觀點(diǎn)網(wǎng) 物管行業(yè)上市陣營(yíng)再添新兵。

(資料圖)

近日，據(jù)港交所消息，潤(rùn)華生活服務(wù)集團(tuán)控股有限公司通過港交所聆訊，即將叩開港交所大門。

從新三板摘牌到籌備主板上市，這家來自山東的物管企業(yè)接連經(jīng)歷三次遞表后，終于迎來了好消息。

不過，市場(chǎng)也有擔(dān)憂。畢竟，幾年前藍(lán)海市場(chǎng)之下，資本市場(chǎng)等待上市的物管企業(yè)如過江之鯽；但近兩年，地產(chǎn)行業(yè)走入調(diào)控深水區(qū)，風(fēng)口“退熱”、估值縮水、上市破發(fā)，就連萬物云也難逃破發(fā)“魔咒”。

在此情形下，資本市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前物管企業(yè)上市飽含憂慮。

但也有分析人士認(rèn)為，上市可以提供新的融資渠道，有利于企業(yè)降低融資成本、改善經(jīng)營(yíng)效率，也能助力企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性投資及收購，以擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展。

三度遞表

潤(rùn)華生活服務(wù)的上市之旅幾經(jīng)波折。

該公司最早于2016年3月掛牌新三板，許是看到了彼時(shí)物管行業(yè)的上市熱潮，2019年8月潤(rùn)華生活服務(wù)于新三板摘牌，正式向港交所主板發(fā)起沖擊。

籌謀近兩年時(shí)間后，2021年6月29日，該公司首次以“潤(rùn)華物業(yè)科技發(fā)展有限公司”的名字遞表上市，同年12月招股書到期失效。

三個(gè)月后，更名為“潤(rùn)華智慧健康服務(wù)有限公司”，重新向港交所發(fā)起沖擊。

但更名后的潤(rùn)華生活服務(wù)再次碰壁，并于2022年9月14日第三次遞交招股書。

從港交所聆訊后資料來看，該公司此次將以“潤(rùn)華生活服務(wù)集團(tuán)控股有限公司”的名字登陸香港資本市場(chǎng)。

與大多數(shù)物管企業(yè)不同，成立于1996年的潤(rùn)華生活服務(wù)主要進(jìn)行醫(yī)院及公共物業(yè)管理服務(wù)。

但可謂成也蕭何，敗也蕭何。

重倉醫(yī)院和公共物業(yè)，為其另辟了新的發(fā)展賽道、提供了大量的業(yè)績(jī)來源，但這兩項(xiàng)物業(yè)整體毛利率偏低，也在一定程度上影響了企業(yè)的盈利水平。

數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，潤(rùn)華生活服務(wù)的在管面積分別為1231.9萬平方米、1302.6萬平方米、1633.0萬平方米、1771.6萬平方米。

其中，醫(yī)院和公共物業(yè)的在管規(guī)模占較大比例。僅今年上半年，潤(rùn)華生活服務(wù)在管38個(gè)醫(yī)院項(xiàng)目，在管面積約300.9萬平方米，占總面積的16.8%；在管公共物業(yè)105個(gè)，在管面積約852.7萬方，規(guī)模占比約50%。

可以說，醫(yī)院和公共物業(yè)的物管服務(wù)是潤(rùn)華生活服務(wù)的“金字招牌”，這項(xiàng)業(yè)務(wù)也為其帶來了高額的收益。

招股書提到，2019年、2022年、2021年及2022年前六個(gè)月，潤(rùn)華生活服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.97億元、4.86億元、6.01億元和3.21億元。

期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)醫(yī)院及公共物業(yè)物管服務(wù)收入分別達(dá)到2.85億元、2.96億元、4.09億元、2.39億元，分別占總收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

從盈利層面來看，報(bào)告期內(nèi)，醫(yī)院物管毛利率僅為10.9%、15.6%、13.3%、16.3%，雖有逐年升高之勢(shì)，但與商業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理對(duì)比來看，仍舊處于低位。

