今年以來，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)。據(jù)紅星資本局不完全統(tǒng)計(jì)，2023年上半年已有十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化，其中揚(yáng)州基本放開限購(gòu)限售，熱點(diǎn)城市杭州、南京也頻頻調(diào)整樓市政策。
隨著LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）利率的下調(diào)，紅星資本局了解到，多地銀行近期也對(duì)個(gè)人住房按揭貸款利率做出了相應(yīng)調(diào)整。其中南寧、珠海、柳州、常德已將首套房貸款利率下調(diào)至3.6%，廈門、鄭州、沈陽多家銀行也從3.8%下調(diào)至3.7%。
業(yè)內(nèi)人士指出，優(yōu)化限購(gòu)、降利率等政策的出臺(tái)，有利于提振住房需求，考慮到居民家庭收入出現(xiàn)的新情況，一些地方也可以對(duì)特定群體、特定住房、特定階段、特定城市等開展低首付的創(chuàng)新試點(diǎn)。另外，建議二套房也能享受首套房的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。
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杭州、南京放寬限購(gòu)，揚(yáng)州取消雙限
專家：多地實(shí)際上已變相放松限購(gòu)
據(jù)紅星資本局不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，揚(yáng)州、杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、無錫、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、滎陽、寧德等十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化，需求端的紓困政策主要在二線、三線城市展開。
揚(yáng)州樓市新政被普遍認(rèn)為“信號(hào)意義很強(qiáng)”。6月25日，揚(yáng)州市住建局發(fā)布公告，自7月1日起，在市區(qū)購(gòu)買改善性住房的，不再執(zhí)行限購(gòu)政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策，有效期一年。這是自今年2月以來，揚(yáng)州再度出手調(diào)整優(yōu)化樓市政策。經(jīng)過兩次調(diào)整，揚(yáng)州限購(gòu)限售政策基本放開。
揚(yáng)州市住建局公告
廈門是既放松限購(gòu)也放松限售的城市。今年3月，據(jù)多家媒體報(bào)道，限購(gòu)方面，廈門戶籍的單身人士可以購(gòu)買第二套住房，廈門戶籍二孩以上家庭可以購(gòu)買第三套住房；限售方面，從過去的拿到產(chǎn)權(quán)證之日起2年限售，調(diào)整為網(wǎng)簽之日起2年限售。
沈陽不僅優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，還下調(diào)了首套房貸款利率。沈陽市房管局3月28日消息，繼續(xù)對(duì)和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）實(shí)施限購(gòu)政策；二季度起調(diào)整新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限，由3.9%降至3.8%。
自去年起，杭州、南京等熱點(diǎn)城市就頻頻優(yōu)化樓市政策，包括放寬限購(gòu)條件。
據(jù)“浙江在線”，今年以來，杭州市錢塘區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)等部分街道陸續(xù)加入限購(gòu)放寬圈。截至目前，錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域限購(gòu)放寬，外地戶籍只需1個(gè)月社保即可買房，本地戶籍無需社保，購(gòu)買二套房不再受落戶滿5年限制等。富陽區(qū)除了全域限購(gòu)放寬外，自6月起再次推出新的購(gòu)房補(bǔ)貼。
今年5月，南京買房限購(gòu)再次松綁，主要是針對(duì)南京主城區(qū)和江北新區(qū)部分街道。在主城區(qū)，南京戶口的買房人不管名下有幾套房，在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（去年南京限購(gòu)松綁時(shí)提出）都可以再買一套。離婚2年追溯期取消。在江北新區(qū)部分區(qū)域，外地人買房不受限。
“杭州和南京還是比較值得關(guān)注的，經(jīng)過多次調(diào)整，限購(gòu)政策不斷放松，沈陽的政策也有一定亮點(diǎn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向紅星資本局介紹，今年以來，出臺(tái)優(yōu)化限購(gòu)政策的城市較多，力度較大的以二線城市為主，充分體現(xiàn)了對(duì)房屋買賣市場(chǎng)的支持。
紅星資本局梳理發(fā)現(xiàn)，自去年6月起，金華、佛山、東莞、蘇州、常州等地就調(diào)整了限購(gòu)政策，部分或全面放開限購(gòu)。
“其實(shí)除了京滬廣深，目前大部分城市的限購(gòu)政策比如限制外地戶籍、區(qū)域限購(gòu)等，已經(jīng)比過去寬松了不少。”一位資深地產(chǎn)行業(yè)人士向紅星資本局介紹，部分城市雖未正式出臺(tái)樓市政策，但實(shí)際上已經(jīng)通過放寬戶籍等方式變相放松了限購(gòu)。
多地房貸利率跟隨LPR下降
南寧、珠海等地首套房貸款利率降至3.6%
今年以來，多地下調(diào)首套房貸款利率。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心此前統(tǒng)計(jì)，超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點(diǎn)二線城市在內(nèi)，其中最低降至3.7%，還有部分城市取消利率下限。
6月20日，新一期LPR公布，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，相較于上一次均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，這意味著購(gòu)房者的住房貸款利率將會(huì)迎來新一輪調(diào)降。
