觀點(diǎn)網(wǎng) 距蘇州封頂價(jià)摘地僅過去十天，現(xiàn)金流壓力待解的朗詩又“斬獲”一筆100億元的意向性融資支持。

(資料圖)

3月6日，朗詩控股與中國工商銀行南京分行正式簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，在未來三年，中國工商銀行南京分行將為朗詩提供100億元的意向性金融支持。

仔細(xì)算來，中國工商銀行接洽的房企客戶不在少數(shù)。

此前于去年11月，就已與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園等12家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)提供意向性融資總額達(dá)到了6550億元。

彼時(shí)朗詩并沒有隨12家房企一同趕上融資援助的始發(fā)車，但在三個(gè)月后的今天，工商銀行提供的100億算是亮起了積極意味的信號燈。

百億授信背后

根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來三年，中國工商銀行南京分行將為朗詩提供意向性金融支持100億元人民幣，提供包括但不限于地產(chǎn)開發(fā)貸款、中長期項(xiàng)目貸款、并購貸款、保函、按揭貸款等綜合化金融服務(wù)。

同時(shí)，該行還將為朗詩及下屬公司的資產(chǎn)和債務(wù)重組、并購貸款、私募債務(wù)、金融租賃等投行創(chuàng)新業(yè)務(wù)及資本運(yùn)作提供服務(wù)。

100億元授信雖然是利好，但朗詩的“遠(yuǎn)憂”并未消失。

過去一年，朗詩數(shù)次嘗試自救。2022年5月中旬，以8550萬元向第三方南京玖富星海置業(yè)有限公司出售南京鑫貝盛投資管理有限公司全部股權(quán)。這筆交易過后，朗詩回血約1190萬元。

同年5月底，朗詩境外子公司LHC以每股9.3美元的價(jià)格向第三方出售其附屬公司Landsea Homes 10.7%的普通股，總?cè)谫Y4500萬美元。作為朗詩旗下公司，Landsea Homes于2021年1月在美國納斯達(dá)克上市，截止到2021年12月31日，凈資產(chǎn)為6.21億美元。

不過，此次朗詩出售的10.7%股權(quán)彼時(shí)對應(yīng)價(jià)格約合6640萬美元，4500萬美元出售價(jià)格略有虧損。但也有市場消息分析稱，截至2022年5月底收盤，Landsea Homes報(bào)價(jià)7.4美元/股，相較9.3美元的出售價(jià)來看，溢價(jià)率也超過了25%。

三個(gè)月后，朗詩再次公告，以約1.38億元價(jià)格向陽光保險(xiǎn)集團(tuán)出售北京朗詩大廈50%股權(quán)。彼時(shí)有資料顯示，該項(xiàng)目租賃價(jià)格在北京朝陽十里河區(qū)域處于高位，根據(jù)估算，在滿租情況下，北京朗詩大廈年租金或達(dá)4800萬元。

值得注意的是，交易中朗詩錄得虧損1190萬元，可見退出北京朗詩大廈項(xiàng)目的主因依舊來自債務(wù)壓力：“出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)將用于償還朗詩綠色管理債務(wù)并作為集團(tuán)營運(yùn)資金。”

時(shí)間來到10月，朗詩放出上海市楊浦區(qū)黃興大樓項(xiàng)目，總出售價(jià)約1.02億元，最終項(xiàng)目由領(lǐng)盛投資接盤。這筆交易中，朗詩同樣處于未盈的境況中，但結(jié)合上海黃興大樓項(xiàng)目大幅業(yè)績虧損來看，此番出售除鞏固現(xiàn)金流之外，也可以及時(shí)止損。

除多次出售資產(chǎn)外，9月底，朗詩進(jìn)行2022年首次債務(wù)展期，將約1.7億未償還美元債向債權(quán)人展期征詢。對于這筆債務(wù)，穆迪此前曾有預(yù)計(jì)，朗詩將利用內(nèi)部現(xiàn)金償還即將到期的債券，但這樣的舉動(dòng)或許會耗盡公司現(xiàn)金，進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)靈活性。

