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3月13日，廣東揭陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策的通知》。根據(jù)通知，多子女家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款的，二孩家庭貸款額度可按揭公積金管委〔2022〕3號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)上浮10%，三孩家庭貸款額度可按揭公積金管委〔2022〕3號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)上浮20%。

事實(shí)上，不止揭陽(yáng)，近期多城住房公積金政策迎來(lái)密集調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年下半年至今，包括吉林、沈陽(yáng)、大連、重慶、合肥、南京、揚(yáng)州、駐馬店等城市，全國(guó)已有超40個(gè)城市通過(guò)優(yōu)化住房公積金政策鼓勵(lì)居民購(gòu)房。這些城市的公積金變化政策大致可分為五種類(lèi)型：一是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款，即“商轉(zhuǎn)公”；二是提取公積金用于首付，或降低公積金貸款首付比例；三是“帶押過(guò)戶”；四是提高貸款額度和延長(zhǎng)還款年限；五是“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?/p>

多城積極調(diào)整住房公積金政策，一方面可以提高公積金的使用效率，另一方面也是為了刺激樓市交易活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。在寬松的公積金政策下，哪些人群能真正受益？對(duì)樓市成交活躍度的提升又有多大效果？

五大政策調(diào)整，誰(shuí)能受益？ 

從各地政府推行的公積金政策實(shí)施細(xì)則來(lái)看，這波政策紅利受惠人群各有指向，以“商轉(zhuǎn)公”為例，在多個(gè)啟動(dòng)房貸“商轉(zhuǎn)公”政策的城市，目前只覆蓋購(gòu)買(mǎi)首套房或首次申請(qǐng)公積金貸款的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭。還有河南洛陽(yáng)等部分地區(qū)提出“商轉(zhuǎn)公”僅限于純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，或明確辦理“商轉(zhuǎn)公”的前提條件是，申請(qǐng)人已自籌資金提前結(jié)清原商業(yè)貸款。這意味著，能夠滿足“商轉(zhuǎn)公”資格的購(gòu)房者，之前要么不滿足公積金貸款條件而采用了純商貸，要么需要短期籌集一筆過(guò)橋貸款先結(jié)清商貸，這對(duì)于購(gòu)房者壓力也比較大。

至于“帶押過(guò)戶”則是便利了二手房賣(mài)家和買(mǎi)家。以往賣(mài)房人在過(guò)戶交易前需要籌措資金用于清貸，之后還要經(jīng)過(guò)注銷(xiāo)抵押、辦理交易過(guò)戶、買(mǎi)房重新設(shè)立抵押等多個(gè)環(huán)節(jié)。“帶押過(guò)戶”允許存在抵押的房產(chǎn)可在抵押狀態(tài)下直接辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，無(wú)需提前結(jié)清原貸款，簡(jiǎn)化了二手房交易流程，有助于縮短二手房交易周期。遼寧大連，河南三門(mén)峽近期都先后完成了首例“帶押過(guò)戶”交易。

而“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，指的是在?dāng)?shù)剡B續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上的購(gòu)房人，在省內(nèi)購(gòu)買(mǎi)家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購(gòu)房首付款和對(duì)沖償還住房公積金貸款。直系親屬是指購(gòu)房人及其配偶的父母或子女。不難發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)在多數(shù)城市的受惠人群是購(gòu)買(mǎi)首套房的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭，而購(gòu)房人及配偶的父母或子女要想幫忙使用公積金還款，其個(gè)人公積金賬戶都要處于正常繳存狀態(tài)。

另外，提取公積金用于首付、提高住房公積金貸款額度和延長(zhǎng)還款期限等政策大多也是只覆蓋購(gòu)買(mǎi)首套房或首次申請(qǐng)公積金貸款的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭。其中生育多孩家庭住房公積金貸款最高額度比一般家庭可再提高一部分。

公積金發(fā)威？莫把“結(jié)果”當(dāng)“原因”

