環(huán)球時(shí)報(bào)記者實(shí)地調(diào)查京滬二手房市場：掛牌多交易少，買賣雙方有顧慮
【環(huán)球時(shí)報(bào)報(bào)道記者 陳子帥 丁雅梔 王冬】2023年即將走過一半，各方持續(xù)關(guān)注國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，尤其是京滬兩地。來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月份，京滬二手房交易量均環(huán)比下滑13%左右，延續(xù)3月后的交易下降趨勢。京滬二手房樓市真如一些機(jī)構(gòu)所言掛牌的房子越來越多，達(dá)成的交易卻越來越少嗎？為了解市場的真實(shí)情況，《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者近日進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。
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京滬二手房市場近來交易量持續(xù)下滑。（視覺中國）
“我最直觀的感受就是現(xiàn)在房子賣不動(dòng)”
《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者6月8日走訪一處位于北京東三環(huán)與東四環(huán)之間的商品住宅區(qū)發(fā)現(xiàn)，房屋均價(jià)在6萬至7萬每平方米之間。麥田房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，近兩個(gè)月，片區(qū)內(nèi)掛牌出售的房子越來越多，但是交易量小，大家觀望情緒很強(qiáng)。
該負(fù)責(zé)人表示：“我最直觀的感受就是現(xiàn)在房子賣不動(dòng)。以我的一位售房客戶為例，去年9月底將一處面積60平方米的房源以近700萬元的價(jià)格掛出，但出于觀望房地產(chǎn)新政的考慮將其收回。在今年2、3月份重新掛出后，一度接近以680萬的價(jià)格達(dá)成交易，但就在房主猶豫之際，市場明顯降溫?，F(xiàn)在即使房主將心理價(jià)位降至666萬仍無人問津?！?/p>
今年3月，北京二手房成交量達(dá)到2.2萬套的高峰，創(chuàng)下近5年新高；但4月份便下滑到約1.39萬套。截至5月末，北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13%。
近期在北京剛剛完成置業(yè)的王先生告訴記者，自己一直在關(guān)注小區(qū)的房價(jià)，“相比去年，片區(qū)房價(jià)基本穩(wěn)定，但是成交量急速萎縮，我所居住的片區(qū)的三大核心小區(qū)大概共計(jì)40棟樓，超過3000戶，但五月份僅成交4套房子。”王先生還告訴記者，他在上海的親友近期都不愿出手購房，因?yàn)樯虾６址渴袌鲈诮?jīng)歷房價(jià)下跌和成交量下降。
《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者走訪上海二手房市場發(fā)現(xiàn)，在售房屋價(jià)格普遍較4月中下旬下降超過5%，波動(dòng)最大的片區(qū)降幅甚至超過10%，房屋價(jià)格區(qū)間從幾百萬到幾千萬。在徐匯區(qū)的某片區(qū)，掛出房標(biāo)價(jià)每平方米9萬元左右，但實(shí)際成交價(jià)格普遍在約每平方米7.5萬元。
有6月初剛剛達(dá)成出售交易的房主感慨，如果與去年同期相比，自己的房子“血虧”近30%，“但是沒有辦法，現(xiàn)在置換房市場上大家都在觀望，還有很多人愿意減價(jià)售房，買方也普遍不著急出手，我的房子已經(jīng)掛出兩多月了，如果不降價(jià)的話來詢價(jià)的客戶都很少?！?/p>
據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，5月份上海全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比下降13%，成交金額510億元，環(huán)比下降16%，成交均價(jià)40147元/平，環(huán)比下降3%。
多地觀望氣氛濃重
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙秀池8日對《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，相比新房，二手房有區(qū)域優(yōu)勢，戶型小總價(jià)低，有較好的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、交通、產(chǎn)業(yè)等配套，職住平衡?！岸址康墓┙o大多來自于個(gè)人或家庭，他們大多是小房換大、舊房換新、新婚要有新房的改善型需求者，同時(shí)也是二手房的供給者。需求者還來自于滿足子女上學(xué)或家庭成員上班需要，或者是養(yǎng)老需求者。”趙秀池分析道。
