一葉落而知秋。

(資料圖片)

近日，深圳的一名網友在微博發帖稱，由于他在深圳貸款購買的房屋價格出現下降，銀行致電要他補交50萬元的本金，引發熱議。

房價下降要補交本金，這在以往較為少見。那么，房價究竟下降到多大程度，竟會被要求補交本金？這背后，又傳遞了什么信號？

房價下跌導致資產縮水

上述深圳博主稱，剛接到貸款銀行的信貸經理電話時，他當場表示頭一次聽說這種事，也是一頭霧水。但是信貸經理告訴他，以前房價普漲，沒人注意到這個，實際上銀行貸款合同里是有這個條款的，房價評估價下降時需要補交本金。

這條微博迅速引發大量討論，有人擔心，有人質疑。

見此，上述深圳博主再次跟發了一條微博，還在評論區互動時再次表示確有其事，他所購買的樓盤最近房價大跌，樓下業主甚至打6折賣房，導致評估價下跌，他需要補交50萬元本金。

在這兩條微博下面，網友們紛紛跟帖稱，深圳諾德假日花園、云深處、海上世界等多個項目都在降價。

以深圳為代表的四個一線城市是中國樓市的風向標，也是最堅挺的房地產市場之一，然而，近段時間以來，深圳樓市也扛不住了。

國家統計局日前公布，2022年11月份，深圳市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，同比停漲。與此同時，深圳的二手房下滑得更嚴重，二手住宅環比下降0.3%，同比下降3.6%。

在深圳樓市的歷史上，這樣的降幅并不多見，同比大降3.6%，創出至少三年來最大降幅。

而且，這是深圳樓市的整體降幅，對于具體的樓盤而言，部分區域、部分樓盤的降幅往往更大。

以此前的網紅盤諾德假日花園為例，2020年前后該小區二手房的售價一度高達17萬元/平方米，但目前該小區掛牌的二手房房價已降至每平方米10萬元出頭，部分房源降幅接近30%—40%。

在一家二手房交易平臺上，諾德假日花園一套49.13平方米的房源直接以“業主降價200萬出售”為噱頭，對外展示銷售。

該房源中介顧問章曉剛告訴中國新聞周刊，這套房子目前的掛牌價是520萬元，要是在一年多以前，其價格在700萬元—800萬元，業主由于著急換房，降價200萬元出售。

2022年底，深圳的一手房和二手房的銷售壓力都在增大。深圳市中介機構統計數據顯示，11月份，深圳在售二手房超過4.1萬套，相比9月份的3.8萬套，房源數增長8%。

統計數據還顯示，在2022年11月份時，深圳一手住宅預售量突破萬套，達到13041套，新增預售面積117.1萬平方米，遠超10月的5.9萬平方米。由于供應量大增，該月深圳新房市場去化周期漲至13個月，進入高點。

中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大告訴中國新聞周刊，深圳樓市近期出現一定的下降，這是正常的市場波動，不存在房價只能漲不能跌的房地產市場。

一家金融機構從業人士向中國新聞周刊表示，銀行是否有權要求業主補交“本金”，關鍵要要看當初合同具體條款。“由于房價下跌，導致作為抵押的房屋市場估值下跌，一旦估值下跌到一定程度，觸發合同條款，銀行可能要求業主補交本金，以維護銀行資產安全。”

上千條政策馳援樓市

2022年，中國樓市經歷了一波劇烈的下跌。

國家統計局數據顯示，2022年1—11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。

2020年商品房銷售額173612.66億元，2021年商品房銷售額181929.95億元。按照當前市場交易狀況，預計2022年商品房銷售額將大幅低于2021年，也大概率遠低于疫情暴發之初的2020年。

此外，1—11月份，全國房地產開發投資123863億元，同比下降9.8%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%；其中，住宅新開工面積81734萬平方米，下降39.5%。

與此同時，2022年，房地產政策進入全面寬松周期。中指研究院常務副院長黃瑜告訴中國新聞周刊，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大。

黃瑜表示，2022年有超300省市（縣）出臺政策上千條，達到近年峰值，政策力度進一步加強，對需求端政策的優化頻發，多地房貸利率達歷史低位。進入年底，多項重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，“第二支箭”“第三支箭”接連落地，政策整體呈現出落地快、范圍廣、規模大的特點。

