文/樂居財經靳文雨
2022年畫上了休止符，但回想這一年，張輝（化名）過的并不順利。去年年中，他正趕上了公司大裁員，自己就是被裁掉的那一個。之后由于年齡和家庭的原因，一直也沒有找到合適的工作。
他本是某千億房企的一名員工。早些年公司業(yè)績不錯，老板也曾許諾員工，“要幫助高層管理者收入過億，幫助中高層收入過千萬，幫助中層收入過百萬，幫助基層有房有車。”
(資料圖片僅供參考)
“眼瞅著日子有了盼頭，全公司都跟打了雞血一樣，為了沖千億目前，每周都有幾十塊土地上報集團，周一光是拿地開會就要一整天。”張輝回憶起曾經沒日沒夜加班的日子，甚至還有一絲絲懷念。
在一邊高效拿地一邊快速周轉之下，沒幾年該房企就登上了千億規(guī)模的寶座。
然而，好景不長，伴隨著全國房地產市場急劇降溫，張輝所在房企也無法獨善其身，不僅項目陷入了停工的尷尬境地，還收到了清盤呈請，去年以來，和張輝一樣被裁掉的該企業(yè)員工，已超數千。而在2022年，該房企也從千億房企的名單中“消失”。
在規(guī)模論大行其道的年代，千億似乎成為房企參與競爭的標配。無論是主動爭取還是被動跟隨，每個地產商都在快馬加鞭，千億、三千億、萬億的目標接踵而至，行業(yè)廝殺也逐漸升溫。
然而，和張輝曾經所在的房企一樣，在向千億規(guī)模進擊的道路上，由于激進的擴張，很多房企不可避免地承受者負債攀升、企業(yè)運營管理等壓力，不少中型民企更是倒在了黎明之前。
數據顯示，2022年，全口徑銷售額達1000億元的房企，直接從43家腰斬至20家，有23家房企從這一陣營中滑落。
其中，恒大的銷售額由4400億下滑到455.3億，排名也從第5跌落至第42位，雖急劇但也在預料之中。而諸如奧園、中梁、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生等，也均摘取了千億房企的光環(huán)，規(guī)模都不足400億。
雖說規(guī)模是中小房企突破競爭的良方，但面對銷售不暢、債務壓力等困局，空談規(guī)模論顯然已脫離現實。行業(yè)下行的大趨勢下，地產商們只能回歸理性，開始考量如何險中求穩(wěn)。
千億房企腰斬
2022年可以說是近年來龍頭房企座次變換最大的一年，受銷售下行、債務到期，房企流動性困境等影響，整個地產行業(yè)都遭遇了大洗牌。曾經吹響“千億”號角的諸多房企，也在爆雷聲中沉淪。
據樂居財經獲悉，2022年房企銷售額在千億以上規(guī)模的只剩下20家。而2021年巔峰時期，行業(yè)內的千億房企數量為43家。更早之前的2015年-2019年，這一數量分別為9家、12家、17家、32家、34家、43家。
這份退出者的名單中，包括恒大、正榮、世茂、中南、卓越、金科、陽光城、中梁、龍光、融信、正榮、雅居樂等，幾乎都是民營房企。
而留在千億榜上的民企，也僅剩碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、濱江、旭輝和新城這6家，其余均為國央企背景開發(fā)商。
回望2021年，碧桂園以7588.2億萬元的全口徑銷售額一騎絕塵，登上了七千億房企的寶座，本來離萬億目標已更近一步，但在2022年，這一數字直接縮減至4643億元。雖然它還位列第一，但是與第二名已相差不足百億。
萬科也從榜眼的位置跌落至第三，取而代之的是保利發(fā)展，其2022年銷售額為4573億元，排名較2021年提升了2個位次。融創(chuàng)中國則以1692.1億元的銷售額，從第3名直接跌出前十，位列第11，而其2021年銷售額還是5385億元。
老牌房企恒大的下滑，更是在是意料之中，其銷售額由4400億急劇下滑到455.3億，排名也從第5跌落至第42位。還有諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生等，也均摘取了千億房企的光環(huán)，規(guī)模都不足400億。
由此可見，行業(yè)前三甲都在四千億規(guī)模徘徊，五千億規(guī)模以上的房企已變成了過去式。就連三千億房企也從3家縮水到1家，兩千億房企更是從原來的8家銳減到4家。
當然，慘淡的市場行情中，也有少數企業(yè)開啟了逆勢增長，其中最為典型的逆襲者，當屬建發(fā)房產與濱江集團。
2022年，建發(fā)實現銷售額1307.2億元，比2021年的1711.3億元略微下降，但排名卻從第21位大跨步升至第10位；濱江銷售額則為1539.3億元，排名從第22升位到第13位，進階迅速。
除此之外，還有越秀地產和華發(fā)股份，排名較前一年分別提升21個和14個名次，排名第16和第18。中海、華潤置地、招商蛇口、金地、龍湖等一眾國央企、優(yōu)質民企，憑借自身的資金、布局和運營優(yōu)勢，在本輪行業(yè)下行調整周期中表現穩(wěn)健，均躋身前十。
狂奔“代價”