嚴(yán)躍進(jìn)向紅星資本局表示，隨著LPR利率的下調(diào)，近期各大銀行也會(huì)下調(diào)房貸利率，即普遍下降10個(gè)基點(diǎn)，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會(huì)開啟，“同時(shí)，降息后首套房貸進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)各地認(rèn)定首套房的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，這對(duì)于購(gòu)房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。”
近日，紅星資本局了解到，目前多地銀行已經(jīng)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款利率做出了相應(yīng)調(diào)整。其中南寧、珠海、柳州、常德等地已將首套房貸款利率下調(diào)至3.6%，廈門、鄭州、沈陽多家銀行也從3.8%下調(diào)至3.7%。
工商銀行南寧某支行的一名工作人員告訴紅星資本局，下調(diào)后該行在南寧的首套房貸款利率由3.7%降至3.6%，二套房為4.8%。
“LPR調(diào)整之后我們立馬下調(diào)了，目前的政策都是LPR減掉60個(gè)BP。”建設(shè)銀行珠海某支行一位客戶經(jīng)理向紅星資本局介紹，20號(hào)以后該行首套房貸款利率降至3.6%，二套房為4.8%。
“20號(hào)之后，要辦貸款的話首套房利率是3.7%，二套房是5.0%。”6月29日，建設(shè)銀行廈門某支行的一名工作人員告訴紅星資本局，該行按揭貸款利率在本月跟進(jìn)LPR下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。
此外，紅星資本局了解到，一線城市廣州的多家銀行，首套房貸款利率從4.3%降至4.2%，二套房貸款利率從4.9%降至4.8%。深圳多家銀行首套房貸款利率從4.6%到4.5%，二套房從4.9%降至4.8%。
多地打出樓市政策組合拳
專家：建議二套房也可享受首套房?jī)?yōu)惠
紅星資本局梳理發(fā)現(xiàn)，2023年以來，多地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，除了放松限購(gòu)、降利率外，樓市利好政策還包括放松限售、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策等。
進(jìn)入6月，為提振樓市、帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，青島、蘇州、連云港等地打出政策組合拳。據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，6月樓市成交量整體環(huán)比上漲，同比下降。一線成交面積環(huán)比上漲8.6%，二線整體環(huán)比上漲25.3%，其中青島漲幅顯著，為122.9%。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，松綁政策超260次，覆蓋城市超130個(gè)。松綁內(nèi)容仍主要從需求端出發(fā)，出臺(tái)頻率最高的為公積金貸款政策，占比47%，其次為購(gòu)房補(bǔ)貼類政策，占比16%，出臺(tái)降低首付比例及公積金做首付款的占比10%，帶押過戶、放松限購(gòu)等政策的出臺(tái)頻次緊隨其后。
6月29日，中指研究院發(fā)布的《2023上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望》顯示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升，特別是2-3月，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度，購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。6月，5年期以上LPR下調(diào)了10BP，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極效果，但對(duì)新房銷售的實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)較為有限，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力依然較大。
嚴(yán)躍進(jìn)向紅星資本局指出，除了降低房貸利率外，購(gòu)房首付比例是直接影響購(gòu)房成本的關(guān)鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大，“在當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿偏弱的情況下，降低購(gòu)房首付比例或降低購(gòu)房首付壓力更是非常重要的內(nèi)容。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鑒于這兩年居民家庭收入狀況出現(xiàn)的很多新情況，首付比例政策確實(shí)需要納入到調(diào)整的思考之中，比如一些地方是否可以對(duì)特定群體、特定住房、特定階段、特定城市等開展低首付的創(chuàng)新試點(diǎn)，以更好探索新模式的首付政策。另外，對(duì)于二套購(gòu)房建議參照首套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，“原因是，二套房既然屬于合理的改善型住房需求，而且各地都提振，那么其就應(yīng)該享受首套房的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。”
“當(dāng)然改革總體要按謹(jǐn)慎推進(jìn)的思路進(jìn)行，尤其是要把激活合理住房消費(fèi)需求和防范房貸違約風(fēng)險(xiǎn)等工作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，兼顧各方訴求，真正推進(jìn)這項(xiàng)工作開展。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也在近期接受多家媒體采訪時(shí)表示，從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門或通過降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。
紅星新聞實(shí)習(xí)記者 蔣紫雯 記者 俞瑤
編輯 楊程