隨著多地推出住房公積金優(yōu)惠政策，一定程度上確實(shí)能激活民眾購(gòu)房需求，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存起到積極作用。以湖南為例，3月15日，湖南省直單位住房公積金管理中心發(fā)布2月熱點(diǎn)問(wèn)題月報(bào)，稱(chēng)受樓市回暖和公積金惠民政策的影響，省直公積金中心貸款業(yè)務(wù)辦理量短期內(nèi)大幅提升，其中二手房業(yè)務(wù)和“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)增長(zhǎng)近2倍。

但目前來(lái)看，公積金政策的相關(guān)調(diào)整主要集中在三、四線城市，但在這些城市實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，也遇到了諸多障礙，導(dǎo)致公積金政策的效果達(dá)不到預(yù)期。這一方面與各地公積金貸款手續(xù)簡(jiǎn)繁程度有關(guān)，另一方面也與公積金貸款群體的比例有關(guān)。

在諸多三四線城市，由于住房公積金貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期長(zhǎng)，從而導(dǎo)致普遍存在一些樓盤(pán)“不歡迎”甚至不接受公積金貸款。此前有新聞報(bào)道，山東濟(jì)南某個(gè)樓盤(pán)規(guī)定，購(gòu)房者如果使用公積金貸款，則不能享受優(yōu)惠，每平方米要貴近300元，而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠。

其次，在有些房?jī)r(jià)較低而公積金貸款額度較高的城市，商業(yè)銀行出于利潤(rùn)考量，會(huì)對(duì)組合貸設(shè)定最低商業(yè)貸款額度要求，對(duì)小額房貸無(wú)積極性，因此很多購(gòu)房者為了買(mǎi)房，只能全額商貸，從而導(dǎo)致公積金政策優(yōu)惠無(wú)用武之地。

此外，在很多三四線城市種，使用公積金貸款買(mǎi)房的群體并不是購(gòu)房主力。以濟(jì)南為例，濟(jì)南住房公積金管理中心2022年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，只有27.5%的購(gòu)房者使用公積金貸款，這意味著使用公積金貸款人群的市場(chǎng)占有率不到三成。

而放眼全國(guó)，公積金覆蓋率也并不算很高。據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)重點(diǎn)22城市的公積金實(shí)繳職工數(shù)，在城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)中的平均占比為50%。也就是說(shuō)，這些重點(diǎn)城市中有一半繳納了職工養(yǎng)老社保的人并沒(méi)有繳納住房公積金，無(wú)法享受到公積金政策優(yōu)惠。

事實(shí)上，早在2014年就出現(xiàn)過(guò)多地政府通過(guò)放寬公積金貸款政策來(lái)刺激市場(chǎng)需求，但據(jù)相關(guān)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，雖然大部分城市公積金調(diào)整之后，能夠在短期內(nèi)促進(jìn)樓市快速成交，但對(duì)中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)并沒(méi)有持續(xù)刺激效果，比如揚(yáng)州于2014年5月中旬放寬公積金提取，商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升，但8月份就回復(fù)正常成交量，其他公積金調(diào)整的城市，比如佛山、無(wú)錫、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南等城市，在公積金放寬調(diào)整之后的2-3個(gè)月內(nèi)，也均出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但之后成交量便回復(fù)正常。

不難看出，公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激三四線城市購(gòu)房需求的釋放，但并不是長(zhǎng)久之計(jì)。這主要是因?yàn)槿木€城市的樓市低迷是多種因素引起的，其中包括人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度等問(wèn)題，這些問(wèn)題不能僅僅依靠公積金政策來(lái)解決。

公積金優(yōu)惠政策可以在一定程度上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但要想解決三四線城市的樓市低迷問(wèn)題，需要政府采取更全面、系統(tǒng)的政策措施，從供給端來(lái)說(shuō)，進(jìn)入存量市場(chǎng)之后，如何規(guī)劃改善性住房建、如何完善租房市場(chǎng)供給、如何提升醫(yī)療教育等配套生活服務(wù)的保障，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“走量”到“走質(zhì)”的重要抓手，從需求端來(lái)看，除了優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)之外，建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在提升居民的收入水平的同時(shí)，能夠吸引更多的人口流入，則是三四線城在中長(zhǎng)期更應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)公積金購(gòu)房的需求只是結(jié)果，而不是原因。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無(wú)關(guān)）