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土地儲(chǔ)備是房企開發(fā)的后備資源，決定著企業(yè)未來市場(chǎng)占有率。然而，在資金鏈普遍遭遇沖擊的2022年，對(duì)于投資拿地房企們幾乎集體選擇了謹(jǐn)慎與沉默的態(tài)度。
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2022年銷售榜50強(qiáng)房企拿地總支出約1.04萬億元，相比2021年（拿地支出2.94萬億元）少了1.9萬億元，同比減少64.8%；其中，14家房企1宗地塊未拿。
房企投資意愿降至5年以來最低點(diǎn)，百強(qiáng)房企中近4成企業(yè)全年投資處于暫停狀態(tài)；土地市場(chǎng)儼然已經(jīng)變成了國企、央企與地方城投的競(jìng)技場(chǎng)。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年拿地金額TOP100企業(yè)中，央企、國企占比53%，地方城投平臺(tái)占比32%，混合所有制企業(yè)占比6%，分別較上年同期增加8個(gè)百分點(diǎn)、26個(gè)百分點(diǎn)、1個(gè)百分點(diǎn)，民營房企占比僅9%，同比下降35個(gè)百分點(diǎn)。
拿地榜10強(qiáng)座次，有8席均被央企、國企拿下，如保利發(fā)展(行情600048,診股)、華潤置地、中海地產(chǎn)、萬科、招商蛇口(行情001979,診股)、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份(行情600325,診股)。
保利發(fā)展年度銷售金額排在全國第二名，比第三名萬科多賣了371億元。在2022年5月股東大會(huì)上，保利發(fā)展新上任董事長劉平坦言，2022年是從事這個(gè)行業(yè)30年以來最特殊的時(shí)期，“至少我們能做到跑贏競(jìng)爭對(duì)手，跑贏我們自己。”
百強(qiáng)房企拿地跌入谷底
在規(guī)模之爭白熱化的過去幾年，銷售榜百強(qiáng)房企每年在土地市場(chǎng)上拿下50%左右地塊。然而，這一情況在2022年發(fā)生了改變。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企拿地金額占全國土地成交總額的比重降至34.3%，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅0.18，不僅降至2017年以來最低點(diǎn)，且僅有2017年1/3水平，與2021年相比也幾乎下滑50%，拿地意愿實(shí)際已經(jīng)跌入谷底。
拿地銷售比，是房企拿地支出金額和銷售金額比例，拿地量決定一個(gè)企業(yè)未來有多少房子可以賣。按照監(jiān)管規(guī)定，拿地銷售比不能超過0.4，也就是買地金額不得超年度銷售額的40%。
各個(gè)梯隊(duì)房企拿地銷售比都在下滑。
銷售榜TOP10房企拿地銷售比從2021年的0.29降至2022年的0.22，TOP11~20房企拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.19。這兩個(gè)梯隊(duì)變動(dòng)都比較小，也可以認(rèn)為大部分龍頭房企拿地支出相對(duì)穩(wěn)定，受大環(huán)境影響較小。
也有例外。2022年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額4643億元，但拿地支出僅93.5億元，其在2021年拿地支出2063.1億元；拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.02。
金地集團(tuán)(行情600383,診股)的拿地動(dòng)作同樣收縮明顯。2022年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額2218億元，拿地金額為75.6億元，2021年拿地額為588億元；拿地銷售比從2021年的0.21降至2022年的0.03。
銷售榜TOP21~30梯隊(duì)房企拿地收縮則最為明顯，拿地金額同比下滑88%。2021年，這一梯隊(duì)房企是拿地積極性最高的梯隊(duì)，拿地銷售比達(dá)到0.31，但這部分房企也正是由于前期積極擴(kuò)張導(dǎo)致現(xiàn)金流受創(chuàng)最大，因此2022年其拿地銷售比驟降至0.07，暫緩拿地成為共識(shí)。
銷售榜TOP31~50梯隊(duì)房企，拿地支出亦大幅同比下滑85%，拿地銷售比從2021年的0.24降至2022年的0.09。
銷售榜TOP50房企中，世茂集團(tuán)、金科股份(行情000656,診股)、中梁控股、中駿集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、雅居樂、融信、中國恒大、龍光集團(tuán)、合景泰富、海倫堡、寶龍地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、時(shí)代中國幾乎1宗地塊未拿。美的置業(yè)全年僅在公開市場(chǎng)上拿地1宗。
當(dāng)然，部分企業(yè)雖然不在公開市場(chǎng)上拿地，但在并購市場(chǎng)仍然有擴(kuò)充土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)。
美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝在年中業(yè)績會(huì)上表示，美的置業(yè)從2021年9月開始啟動(dòng)合作項(xiàng)目的收并購動(dòng)作，2022年上半年完成了17個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，交易方涉及花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè)，新增權(quán)益貨值62.9億元。“2022下半年在土地新增方面投入精力會(huì)較少，在合作項(xiàng)目上會(huì)投入比較大精力。”
新增土地貨值哪家強(qiáng)？
頭部房企依然是土地市場(chǎng)的霸主。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企新增土地貨值中有51%集中于10強(qiáng)房企，超過一半；21%集中于TOP11~20房企；TOP20房企新增土地貨值合計(jì)達(dá)到72%。這意味著未來商品房市場(chǎng)份額7成仍牢牢掌握在TOP20房企手中。
由于房企普遍收縮了投資預(yù)算，導(dǎo)致對(duì)于總價(jià)、貨值較高的核心一二線城市地塊出現(xiàn)“心有余而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有余糧”，因此市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源更加高度向頭部房企集中。
在2022年拿地金額榜中，前10強(qiáng)分別被保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、萬科、濱江集團(tuán)(行情002244,診股)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份摘得，這些企業(yè)均位于銷售榜前20強(qiáng)。
其中，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口和中海地產(chǎn)作為大型央企，拿地銷售比都在0.3以上，地方國企中，建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等在深耕城市拿地積極。
民營房企中，濱江集團(tuán)等區(qū)域型房企表現(xiàn)突出。2022年，濱江集團(tuán)拿地金額達(dá)到785.2億元，同比增加22%；拿地銷售比達(dá)到0.59，布局幾乎全部位于杭州。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年拿地金額百強(qiáng)中，16家央企拿地金額超過6000億元；地方城投公司數(shù)量雖多，但拿地金額僅3000億元左右。
從新增土地貨值來看，保利發(fā)展、華潤置地和招商蛇口占據(jù)榜單前三位。2022年，保利發(fā)展以新增貨值2240億元占據(jù)榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其后，新增貨值規(guī)模分別為2219億元和1584億元；TOP10企業(yè)2022年新增貨值總額1.38萬億元，占TOP100企業(yè)的34.8%。
值得注意的是，在年末一系列融資政策利好推動(dòng)下，2022年12月份土地市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”跡象，12月單月50家代表房企拿地總額同比下降63.7%，但環(huán)比增長92.1%，主要原因是2022年11月拿地金額全年最低，但房企信心亦有所提振。
但大部分房企資金壓力仍未明顯緩解。可以預(yù)見的是，2023年在銷售端尚未觸底回暖之前，房企拿地態(tài)度依然會(huì)偏于謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)分化也將持續(xù)。