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事件：2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，其評估時間為每季度末月，評估期為上季度末月至本季度第二個月。對此我們認為：
本次住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制的推出，是對前期階段性政策的常態(tài)化延續(xù)。2022年9月29日，央行和銀保監(jiān)會就已發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。此次動態(tài)調(diào)整機制的推出，對比前期階段性政策更加靈活多變。在疫情沖擊和經(jīng)濟基本面走弱條件下，多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大。根據(jù)我們測算，在70個大中城市中，現(xiàn)階段有38個城市滿足下調(diào)或取消首套房貸利率下限的條件。
住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制在于實現(xiàn)對房市持續(xù)低迷表現(xiàn)的精準(zhǔn)糾偏。自2018年起，資管新規(guī)、“三道紅線”等緊縮政策相繼出臺，房企全面走上“去杠桿”道路，房價增速逐步實現(xiàn)均值回歸。但自2021年下半年以來，隨著疫情沖擊和經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場在供需兩端都處于持續(xù)收縮狀態(tài)。在此背景下，本次住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制的推出，因城施策實施差異化信貸政策，能有效刺激樓市低迷地區(qū)的房地產(chǎn)需求，實現(xiàn)精準(zhǔn)糾偏，保障房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)健康發(fā)展。
而在房地產(chǎn)支持政策持續(xù)加碼下，近期樓市表現(xiàn)有所企穩(wěn)。2022年中以來，房地產(chǎn)政策“三支箭”先后出臺，支持舉措從“需求刺激”向“保交樓”再向“保主體”不斷進階。2022年中央經(jīng)濟工作會議部署，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，把“住房消費”作為2023年擴大內(nèi)需的重要手段。在持續(xù)的政策加碼條件下，2022年末樓市銷售已有所企穩(wěn)。從高頻數(shù)據(jù)來看，2022年最后一周，商品房銷售季節(jié)性走高，快速回升至接近2021年同期水平（詳見《興觀察—地產(chǎn)篇》）。
整體而言，房地產(chǎn)調(diào)控進入更加明確的相機抉擇階段。從長期來看，我國經(jīng)濟對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的依賴性會逐步降低，“房住不炒”是整體要求。但短期來看，房地產(chǎn)已在近兩年持續(xù)收縮，對整體經(jīng)濟形成下行壓力。因此，“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”的重要性將適時提升。本次動態(tài)調(diào)整機制的推出，標(biāo)志著地產(chǎn)調(diào)控進入更加明確的相機抉擇階段，既避免進入新一輪房地產(chǎn)泡沫周期，也有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。我們在年度報告《踔厲奮發(fā)、勇毅前行》中測算，2023年房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累或?qū)p弱，房地產(chǎn)投資增速或回升至-2%左右。
風(fēng)險提示：經(jīng)濟政策超預(yù)期變化，疫情形勢不確定性。