文/樂居財經靳文雨

沉寂了很久的土拍市場，又出現了國資與民企聯合拿地的苗頭。

龍湖與漕湖產業發展、蘇州常潤和黃橋國資、嘉盛和高鐵新城發展，以及擁有雙重股東背景的三元嘉業、青島海控鑫康置業等，在蘇州、北京、青島等各城市，開始重新演繹著合作拿地的模式。

(相關資料圖)

遙想去年四五月，集中供地拉開序幕，彼時群雄逐鹿，聯合拿地CP不斷出現，后來調控下市場冷清，合作拿地的越來越少。直至近期，地產融資回暖，國資與民企聯合體，似乎又開始出現。

只是，相比于此前那些名聲響亮的地產商，現時的聯合體，大多是一些本地小房企與當地國資、城投的組合。

地方國資市場信譽一向較好，融資和銷售方面都較為順暢，受到的市場沖擊較少，并且擁有充足的資金來源。而本地老牌房企具備開發操盤能力，能夠為地方國資平臺的開發銷售，提供有力支撐。

這兩者的合作，可謂是一拍即合。不過，在銷售未回暖的情況下，這種現象也并不能代表土地市場的回暖。

國資民企抱團

與前幾次土拍類似，地方國資依然光環顯眼，成為了拿地市場的主力。而民企似乎也有所露頭，他們有些聯合地方國資，入場拿地。

青島剛剛結束的第四批次土拍，累計推出的涉宅用地共40宗，最終成交39宗，累計攬金約135億。

土拍中，青島海控鑫康置業（簡稱“海控鑫康”）以底價13.7億元，摘得黃島區九連山路東、珠江路南地塊，建設用地面積約6萬平方米，用途為住宅。

海控鑫康于今年12月5日剛剛成立，由青島海控橋頭堡開發建設（簡稱“海控橋頭堡”）和青島新通泰工程項目管理（簡稱“新通泰”）分別持股90%、10%。

股權穿透后，海控橋頭堡背后為青島市黃島區國有資產發展中心，新通泰背后的大股東則是榮泰建設集團，是一家涉及建筑施工、工程設計、房地產開發等業務的綜合服務商，實控人為薛鵬。

類似的情況還有不少。早在10月底，蘇州第四批次集中供地中，就有民企朗詩、龍湖、路勁等品牌民企以聯合地方國資、城投拿地的方式積極參與。

其中龍湖聯合漕湖產業發展，以底價19.6億元競得相城區經開區春申湖路南、相八路西地塊，成交樓面地價16000元/平方米，屬于該批次中樓面地價最高的地塊。

而在北京，從十余個競爭者中擠出，最終拿下朝陽平房鄉45地塊的三元嘉業，也是國資與民營不同陣營的股東，合作成立的地產公司。

三元嘉業是一個北京樓市里的老開發商。它成立于2005年，其50%股權由北京市西郊農場持有、25%股份由嘉德投資集團持有、另外25%股權則歸屬于國信嘉業房地產旗下。

西郊農場就是首農旗下企業，由東北旺農場和原西郊農場合并重組而成。該公司房地產業已開發項目，涵蓋各類保障性住房和普通商品房。

嘉德投資全資控股北京佰嘉置業集團，則是一家民企；國信嘉業原來是門頭溝建設開發公司，后來于2004年改制為多元投資的民營企業，成為國泰土地整理集團的控股子公司。三方加持之下，三元嘉業名頭不小。

除此之外，上月末，江蘇無錫第五批次土拍順利落幕，綠城管理聯合體以底價40.33億元競得無錫經開區一地塊，它代資方持有項目公司1%股權，而無錫當地的城投公司新都房產，則持有項目公司99%股權。該宗地是無錫歷年來起拍地價最高的地塊，樓面起價2.08萬元/平方米。

另一邊的蘇州第五批集中供地，出讓的10宗地塊中，有4宗都是由“地方國資+民企”的組合競得。

如亨通地產和蘇州市吳江城市建設開發組成了聯合體，以底價12.74億元摘得太湖新城龐楊路南秋楓街西地塊，樓面價11502元/㎡。

另外，蘇州常潤房地產和黃橋國資聯合體、嘉盛和高鐵新城發展聯合體、太倉中惠房地產和相城高新聯合體等，均有所斬獲。

變味的合作

上一次，出現國資與民企合力角逐的盛景，還是集中供地開局的時候。

2021年5月，土地市場熱度持續升騰，各家房企面對剛改制后的集中供地，心里頭對后期市場形勢拿捏不準，只能硬著頭皮頂上，高溢價擴儲，期間聯合拿地者不計其數。

以北京為例，該城市推出30宗地，競買主體中就包含了42組聯合體，它們報名參拍的次數達到87次，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，報名了21宗地。

