2月的蘇州已經有些暖意，街道上人流熙熙攘攘，車輛川流不息，在集聚運河和中環等交通優勢的蘇州高新區滸墅關經濟開發區蘇州綠岸綜合體區域，卻是一派蕭條景象：寬敞的街道上除個別保安人員外鮮有車輛、人群往來。住宅、學校、商圈、寫字樓……高聳的建筑群均已空置，圍墻上“本地塊存在污染風險，未經許可嚴禁入內”的紅色警示牌十分醒目。
2022年4月，該區域因土地存在污染被中央第二生態環境保護督察組點名，被指土壤、地下水中諸多元素大幅超標，不符合該地塊原對應的規劃用地標準。此時被指“有毒”的地塊上已經建起了學校、幼兒園和高層住宅。被環保督察組點名近1年后，2月2日，針對該地塊污染情況，蘇州高新區管委會發布了《蘇州綠岸項目2#地塊土壤污染狀況調查報告》其中明確提到，土地及地下水均存在污染。
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▲蘇州綠岸項目污染地塊分布圖。圖片來源/受訪者供圖
一度被當地熱推的項目為何在6年后因發現土地有毒而停擺？又是如何在土地“有毒”的情況下成功上市交易？近日，上游新聞記者調查發現，“涉毒”地塊原為蘇鋼集團老區焦化區域，除被環保督察組點名的7個地塊外，剩余10個地塊是否存在污染仍在檢測中。該塊土地在掛牌出讓前曾多次被改變土地性質，這一點直到2022年4月才曝出。有知情人透露，將工業用地性質改變為住宅和教育用地前，并未根據法律法規進行土地環保調查，目前已被認定交易過程中存在諸多違規行為。
開發商上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（以下簡稱上海陸家嘴公司）相關負責人回應表示，發現該情況后已暫停了全部銷售和施工業務，后續治理情況目前從與當地溝通的情況看并不樂觀。
▲蘇州綠岸項目商圈已完成，但均被圍擋包圍。 攝影/上游新聞記者 時婷婷
經歷222輪競價，溢價2倍拿下股權
“先有滸墅關，后有蘇州城”。滸墅關是全國七大鈔關之一，已有2500多年歷史，素有“江南要沖地、吳中活碼頭”之稱。憑借著運河、京滬高速、國道等交通及高新區的發展優勢，近年來滸墅關經濟開發區（以下簡稱滸墅關）也成了不少房地產企業眼中的優質資源。
2016年10月17日，一則股權收購公告引起了地產界及蘇州高新區居民的注意，上海陸家嘴公司溢價2倍，以85億多元的價格競得蘇州綠岸房地產開發有限公司95%的股權。隨后，上海陸家嘴公司發布公告稱，蘇州綠岸持有位于蘇州市高新區滸墅關鎮蘇通路北、蘇鋼路東17塊國有土地（以下簡稱“項目地塊”）使用權，項目地塊紅線內使用權面積約65.95萬平方米，土地性質為住宅、商辦、工業（研發）、宿舍、幼兒園、加油站等，項目地塊規劃總建筑面積約為108.41萬平方米，其中住宅用地規劃總建筑面積約66.4萬平方米。項目地塊的土地出讓金已支付完畢并已取得全部的《國有土地使用證》。
據當時公開報道顯示，這場股權競拍共有19家企業參與，經過了222輪競價，除上海陸家嘴公司外，還有諸多知名房地產企業也看重該地塊，其中就包括蘇州高新區國有獨資企業蘇州蘇高新集團。上游新聞記者了解到，該地塊之所以競拍火爆，除交通優勢外，曾是蘇州房產價格洼地的滸墅關，在2015年前后曾有大批商業項目進駐，到2016年時，房產價格持續高走，多地塊房產價格單平米超萬元。“蘇州綠岸房地產開發有限公司的資產只有這片土地，拿到了股權也就意味著拿到了土地，雖然是股權拍賣但實際上是土地出售，因此參與競拍的多是房地產企業。”知情人士向上游新聞記者表示。
根據規劃，上海陸家嘴公司將在該地塊開發建設蘇州綠岸項目，蘇州高新區管委會官方微信公眾號曾對該項目表述為，項目總占地面積約66萬平方米，開發總體量（建筑面積）約157萬平方米，是蘇州高新區首個百萬方城市區域綜合體項目。項目2017年5月正式啟動開發建設，整體開發周期計劃為8年，預計于2025年左右基本開發成熟。除住宅外，項目中的商業地塊還將成為滸墅關的重要核心商業項目。
