涌而入三亞。茅臺也看中了這片熱土，并于當年8月以9.4億元競得三亞市海棠灣C6片區(qū)D-3-6地塊，預計投資約22億元，占地300余畝，總建筑面積150673平方米，意在打造高端旅游度假村，由三亞實業(yè)負責。

不過，相較于白酒上的得心應手，茅臺在地產上顯得生疏。三亞度假村項目多年來并未開業(yè)，并且在2013-2014年的兩年間，收到了海南省七連罰。2017年，茅臺曾對三亞項目責任單位及負責人進行問責，多位領導被直接免職。

據(jù)市場傳言，茅臺這個在手中捂了十年項目，正緊鑼密鼓地進行開業(yè)籌備，預計將于今年年底正式開業(yè)。

實際上，除了三亞和貴陽以外，茅臺集團還有不少房地產項目開發(fā)，卻并沒有過多的被外界熟知。例如，它曾資879萬歐元收購了法國巴黎的一處房產，作為公司歐洲業(yè)務拓展機構，還以2000萬歐元的對價收購了法國羅蒂尼酒莊。

茅臺集團上一次大動作布局房地產領域，是在兩年前。當時，茅臺集團董事長高衛(wèi)東親自接見了萬達王健林、綠地張玉良、格力地產(行情600185,診股)魯君四等房企一把手。

2020年8月，茅臺和萬達達成共識，表示要在產品推廣、文化傳播以及工業(yè)旅游開發(fā)等方面廣泛合作。9月，茅臺置業(yè)與格力地產在茅臺國際大酒店簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，主要涉及茅臺在格力地產免稅平臺的產品合作及地產文旅產業(yè)兩大板塊。

同時，茅臺于9月與綠地達成合作共識。綠地希望借助茅臺集團在貴州的影響力，在當?shù)乜梢阅玫礁鄡r格優(yōu)惠的項目，同時也參與了貴州建工的混改，進一步深化基建領域項目的合作。茅臺方面則希望鞏固與綠地的國際商貿展銷平臺，搭建聯(lián)盟渠道。

值得一提的是，雖然在房地產領域布局多年，但茅臺打造的住宅項目并不多。今年1月，茅臺旗下第一個商品住宅項目貴陽茅臺廣場才正式開盤，推售561套住宅，包含建面約130-190平方米大平層、130平方米復式，毛坯交付，均價約1.3萬元/平。

但在開盤當天的推售結果不算理想，據(jù)克而瑞貴陽數(shù)據(jù)顯示，貴陽茅臺廣場開盤當天僅實現(xiàn)62套去化，去化率為11%。

酒企地產歸去來

事實上，曾經房地產瘋狂生長的年代里，人人都想入市淘金，掙快錢，酒企也不例外。

在白酒行業(yè)，如金種子酒(行情600199,診股)、瀘州老窖(行情000568,診股)、水井坊(行情600779,診股)、酒鬼酒(行情000799,診股)等上市企業(yè)，都曾在2005年前后都入局房地產領域。其他酒企更是趨之若鶩，如青島啤酒(行情600600,診股)也于2010年開始多次拿地，挺進地產江湖。

然而，當大潮退去的當下，地產調控形勢嚴峻，加之房地產屬于資金密集型產業(yè)，占用資金量大，越來越多酒企將地產業(yè)務視為“燙手山芋”。近年來酒企“退房潮”頻頻出現(xiàn)，僅在十幾年間，這個行業(yè)就發(fā)生了風起云涌的變幻。

如在去年低，“牛欄山”剝離了虧損的地產公司。彼時，其上市主體公司順鑫農業(yè)(行情000860,診股)公告稱，為聚焦主業(yè)，擬通過產權交易所公開掛牌轉讓全資子公司順鑫佳宇房地產100%的股權。在此之前，該公司旗下的地產板塊在5年虧損超15億。

而更早之前的2010年，我國房地產曾迎來史上最嚴調控政策，當時就有不少酒企大佬們開始從地產領域“逃離”。

2007年12月，瀘州老窖為了集中現(xiàn)有資源做強白酒主業(yè)，曾將持有的瀘州老窖房地產4900萬股股權轉讓給瀘州老窖集團；2010年7月，金種子酒通過關聯(lián)交易，將房地產業(yè)務轉給金種子集團，實現(xiàn)了上市公司全線退出房產行業(yè)。

2011年中，酒鬼酒也曾以公告的形式對外宣布，在投資房地產3年后，將其手持某房地產公司20%的股權轉讓，剝離房地產業(yè)務；同年11月，水井坊公告擬剝離郫縣房地產開發(fā)項目。彼時，水井坊董秘稱，公司將專注酒類業(yè)務，不再從事房產業(yè)務。

雖說賣一套房不知能抵賣多少瓶白酒。但是從毛利率來看，近幾年，幾家頭部酒企的毛利率均在75%以上，而地產行業(yè)高排名房企的毛利率卻僅有30%左右。茅臺酒作為貴州茅臺的拳頭產品，毛利率更是高達90%，且在市場上常常“一瓶難求”。

酒企跨界本是為了增加企業(yè)營收，促進企業(yè)向各行業(yè)多元發(fā)展，但多家酒企用事實證明了，跨界地產還真不如賣酒賺錢。

有意思的是，在酒企紛紛逃離地產行業(yè)的同時，如眼下逆勢進軍的茅臺一樣，還有綠地、融創(chuàng)等也曾地產公司卻接連宣布加入“酒局”。

而對于此次茅臺發(fā)力房地產業(yè)務，柏文喜并不看好。他認為，茅臺跨界發(fā)展房地產的動作確實屬于一種 分散風險的投資 。不過因為茅臺在地產開發(fā)與投資領域缺乏經驗，而地產行業(yè)屬于強周期的資金密集型行業(yè)，茅臺作為國企也缺乏足夠靈活的決策機制與風險承擔能力。