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(資料圖)

作者|陳盼盼

編輯|吳亞

3月31日，新城控股(601155.SH)披露2022年年度業績報告。

2022年，新城控股實現營收1154.57億元，同比下降31.37%。其中，房地產開發銷售實現營收1048.83億元，同比減少33.67%；物業出租及管理實現營收92.24億元，較上年同比增加15.75%。

同期，新城控股實現凈利潤15.85億元，同比下降88.48%；歸母凈利潤13.94億元，同比下降88.94%。

對于歸母凈利潤大幅下降的原因，新城控股解釋稱：一是受整體市場環境及結轉項目的結構變化；二是由于市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。

據新城控股同日發布的《2022年度計提資產減值準備的公告》，2022年公司計提資產減值準備共計63.99億元。其中，計提壞賬準備4.32億元、計提存貨跌價準備59.66億元，減少公司2022年度歸母凈利潤約42.37億元。

拆解新城控股的利潤表可發現，影響其利潤變動的另一會計科目為：投資物業公允價值變動收益。

2022年，新城控股的投資物業公允價值變動收益達到10.85億，同比下降了61.59%，占當年凈利潤的比重達68.45%。

所謂投資物業公允價值變動收益，是指持有型物業因當年價格或估值上升而產生的溢價；按照港股會計準則，這部分溢價產生利潤可以計入凈利潤。具體到新城控股，該指標由在建及完工兩種類型的投資性房地產價值變動情況構成。

年報還披露，新城控股旗下采用公允價值計量模式的投資性物業為公司位于北京、上海、天津等地的27個商鋪及購物中心。

（圖片來源：新城控股2022年年報）

往期年報數據顯示，2018-2021年，新城控股公允價值變動收益分別為27.85億、26.47億、25.24億及25.24億，分別占當年凈利潤22.81%、19.86%、15.33%及20.52%。

此外，2022年新城控股財務費用為30.23億元，同比增長177.26%，系當年的可資本化的利息支出下降，導致利息費用增加，這也影響了當年的利潤表示。

新城控股披露，2022年公司實現合同銷售金額1160.49億元，同比下降50.36%；銷售面積1191.52萬平方米。但同期，新城控股僅新增兩宗土地、新增建筑面積28.4萬平，對應地價為27.7億元。

新城控股稱，公司堅持深耕長三角區域，并聚焦其他核心城市群，具體到一、二線城市的總土地儲備占比達到40%。

（圖片來源：新城控股2022年年報）

商業運營業務方面，2022年，新城控股完成15座吾悅廣場開業；截至2022年末，其在全國140個城市、布局了194座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達145座，出租率達95.13%。

同期，新城控股實現商業運營收入100.06億元，同比增長15.82%。新城控股在年報中透露，2023年計劃實現商業運營總收入110億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

財務管理方面，截至2022年末，新城控股短期借款16.66億，一年內到期的非流動負債296.4億元，合計313.06億元；同期，在手貨幣現金為314.6億元。

新城控股提到，“2022年，集團獲得各大銀行給予的授信總額度合計為1206億元，其中公司及子公司已使用授信為297.81億元。”此外，受益于房企融資“三支箭”政策影響，各大銀行同意向新城控股提供共計1400億元意向性授信額度，以支持其融資需求。