▲蘇州高新區管委會曾發函希望中止交易，但最終還是同意該交易。圖片來源/受訪者供圖
85億元拿下土地的消息還沒降溫，2016年10月18日、19日，上海聯合產權交易所連續收到了蘇州高新區管委會兩份《關于商情中止項目交易的函》。據上游新聞記者獲取的該函件內容顯示，2016年8月29日，上海聯合產權交易所發布了江蘇蘇鋼集團有限公司（以下簡稱蘇鋼集團）委托北大醫療產業園科技有限公司向上海聯合產權交易所提交轉讓蘇鋼集團全資子公司蘇州綠岸房地產開發有限公司（以下簡稱綠岸公司）95%股權轉讓的公告。蘇州高新區管委會發現后立即約談蘇鋼集團及北大方正集團有限公司相關負責人，要求其停止有關股權的掛牌，但2016年10月17日獲悉，已被摘牌，因此發函要求中止有關交易的后續簽約、交割工作。
蘇州高新區管委會提到，為推進蘇鋼集團整體轉型升級以及蘇鋼老區改造，在蘇州市政府和蘇州高新區管委會的支持下，蘇鋼集團引入北大方正集團，共同打造“北大方正?蘇州現代服務業集聚區”。綠岸公司是蘇鋼集團整體轉型升級項目中的一個項目公司，該公司及其名下地塊，不能脫離該項目獨立存在。
2012年12月14日，蘇州高新區管委會與北大方正集團有限公司（蘇鋼集團控制股東）簽訂了《關于北大方正蘇州現代服務業集聚區項目的合作協議》。協議約定:“北大方正集團將投資100億元建設北大方正蘇州現代服務業集聚區。”協議同時圍繞蘇鋼集團發展相關問題，就土地變性、規劃調整等事項進行了約定。2013年蘇州市政府批復后，同年11月18日，江蘇蘇鋼集團與蘇州高新區管委會簽訂了《蘇鋼集團轉型升級及蘇鋼老區改造項目框架協議書》。加快打造規劃內設計土地面積985.2畝、建筑面積108.4萬平方米，含教育、科研、商業、金融、辦公、住宅，北大青年城項目。2014年，989.27畝國有土地使用權，相應轉移至綠岸公司。
蘇州高新區管委會認為，蘇鋼集團及其股東北大方正集團將綠岸公司作為單純的房地產開發企業，單獨對外轉讓其95%的股權，嚴重違反蘇州市政府對蘇鋼集團轉型升級支持的初衷和要求，違背了其與蘇州高新區管委會簽訂的一系列協議及文件規定。單獨轉讓綠岸公司上述標的地塊，作為單純房地產項目開發，將會帶來一系列問題。
蘇州高新區管委會同時還提到，在本次交易掛牌中，轉讓方蘇鋼集團及其代理人隱瞞了有關項目背景和綠岸公司應當承擔的義務和責任，違反了相關規定。且隱瞞了相關重要協議和文件，未盡信息披露義務，轉讓方涉嫌以牟利為目的非法轉讓土地。
雖然蘇州高新區管委會發函希望中止該交易，但上游新聞記者了解到，在該函件發出后不到1個月的時間，蘇州高新區管委會與上海陸家嘴公司簽訂了蘇州綠岸地塊開發項目的備忘錄。
該《備忘錄》中表示，蘇州高新區管委會與北大方正集團、蘇鋼集團就蘇州綠岸股權事宜達成諒解，支持上海陸家嘴公司成為新股東，并開發項目地塊。高新區管委會將繼續兌現此前承諾，同時妥善處理相關土地問題，并協助其盡快依法完善開發建設相關手續。歡迎上海陸家嘴公司成為蘇州綠岸的主要股東主導項目地塊的開發建設；高新區管委會也將于國土、規劃、建設等有關部門協調，協助蘇州綠岸盡快依法完善開發建設相關手續。
▲蘇州雷丁學校因土地污染已停止招生。攝影/上游新聞記者 時婷婷
建學校做調查驚現大量“毒土地”
上海陸家嘴公司與蘇州高新區達成協議后，項目如期開工建設。上游新聞記者了解到，為提升該區域的產業價值，項目在原有規劃上引進了由蘇州倫華教育集團與英國雷丁學校共同打造的，九年一貫制學校國際化學校蘇州雷丁學校，選址為蘇州綠岸項目的2號地塊。上游新聞記者注意到，該學校從立項、開工建設、封頂、招生都備受關注，該校也成為國內首所雷丁學校。共招錄學生200多名。