曾經規(guī)模為王的時代，追逐千億可以說是屬于民企的狂歡盛宴。多數中小房企不惜犧牲利潤與安全，不斷搶占市場份額，做大做強。畢竟在高周轉的階段，千億房企在融資、拿地、銷售等方面有著明顯的優(yōu)勢。
諸如贛系房企新力控股從2010年創(chuàng)辦到千億業(yè)績，僅用10年的時間做到。而為了沖擊千億，新力采用“120天啟動開發(fā)、180天達到預售標準”的高周轉開發(fā)模式。
“川系一哥”的藍光也是如此。2016年，其實現銷售額339.1億元，次年楊鏗便提出沖刺千億銷售額計劃，這一數據在2017年和2018年分別快速增長至582億元、855.39億元。2019年，藍光以1079.8億元銷售額正式進入千億房企俱樂部，并在當年設立上?？偛?。
踏著“高舉高打”的節(jié)奏，房企規(guī)模的車輪轆轆前行，千億目標也被更多房企隨口喊出。然而，高周轉下也積藏了巨大風險。短暫的順風順水之后，地產行業(yè)進入了寒冬。
恒大的暴雷，拉開了房企風險蔓延的序幕，地產市場風聲鶴唳，加之資金斷裂、銷售滑坡，一眾民企難以招架。素有風險偏好的金融機構，“雨天收傘”、凍結地產商資產，更讓他們不堪重負。
2021年9月，剛坐上千億寶座不久的新力，就因出現流動性危機，導致了股債雙殺，淪為仙股，至今仍因發(fā)不出業(yè)績而處在停牌中。此外，藍光也因為早前沖千億時步子邁太大而一蹶不起，不僅重回大本營四川，還淪落到控股股東持有股份被司法拍賣的境地。
置身危機之下，曾經的千億房企們業(yè)績也遭遇滑鐵盧。據樂居財經統(tǒng)計，在20家千億房企中，除了排在第16位的越秀地產累計業(yè)績同比增長6.6%以外，其余19家千億房企業(yè)績全部縮水，累計業(yè)績較上年平均減少26%左右。
排在榜首的碧桂園全年業(yè)績較2021年縮水38.81%，排在第二位的保利發(fā)展業(yè)績也較上年下降了15.08%，第三名萬科也縮水32.26%。此外，融創(chuàng)、綠地、新城、旭輝等4家房企全年業(yè)績縮水50%以上。
不止于此，房企的業(yè)績目標也基本“全軍覆沒”。數據顯示，15家房企公布了2022年銷售目標，目標完成率均值為73.6%，低于2021年的93.4%。
其中，僅濱江、越秀超額完成了年度目標，它們2022年業(yè)績目標分別為1500億元、1235億元，最終目標完成率為103%、102%。多數企業(yè)截至12月末目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。
規(guī)?；氐?0年前
過去，規(guī)模對于房企來說，確實有著極大的誘惑。房地產的規(guī)?？谔栆苍胶霸蒋偪瘢|、五千億、七千億，仿佛不達萬億誓不罷休。
在銷售不暢、債務壓力之下，千億規(guī)模以上房企往往要比中小型房企更容易獲得融資，且融資成本上還要遠遠低于一般房企。
另一方面，在銷售端，購房者往往選擇大體量的品牌房企，置業(yè)顧問也經常以“全國知名千億房企開發(fā)”等話術吸引購房者。不難看到，消費者一般認為大房企開發(fā)的樓盤，質量售后才有保證。
但在2022年殘酷市場的打擊下，地產運轉的邏輯與風向發(fā)生轉變，房地產持續(xù)超過二十年的規(guī)模追逐，也開始掉落。
這一年以來，因為沒有了真金白銀，大部分民企如履薄冰，只能量力而行。這一窘迫也傳導至土拍市場，他們在拿地擴儲上明顯力不從心，大量城市出現了城投托底的現象。民企除龍湖之外，基本在土拍市場上消失。
從2022年22城拿地分布來看，地方國資拿地金額占比為42%，超過了央國企的37.4%，民企僅為15.8%。即使銷售第一的碧桂園，在2020年和2021年，其拿地金額分別為1512億元和1397億元。但2022年僅投資拿地61億元，排名第66位。
在業(yè)內人士看來，開發(fā)商刻意收縮了拿地投資力度，這或將導致未來貨值供應減少。
另一邊，銷售端的成績同樣不理想。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在近日的公開演講中指出，預計2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，同比分別下降27%、24%。
他認為，“2013、2014年的行業(yè)規(guī)模與2015年差不太多，所以我們也可以說行業(yè)規(guī)?；氐搅?0年前。過去這么多年高歌猛進奠定的規(guī)模，在短短一年間就重回到2015年，有點諷刺，但也很真實?！倍磥砣廖迥?，全國商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無增長時代。
眼下，對于大部分房企而言，三道紅線帶來的壓力尚未緩解，又受到疫情等不可抗外界因素的影響，導致市場持續(xù)低迷，房企依然面臨較高的現金流壓力和經營難度。比起對規(guī)模的渴望，地產商們已被迫回歸理性，開始考量如何險中求穩(wěn)。