文/樂居財(cái)經(jīng)靳文雨

“這些年行業(yè)經(jīng)歷了不少變化，對始終關(guān)注高質(zhì)量經(jīng)營發(fā)展的合景悠活來說，回歸本質(zhì)，首先要回歸到堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展的初心上。”去年出席公開活動時(shí)，合景悠活管理層曾如是談到。

(資料圖片僅供參考)

去年一年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，物企賽道也在同步降溫。而對于敲響上市鐘聲已兩年多的合景悠活來說，能否順利實(shí)踐2022年業(yè)務(wù)發(fā)展策略，業(yè)績數(shù)據(jù)的支撐尤為重要。

3月31日，合景悠活（03913.HK）發(fā)布來2022年業(yè)績公告。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營收人民幣40.26億元，同比增長24%；毛利約人民幣12.4億元，同比輕微增長1.2%；而核心凈利潤約為人民幣5.65億元，核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健。

業(yè)績會上，合景悠活管理層表示，2022年，集團(tuán)堅(jiān)定踐行獨(dú)立發(fā)展的戰(zhàn)略，以均衡的業(yè)態(tài),，實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的增長。更加均衡的業(yè)態(tài)也有助于實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)周期下的健康發(fā)展。

報(bào)告期內(nèi)，合景悠活也堅(jiān)持獨(dú)立發(fā)展，截至去年年末，其第三方在管面積占比達(dá)88%。公建及城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比去年實(shí)現(xiàn)了117%的增長。同時(shí)，公司堅(jiān)持區(qū)域深耕策略，大灣區(qū)及長三角項(xiàng)目在管面積占比為61%。

而在持續(xù)夯實(shí)物業(yè)管理服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營服務(wù)等基石業(yè)務(wù)的同時(shí)，合景悠活亦加速延伸產(chǎn)業(yè)及生態(tài)布局，在服務(wù)客戶和滿足城市管理轉(zhuǎn)型升級的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)內(nèi)容及規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。

業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張

合景悠活旗下共有兩條業(yè)務(wù)板塊，分別是住宅物業(yè)管理服務(wù)和非住宅物業(yè)管理及商業(yè)營運(yùn)服務(wù)。2022年度，合景悠活總收入40.26億元，其中住宅物管服務(wù)收入約18.75億元。非住宅物業(yè)管理及商業(yè)營運(yùn)服務(wù)部分實(shí)現(xiàn)收入21.51億元。

在宏觀形勢復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，合景悠活積極布局策略，加速延伸其業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)布局，在非住宅物業(yè)管理分部業(yè)態(tài)深度挖掘服務(wù)機(jī)會。

2022年，合景悠活的非住宅物業(yè)管理及商業(yè)營運(yùn)服務(wù)分部實(shí)現(xiàn)收入21.506億元，同比大幅增長63.1%，占該集團(tuán)總收入的53.4%，同比增長12.9個百分點(diǎn)。

目前，其非住宅物業(yè)已經(jīng)遍布包括北京、上海、廣州、成都及蘇州等主要城市。截至2022年12月31日，合景悠活共管理1169項(xiàng)非住宅物業(yè)，其中集團(tuán)來自第三方物業(yè)開發(fā)商的非住宅物業(yè)在管建筑面積占非住宅物業(yè)總在管建筑面積96.1%。

深化布局多元業(yè)態(tài)

城服板塊縱深推進(jìn)

合景悠活從2020年已經(jīng)開始布局多業(yè)態(tài)、全面發(fā)展的戰(zhàn)略，是行業(yè)中比較領(lǐng)先的。目前其已形成住宅、商業(yè)、公建均衡的布局局，并且公建業(yè)務(wù)呈現(xiàn)上升的趨勢。

2022年，合景悠活的公建及城市服務(wù)板塊收入從2021年的6.68億元增至2022年的14.52億元，增幅高達(dá)117%。

年內(nèi)，合景悠活于2022年1月，將廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司納入麾下，躬身入局城市服務(wù)賽道。

收購?fù)瓿珊螅緲I(yè)態(tài)更為豐富。截至2022年12月31日止，年度新增第三方拓展項(xiàng)目235個，新增第三方拓展建筑面積2730萬平方米。

