出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者|陳盼盼

(資料圖片)

編輯|吳亞

隨著房企融資利好信號(hào)不斷出現(xiàn)、樓市復(fù)蘇進(jìn)程加快，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組進(jìn)程也明顯提速。

3月10日晚，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，當(dāng)前境外流動(dòng)資金狀況制定全面解決方案取得的重大進(jìn)展。

旭輝于公告披露了全面解決方案的初步指示性條款，包括不削減本金額，為債權(quán)人提供股權(quán)化選擇，減少以現(xiàn)金支付的利息，債務(wù)最長(zhǎng)展期7年，支付一定數(shù)額的前置款項(xiàng)、制定額外增信方案等。

這意味著，從去年11月至今，旭輝境外債務(wù)重組邁出一大步。

公布債務(wù)重組初步方案

去年11月1日，旭輝宣布，超過(guò)4億美元的境外債到期未付，為確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人，暫停支付境外債本金和利息，并尋求境外債務(wù)全面解決方案。

彼時(shí)，旭輝控股境外債務(wù)總額約68.5億美元，到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。

為高效、公平的推進(jìn)境外債務(wù)重組，旭輝成立了協(xié)調(diào)委員會(huì)及債券持有人小組，與債權(quán)人團(tuán)體或其顧問(wèn)持續(xù)進(jìn)行建設(shè)性的討論。

于最新公告中，旭輝稱(chēng)，“本公司已獲取債權(quán)人的寶貴意見(jiàn)，為制定全面解決方案提供了信息及指導(dǎo)”。

同時(shí)，海通國(guó)際證券被旭輝聘請(qǐng)為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，對(duì)旭輝進(jìn)行獨(dú)立業(yè)務(wù)審核及清算分析。

“獨(dú)立業(yè)務(wù)審核及清算分析已取得重大進(jìn)展，公司已就潛在全面解決方案與協(xié)調(diào)委員會(huì)展開(kāi)討論，預(yù)計(jì)將盡快且不晚于2023年3月31日與債券持有人小組展開(kāi)討論”，旭輝于公告中透露。

從公布的重組方案初步指示性條款來(lái)看，旭輝希望將債務(wù)利息負(fù)擔(dān)減少至一個(gè)可合理承擔(dān)的數(shù)額，以允許公司恢復(fù)至一個(gè)長(zhǎng)期財(cái)務(wù)穩(wěn)定的狀況，同時(shí)不會(huì)要求債權(quán)人消減債務(wù)本金，并為債權(quán)人提供自愿轉(zhuǎn)股的權(quán)利。

此外，旭輝計(jì)劃將債務(wù)本金分期償還以及展期不超過(guò)7年。為此，旭輝還計(jì)劃以償還部分本金或同意費(fèi)的形式，向債權(quán)人支付若干前置款項(xiàng)。

不過(guò)，從公告來(lái)看，旭輝目前本公司尚未與任何人士就該等指示性關(guān)鍵條款達(dá)成一致。

但旭輝方面表示：“公司期望繼續(xù)與債權(quán)人進(jìn)行持續(xù)且具建設(shè)性的對(duì)話，并保持積極態(tài)度，以盡快協(xié)商全面解決方案”。

公布境外債務(wù)全面解決方案的同時(shí)，旭輝還發(fā)布了盈利警告。

旭輝預(yù)計(jì)2022年公司將錄得130億元-140億元（人民幣）的虧損。其中，核心凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損51億元-56億元。

旭輝認(rèn)為，預(yù)期虧損的主要原因包括：因疫情和行業(yè)影響導(dǎo)致交付量下降、收入減少和利潤(rùn)下降；以及基于審慎原則對(duì)貨值提前減記、匯率波動(dòng)損失及持有物業(yè)估值下降等會(huì)計(jì)報(bào)表因素。