況偉大表示，整體來看，今年以來，樓市利好政策不斷，不過當前，全國樓市仍未恢復。

從年底的走勢來看，市場仍然在進一步的尋底之中。

在本輪樓市調整中，二三四線城市的房地產首先經歷了市場的洗禮，量價大跌，但北上廣深樓市長時間巋然不動。中指研究院監測顯示，2022年各線城市住房成交規模同比均下降，其中一線城市降幅最小，二線城市同比降幅最大，重慶、武漢等大體量城市市場尤為低迷。土地市場也是如此，一線城市表現相對較好，三四線城市成交規模和樓面價降幅均較大。

不過，近段時間，除了深圳房價環比降幅較大之外，廣州、上海也陸續呈現房價下降的趨勢，北京也首次出現了下滑勢頭。

2022年11月份，北京二手住宅價格環比下降0.2%，而在2022年10月，北京二手住宅價格環比上漲0.1%。

整體看，2022年11月份，一線城市一手住宅和二手住宅價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向中國新聞周刊表示，盡管房地產調控政策的底部早就出現，但市場的底遲遲沒能出現。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，從市場運行情況來看，樓市的需求、購房者的收入和信心都沒有恢復，樓市自然受到抑制。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴中國新聞周刊，今年國內經濟遭遇內外因素沖擊，宏觀經濟波動超出預期；同時，國內穩樓市政策措施效果釋放存在一定滯后，樓市情緒恢復需要一個過程。

2023年樓市會見底嗎？

這個過程究竟還要多久？這無疑是當前樓市各方都在關注的焦點。

在被銀行催著補交本金的時候，上述的深圳博主發帖感慨：比起補交50萬元更難受的是，由于房價大跌，他的房子更難賣了。

目前來看，購房者對于后市的預期并不樂觀。日前，央行公布的《2022年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，未來三個月，16%的居民打算購房，這一比例大幅低于三季度的17.1%，并創下了近6年來的新低。

對下季房價，14.0%的居民預期“上漲”，低于三季度調查的14.8%；53.7%的居民預期“基本不變”，低于三季度的56.6%；18.5%的居民預期“下降”，高于上季度的16.3%，預期“下降”的在增多。

報告還顯示，61.8%的居民傾向于“更多儲蓄”，比上季增加3.7個百分點；15.5%的居民傾向于“更多投資”，比上季減少3.7個百分點。

對于后市，周茂華預計，明年樓市有望逐步企穩回暖，主要是國內不斷優化防疫措施，加之一攬子經濟政策措落地見效，經濟活動恢復，就業改善，市場信心恢復，以及居民購房綜合成本降至歷史低位等，房地產有望企穩回暖。

況偉大表示，目前支持剛需以及房地產企業的政策已經非常寬松，預計明年房地產市場會觸底反彈，實現恢復性增長。

另外，對于樓市企穩的時機，多家機構的判斷又有所區別。

許小樂認為，當前，抑制市場的壓力正在減輕，房地產市場走向復蘇的態勢進一步明朗，市場的底部已經相對確定，最快在2023年春天，市場將迎來穩步的復蘇。

黃瑜表示，短期來看，宏觀經濟恢復較為緩慢，購房者收入預期、置業信心修復仍需時間，預計銷售市場最快或在二季度企穩。2023年，全國房地產市場趨勢或將是，“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”。

鄒琳華認為，對于當前的樓市而言，關鍵在于提升購房者信心。

日前，中央有關方面明確表態，房地產業定位為“支柱產業”。

2022年12月份以來，佛山、重慶、武漢等多地，相繼在供給端與需求端優化房地產調控政策，一些抑制住房消費需求釋放的限制性舉措被取消。

黃瑜表示，房地產的穩定對2023年宏觀經濟的穩定恢復至關重要，在支柱產業定位之下，預計未來房地產供需兩端政策的優化和完善也將更直接和迅速，力度有望進一步加大。

許小樂認為，支柱產業的定位是經歷了多年調控之后得出的客觀定性，后市在預期和需求端方面，要著力改善預期，擴大有效需求，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力需要予以釋放。

他進一步表示，不過，取消行政性干預，意在恢復市場的調節機制，并不是鼓勵進一步加杠桿炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市場會向中樞水平靠攏，難以出現報復式大漲。

況偉大認為，明年樓市政策還需在堅持“房住不炒”基調下進行微調，政策幅度和力度有所調整，但不會也不能改變“房住不炒”定位。

作者：劉德炳