這番預(yù)測或多或少體現(xiàn)在了朗詩最近一期的業(yè)績數(shù)據(jù)。

截至2022年6月30日，朗詩經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額達(dá)到-7.98億元，雖較上一年-27.82億元有所緩和，但數(shù)據(jù)仍未轉(zhuǎn)正。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

另一方面，朗詩償債能力逐漸減弱，最新數(shù)據(jù)顯示，資產(chǎn)負(fù)債率已超過80%，而流動(dòng)總負(fù)債也達(dá)到了155.83億元。

資金壓力解法

“朗詩在未來6-12個(gè)月的大額債務(wù)到期（包括即將于2022年10月到期的離岸債券），違約風(fēng)險(xiǎn)加大。這也反映出，如果該公司違約，預(yù)計(jì)債權(quán)人復(fù)蘇前景將惡化。”業(yè)績面的資金壓力很快傳導(dǎo)至市場，2022年9月，穆迪將朗詩方面家族評級從Caa1降至Caa2，高級無抵押評級從Caa2下調(diào)至Caa3，展望仍為負(fù)面。

穆迪評估稱，朗詩將面臨流動(dòng)性疲軟的問題，在未來6-12個(gè)月內(nèi)沒有足夠的內(nèi)部財(cái)務(wù)資源償還所有債務(wù)。鑒于市場條件艱難，該公司通過其他渠道籌集資金以及時(shí)償還債務(wù)的能力也極不確定。

穆迪預(yù)計(jì)，朗詩綠色管理銷售額將繼續(xù)下降，這將限制調(diào)動(dòng)項(xiàng)目層面現(xiàn)金至控股公司的能力，從而降低財(cái)務(wù)靈活性。

但令人注意的是，2023年2月初，也就是朗詩獲得百億融資支持的前一個(gè)月，穆迪撤銷了朗詩綠色管理有限公司與德信中國控股有限公司的Caa2公司家族評級，此次撤銷是出于穆迪自身商業(yè)原因。

其實(shí)不難理解，朗詩在彼時(shí)境遇之下，無論是國內(nèi)還是海外融資渠道均受限，機(jī)構(gòu)在此類情況下仍舊選擇下調(diào)評級，更是雪上加霜。

1月13日，朗詩公布了2022年經(jīng)營銷售情況，朗詩集團(tuán)連同合營公司和聯(lián)營公司全年簽約銷售額222.96億元，同比下滑52.25%；簽約建筑面積114.02萬平方米，同比下降56.23%。

此外，朗詩還指出，2022年開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目累計(jì)簽約建筑面積占中國地區(qū)項(xiàng)目的比重維持在較高水平，將繼續(xù)推進(jìn)開發(fā)代建服務(wù)及小股操盤項(xiàng)目的拓展。

小股操盤，一直是朗詩在土地市場中頻頻現(xiàn)身的利器之一，即使當(dāng)下處于資金壓力纏身的狀態(tài)，仍能以合作形式拿下數(shù)宗地塊。

去年年末蘇州四批次集中供地商，朗詩旗下上海朗信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司便聯(lián)合太湖城投以底價(jià)5.27億元的價(jià)格競得吳中區(qū)7萬平方米地塊，成交樓面價(jià)約7500元/平方米，朗詩方面占股約為10%。

不久后，在江蘇南通如皋拍地現(xiàn)場，朗詩則聯(lián)合如皋交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)摘得了三宗主城區(qū)地塊，總成交價(jià)超12億元；2023年1月，朗詩與如皋交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)再以底價(jià)4.5億元競得南通如皋的5萬平方米如城街道地塊。

彼時(shí)有市場消息傳出，數(shù)次與如皋交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作中，朗詩所持股權(quán)均為1%。

但也并非緊抓合作不放——2月24日，蘇州一批次獅山2宗封頂?shù)貕K進(jìn)行了現(xiàn)場搖號，朗詩中簽其中一宗。搖中地塊為獅山核心區(qū)6號地塊，總成交價(jià)達(dá)到封頂價(jià)5.8億元，樓面價(jià)3.05萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

資料顯示，上述地塊共有21家房企參與搖號，熱度不小。

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