自救動(dòng)作頻頻

作為民營(yíng)房企的代表，自去年11月宣布債務(wù)違約以來(lái)，旭輝在自救、債務(wù)重組路上動(dòng)作頻頻。

為助推境外債務(wù)重組，去年12月12日，旭輝宣布，擬通過(guò)投標(biāo)程序“清倉(cāng)”持有的旭輝永升服務(wù)股權(quán)。

隨后，旭輝再拋出配售計(jì)劃紓緩流動(dòng)資金壓力，并于去年12月29日完成股份配售及認(rèn)購(gòu)，籌資約9.46億港元。

旭輝稱(chēng)“該等資金已用于向其境外貸款銀行支付約3.42億港元，足夠支付至2022年12月31日期間的所有利息，余下資金已經(jīng)或?qū)⒂糜诠緜钟腥说睦妗啊?/p>

進(jìn)入2023年，東方資產(chǎn)在2月8日與旭輝集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進(jìn)行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤(pán)活、項(xiàng)目并購(gòu)重組，并提供金融支持。

近日，市場(chǎng)消息稱(chēng)，旭輝正計(jì)劃以逾14億元的價(jià)格，整棟出售上海虹橋商務(wù)區(qū)的2棟商辦物業(yè)。

旭輝最新表示，公司將繼續(xù)采取措施加快境內(nèi)銷(xiāo)售及現(xiàn)金回款，積極尋求機(jī)會(huì)出售非核心資產(chǎn)，以改善現(xiàn)金狀況、提供運(yùn)營(yíng)效率、控制風(fēng)險(xiǎn)及節(jié)約成本。

出險(xiǎn)房企債務(wù)重組加速

去年四季度以來(lái)，隨著地產(chǎn)穩(wěn)融資“三支箭”銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資，以及第四支箭“內(nèi)保外貸”、央地合作等持續(xù)落地，房企融資環(huán)境逐步改善。

政策暖風(fēng)之下，出險(xiǎn)房企債務(wù)展期、重組進(jìn)程也按下“加速鍵”。

2月28日，中國(guó)奧園透露，部分主要境外債權(quán)人同意暫緩償還債務(wù)安排，支持奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，并承諾不采取任何強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)，以確保運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。

稍早前，中梁控股披露了關(guān)于11.8億美元的境外債務(wù)整體解決方案。祥生控股也發(fā)布公告表示，正就五筆合計(jì)6.4億美元的票據(jù)啟動(dòng)整體重組。

1月，華夏幸福宣布，新發(fā)美元債以完成重組?；幽昕毓梢灿?月13日公告稱(chēng)，一筆總額為40.18億美元的境外債務(wù)重組取得進(jìn)展，已經(jīng)與相關(guān)方達(dá)成協(xié)議。

更早前，融創(chuàng)、龍光、富力的境內(nèi)債務(wù)重組方案獲得通過(guò)。龍光、正榮地產(chǎn)也表示，將盡快推出境外債務(wù)重組方案。

克而瑞研究中心分析人士指出，隨著國(guó)內(nèi)政策環(huán)境放松以及市場(chǎng)步入修復(fù)期，越來(lái)越多的房企選擇整體債務(wù)重組，這將更明顯地作用到債務(wù)解壓上，有利于集中精力恢復(fù)正常、有序經(jīng)營(yíng)，抓住機(jī)會(huì)窗口，對(duì)于債務(wù)狀況嚴(yán)重的出險(xiǎn)房企尤為適用。

雖然債務(wù)重組可在一定程度上緩解房企流動(dòng)性壓力，但本質(zhì)是一種輔助手段，僅能緩解一時(shí)燃眉之急。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，重組之后，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善核心還在于銷(xiāo)售端，即修復(fù)基本盤(pán)、依靠銷(xiāo)售回款恢復(fù)企業(yè)自身“造血能力”才是關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額約78.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)55%。

2023年1-2月，旭輝累計(jì)合同銷(xiāo)售額128.3億元，同比下降23.36%，合同銷(xiāo)售面積約87.26萬(wàn)平方米，同比下降22.52%。