在拓展城市服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，合景悠活主要通過三個策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速落地及垂直化專業(yè)能力的發(fā)展。一是穩(wěn)扎本地市場，持續(xù)深耕其在華南的優(yōu)勢區(qū)域，拓展更多的市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。

二是從華南輻射到全國，把在華南的成功經(jīng)驗(yàn)和以往積累的城市服務(wù)專業(yè)能力復(fù)制到其他區(qū)域，拓展包括河南、廣西等外地市場。

第三則是延伸業(yè)務(wù)鏈條，不斷完善在城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上各個環(huán)節(jié)的覆蓋，從城市保潔業(yè)務(wù)延伸到例如生活垃圾中轉(zhuǎn)站、市政綠化等綜合型項(xiàng)目。

目前，合景悠活已經(jīng)擁有一系列專業(yè)資質(zhì)和認(rèn)證，包括環(huán)衛(wèi)清潔服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、園林綠化服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書等。

而在具體的服務(wù)內(nèi)容上，其城市服務(wù)業(yè)務(wù)還包括社區(qū)、城市專項(xiàng)以及資產(chǎn)服務(wù)，憑借專業(yè)化的運(yùn)營優(yōu)勢，將不斷實(shí)現(xiàn)從城市環(huán)境衛(wèi)生管理，到公共綠地養(yǎng)護(hù)，到市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，再到城市市容市貌管理，全方位覆蓋布局。

區(qū)域深耕效果顯著

獨(dú)立第三方市場拓展是合景悠活的重要發(fā)展戰(zhàn)略。憑借“重點(diǎn)區(qū)域深耕+第三方拓展+業(yè)態(tài)延伸”的增長策略，其在規(guī)模和綜合運(yùn)營能力方面均實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的增長。

截至2022年12月31日，合景悠活已進(jìn)駐全國21個省、自治區(qū)與直轄市的132個城市，在管建筑面積及合約建筑面積分別為2.155億平方米及2.870億平方米，分別同比增長4.5%和3.3%。

其中，第三方項(xiàng)目的管理建筑面積達(dá)1.897億平方米，總在管建筑面積中占比達(dá)88.0%，且獨(dú)立性及品牌號召力進(jìn)一步提升。

在業(yè)態(tài)布局上，合景悠活的住宅和非住宅的在管面積占比為50:50，這樣能夠更好地滿足不同客戶的需求，同時(shí)減少經(jīng)濟(jì)周期變化的風(fēng)險(xiǎn)。

年內(nèi)，合景悠活完成了多個住宅、商場、寫字樓、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、軌道交通樞紐、醫(yī)院等多領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目拓展。包括定海廣華醫(yī)院、定海廣華頤養(yǎng)院、南寧地鐵5號線、普洱高鐵站、廣州出入境邊防檢查總站及上海嘉定區(qū)綜合辦公樓等。

值得一提的是，年內(nèi)合景悠活旗下的申勤物業(yè)還在疫情期間逆勢進(jìn)場上海高級技工學(xué)校，憑借專業(yè)服務(wù)打開了高校市場，并且實(shí)現(xiàn)了商業(yè)項(xiàng)目的零突破。

在區(qū)域上，合景悠活在深耕城市方面持續(xù)發(fā)力，從自有項(xiàng)目出發(fā)延伸拓展，做大區(qū)域內(nèi)規(guī)模和密度。當(dāng)前，其在大灣區(qū)及長三角的在管面積集中至61%。此外，其在一、二線城市的新增拓展項(xiàng)目在管建筑面積于總新增拓展項(xiàng)目中占比達(dá)71.3%，

合景悠活表示，2023年計(jì)劃將圍繞現(xiàn)有項(xiàng)目的優(yōu)勢區(qū)域,拓展周邊項(xiàng)目，繼續(xù)重點(diǎn)深耕經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大灣區(qū)、長三角等區(qū)域。同時(shí)，加大和國企的合作，資源優(yōu)勢互補(bǔ)，做好品牌和服務(wù)輸出，和地方城投公司等國央企合作，深化滲透當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場。

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