記者注意到，由于近期二手房交易不暢，導(dǎo)致許多改善性購房者“賣一買一”的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，這一現(xiàn)象遠(yuǎn)不止 京滬兩地發(fā)生。截至5月份，諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的百城二手住宅市場均價(jià)已經(jīng)連續(xù)三月下滑，綜合來看5月份全國新房、二手房市場雙降溫，成交回落。其中新房市場整體成交量下滑；分城市等級來看，主要是一線及三四線城市呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。二手房市場成交表現(xiàn)與新房市場一致，也呈現(xiàn)成交回落的趨勢。5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個(gè)百分點(diǎn)%。
來自中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，5月份百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有83個(gè)，較上月增加7個(gè)，較去年同期增加26個(gè)。
趙秀池認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場買賣雙方觀望氣氛濃重，買房者怕房價(jià)不上漲；賣房者怕賣不出去，影響改善需求。二手房與新房倒掛、租購并舉等政策，以及大量低成本的新增長租公寓加入住房市場等因素，也降低或?qū)_購買二手房需求。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪8日對記者表示，從今年4、5月份數(shù)據(jù)來看，二手房市場成交量環(huán)比有所回落，主要是因疫情積壓的購房需求在一季度消耗殆盡帶來的自然回落。今年中央及地方政策多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，三、四季度二手房成交回穩(wěn)仍較依賴于市場信心的好轉(zhuǎn)。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者分析稱，當(dāng)前多數(shù)城市二手房市場情緒較一季度出現(xiàn)明顯回落，一方面是由于前期積壓需求基本釋放完畢。另一方面是因?yàn)槎址渴袌龃嬖诿黠@季節(jié)性因素，部分考慮子女上學(xué)的購房者集中在一季度完成購房，需求釋放動(dòng)能總體減弱。
市場潛力有待開發(fā)
經(jīng)過多年發(fā)展，二手房在不少城市的房地產(chǎn)市場中已占據(jù)頗為重要的地位。據(jù)貝殼研究院調(diào)研，一線城市中，北京和上海賣舊買新對當(dāng)?shù)匦路渴袌龅呢暙I(xiàn)均高于55%，當(dāng)二手房活躍度趨弱，會(huì)拖累置換鏈條上各環(huán)節(jié)的流通速度，最終影響對新房的購買力。
陳文靜表示，當(dāng)前二手房流通速度減緩，將明顯延長置換購房者入市周期，進(jìn)而拖累新房市場的購買需求，整體市場預(yù)期和情緒進(jìn)一步回落，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)或需要更長時(shí)間。
產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在一線城市，二手房市場仍有充分的購買力，但多受限于嚴(yán)格的政策而較難推進(jìn)。貝殼研究院認(rèn)為，大城市換房買賣的核心障礙在于交易成本。置換時(shí)的高首付比例、高貸款利率，阻攔了不少人釋放換房需求。
趙秀池表示，中國仍然處于城市化中期階段，每年大約有1300萬人口進(jìn)城，房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展仍然是有潛力的。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政策端仍需進(jìn)一步發(fā)力，穩(wěn)定購房者預(yù)期和信心。目前多數(shù)二線、三四線城市限制性政策已較為寬松，核心一二線城市政策仍有較大空間，這些城市因認(rèn)房又認(rèn)貸、二套首付比例高、購房條件嚴(yán)格、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)等政策，不少購房需求被抑制，若政策能及時(shí)跟進(jìn)，市場情緒有望得到改善，二手房市場活躍度也有望提升。
在調(diào)查中，不少購房者對記者表示，作為房地產(chǎn)的“風(fēng)向標(biāo)”之一，中國國有銀行降息的最新動(dòng)向一直是他們密切關(guān)注的信息。8日，中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行和郵儲銀行下調(diào)活期及部分定期存款利率。甬興證券副總裁許維鴻對《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者分析稱，隨著后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)的融資成本正在下降，“此次利率下調(diào)之后，貸款利率的降低空間會(huì)更加靈活，居民購買房產(chǎn)的貸款成本會(huì)減少。比如說買房貸款10年、20年，甚至30年，貸款利率下調(diào)一點(diǎn)點(diǎn)，都能讓買房者省不少錢。”