相比之下，公共物業(yè)管理的毛利率較醫(yī)院物管要高一些，同期錄得17.1%、20.2%、17.6%、22.7%，但波動(dòng)幅度較大。

與此同時(shí)，近兩年在城市精細(xì)化管理，疊加物管行業(yè)向?qū)I(yè)化、差異化發(fā)展的大背景下，越來越多物管企業(yè)將服務(wù)觸角從住宅、商業(yè)延伸至公共服務(wù)、城市服務(wù)。

分蛋糕者越來越多，“小物企”潤(rùn)華生活服務(wù)壓力不小。

上市時(shí)機(jī)

實(shí)際上，2018年以來，在政策利好等大背景下，物管行業(yè)因具有輕資產(chǎn)、抗周期性、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點(diǎn)，備受資本市場(chǎng)青睞。

一時(shí)之間，物管企業(yè)紛紛涌向資本市場(chǎng)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至2021年四年時(shí)間，上市物管企業(yè)超過了40家，其中，2018年5家、2019年9家、2020年17家、2021年13家。其中不乏IPO上市的華潤(rùn)萬象生活、以介紹方式上市的碧桂園服務(wù)等。

近兩年，地產(chǎn)行業(yè)走入調(diào)控深水區(qū)，房企暴雷聲四起，一方面，伴隨著輸血地產(chǎn)、出售償債等案例的出現(xiàn)，物管行業(yè)風(fēng)口“退燒”、估值縮水；另一方，交易所、證監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了物管企業(yè)上市審核及問詢次數(shù)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年8月至同年年末，成功登陸港交所的物管企業(yè)僅2家，2022年開年至今，成功上市的物管企業(yè)僅有7家，包含金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、魯商生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、中天服務(wù)和萬物云，整體數(shù)量較往年大幅減少。

與此同時(shí)，包括瑞安新天地、龍湖智創(chuàng)生活等多家物管公司均出現(xiàn)招股書失效的情況。

從估值層面看，行業(yè)下行，物管行業(yè)估值回歸理性，過往PE較高的商管公司也出現(xiàn)了股價(jià)下跌情況。

此前，申港證券發(fā)布報(bào)告稱，物企資本市場(chǎng)表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下，物業(yè)板塊市盈率（TTM）2021年初達(dá)到頂峰67.01倍，后迅速降溫，2021年末物業(yè)服務(wù)板塊市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達(dá)60.97%。

不僅如此，緊隨著今年9月龍頭物企萬物云上市破發(fā)，不少市場(chǎng)人士直呼，當(dāng)前并非物管企業(yè)的上市最佳時(shí)機(jī)。

因此，趕上末班車的潤(rùn)華生活服務(wù)，能否獲得資本市場(chǎng)青睞，成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

不過，對(duì)潤(rùn)華生活服務(wù)而言，并非依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而來，醫(yī)療物業(yè)的管理服務(wù)和公共物業(yè)的管理服務(wù)才是其布局的重要賽道，或許能夠降低估值方面帶來的壁壘。

更重要的是，醫(yī)院后勤服務(wù)、公共物業(yè)服務(wù)方面屬于長(zhǎng)坡厚雪的賽道，隨著中國(guó)健康產(chǎn)業(yè)固定投資的增加，未來醫(yī)院數(shù)量、醫(yī)院后勤服務(wù)的要求不斷提高，奠定了這一細(xì)分行業(yè)的潛力空間。

即便當(dāng)前越來越多企業(yè)關(guān)注到醫(yī)療服務(wù)、城市服務(wù)、公共物業(yè)服務(wù)方面的機(jī)遇，加快布局，但潤(rùn)華生活或能搶占先機(jī)。

除此之外，單純從上市角度而言，無論當(dāng)前時(shí)機(jī)如何，潤(rùn)華生活服務(wù)能夠成功上市，意味著企業(yè)能夠獲得新的融資渠道，有利于企業(yè)降低融資成本、改善經(jīng)營(yíng)效率，也能助力企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性投資及收購，以擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展。