而被稱為京城“土拍黑馬”的卓越集團，則以187億總價，一舉吞下朝陽區小店村，豐臺區張郭莊村，以及昌平中關村生命科學園、馬連店的3幅涉宅地塊。這三幅地塊是它聯合中交、首開拿下的。這也是彼時民企聯合國資的典型例子。

去年地產暴雷潮來臨之前，用“高考”來形容集中拍地并不為過，地塊數量多、資金需求大，采取何種方式拿到優質地塊，成為面前最棘手的難題。聯合拿地，無疑是一種最省力的解題思路。

在地價較高、寸土寸金的熱點城市，拿地資金動輒幾十上百億，100%權益拿地風險系數較高。加之，集中供地對房企的現金流要求更加苛刻，報名地塊越多，競買保證金占用越多。

顯然，抱團拿地的方式更加溫和，不僅可以分攤土地成本，分散投資風險，還能用更少資金撬動銷售規模及市場份額。

對于新入城市或者較難進入的網紅城市，選擇與熟悉當地市場的本土房企，或與財力雄厚的央企國企進行合作，實現中小房企抱團，往往是一種明智的選擇，能降低企業進入門檻。

如今，經歷了地產深度調控期，國資與民企聯合拿地模式“重出江湖”，但與之前相比，仍有著較大的差別。

眼下民企跟國資合作，更多的是本地的小型房企與地方國資、城投的聯手。畢竟，地方國資市場信譽一向較好，融資和銷售方面都較為順暢，受到的市場沖擊較少，并且擁有充足的資金來源。

而本地老牌房企具備開發操盤能力，能夠為地方國資平臺的后續銷售，提供有力支撐。以聯合體的形式拿地能夠在一定程度上減輕國企壓力，也有益項目的后續開發。

況且，10月上旬，財政部印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，明確“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。

這在一定程度上，限制了地方國資、城投的拿地舉措。他們如果要想在土地市場繼續保持強度，與各城市的本地地產商合作，不失為一種節約成本的方式。

“回暖”緩慢

自去年2月推出“集中供地”以來，22個試點城市采用的是全年三批次競拍的模式。但在今年，這種整齊劃一的步調被打破了。

據機構不完全統計，12月以來，包括北京、南京、蘇州、徐州、武漢、無錫、長沙等城市都發布了第五批次集中供地，其中無錫、蘇州、徐州等地處于已完成狀態，甚至有些城市，連第六批次供地也

各個城市增加年底土地供應的同時，傳遞出了土地市場政策優化調整的信號。然而，即便放寬“集中供地”的要求，能夠在短時間內回暖的城市也不多，僅有杭州、北京、上海等熱度城市及核心地塊能夠保持熱度。

今年以來，受市場環境影響，房企整體拿地節奏緩慢。據克而瑞數據顯示，11月TOP50房企有接近9成沒有拿地，而在前11個月來看，投資“暫停”的房企依然超過30家。

土拍市場熱度也并不高漲，全年供地計劃難以完成。機構數據顯示，截至2022年11月24日，22城計劃供應商品住宅用地12875公頃，實際供應土地面積7135公頃，供地計劃完成率僅55%。

為了穩定房地產市場，11月以來監管部門出臺了多項舉措。“金融16條”、房企融資“三支箭”的先后落地，對房企恢復正常的經營、投資起到一定促進作用。多城此時推地，或許也是想抓住政策窗口期，以提升土地市場熱度，助力完成全年財政目標。

目前來看，銀行與房企簽約授信額度已經超過4萬億元，多家企業也已發布股權融資計劃等，企業資金面有望進一步改善。

但證監會更明確強調，房企股權融資不得用于新增拿地、開發新樓盤等。這也就意味著，房企融資端利好短期內對土地市場的折射作用將十分有限。

另一方面，土地市場能否持續回暖，關鍵仍要看地方樓市的銷售端是否給力。2022年11月，重點30城成交面積環比下降了14%，同比跌幅擴至30%。與此同時，TOP100房企單月銷售規模同比降低25.5%，持續低迷狀態。

不可否認，疊加疫情和收入的不穩定性等因素，居民購房的收入預期、房價預期等因素尚未出現明顯修復，購房者置業觀望情緒仍然較重，房地產市場包括土地市場恢復或仍需一段時間。

因此，國資與民企聯手拿地，是否為土地市場回暖的信號，還有待時間來證明。