正是基于蘇州雷丁學校的一次土壤污染情況調查，引發了“有毒”地塊大規模調查。知情人士透露，2021年6月，蘇州雷丁學校校方在辦理辦學許可證過程中，根據蘇州高新區環保局要求，對學校所在地2號地塊的土壤污染狀況進行調查，上海陸家嘴公司曾委托第三方初調，發現2號地塊存在驗證的污染，后又經政府推薦的第三方鑒定機構調查，結果同樣顯示污染嚴重，因此蘇州雷丁學校項目暫停啟用，已招錄的學生只能另行安排其他學校借讀。
知情人透露，發現學校地塊有毒后，經查詢蘇州綠岸項目的地塊原始底圖發現，17個地塊為蘇鋼集團院焦化區和老區，均曾有過生產活動。2021年12月起，經對尚未開發的6塊地塊進行初步調查，發現這些地塊存在嚴重污染風險，土壤和地下水中諸多元素大幅超標。“與2016年掛牌時披露信息及政府備案的蘇鋼集團土地調查報告所提供的結論不符。”知情人說。
此外，上游新聞記者了解到，因土地污染不具備建設學校條件的影響，蘇州雷丁學校生化實驗室的環評無法審批通過。蘇州綠岸公司還曾被蘇州環保部門調查。今年1月19日，依據《環境影響評價法》蘇州市生態環境局對其做出了542.7萬多元的行政處罰。目前正在進行行政復議，后期或將通過司法途徑處理。
開發區域多個地塊有毒，引起了中央環保督察組的注意。2022年4月10日，江蘇省政府官網公開的《中央第二生態環境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到，蘇州市高新區滸墅關蘇州綠岸項目17幅土地，用地面積約66萬平方米，第三方檢測機構檢測結果顯示多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴重超標，不符合用地標準。2022年4月1日，蘇州高新區生態環境局和滸墅關鎮相關人員開展現場調查。部分地塊可能存在土壤污染風險（2、3、4和13號地塊部分點位存在苯并（a）芘、萘超標）。對于處理和整改情況，公開內容顯示，蘇州高新區管委會成立工作專班，要求蘇州綠岸公司切實履行主體責任，于2022年6月底前，委托第三方機構完成土壤污染狀況調查方案制定，并抓緊組織實施，后續視調查結果依法開展相關工作，期間，上述地塊不得開展任何與土壤污染防治無關的活動。
今（2）日，針對該地塊的土地污染調查情況，蘇州高新區管委會公布了調查報告，其中明確表示，調查發現本地塊部分土壤樣品存在污染物含量超過《土壤環境質量建設用地土壤污染風險管控標準（試行）》，超標污染物包括苯并[a]蒽、苯并[a]芘、苯并[b]熒蒽、苯并[k]熒蒽、二苯并[a,h]蒽、茚并[1,2,3-cd]芘、萘、苯、汞等。部分地下水樣品存在關注污染物濃度超過《地下水質量標準》的情況，超標污染物包括二氯乙烷、苯、甲苯、乙苯、二甲苯、苯乙烯、萘、氰化物、汞、砷等，其中，有地下水樣品含有石油烴。
環保專業相關人員向上游新聞記者介紹，這些污染物中部分元素具有致癌風險。而此時，該項目住宅、學校、幼兒園、商業體、健身公園等均已完工且達到交付標準。
▲已達到交付條件的住宅區被禁止入內。 攝影/上游新聞記者 時婷婷
土地變性質疑似先改后補調查
據上游新聞記者獲取的蘇州綠岸項目污染地塊分布圖顯示，經中央環保督察組確認的污染地塊主要分布在蘇鋼老區焦化區，非焦化區地塊被確認的污染地塊原用途為煉鋼廠。
公開資料顯示，蘇鋼集團始建于1957年，到2014年8月老廠區停止全部生產。已有50多年的生產經營歷史。按原生產區域，蘇鋼集團老廠區地塊分為焦化區及非焦化區，焦化區主要包括焦爐區、老煤化工區、污水處理區等，非焦化區主要為煉鐵、煉鋼、軋鋼、燒結、礦石及鋼渣堆場篷。
根據蘇鋼集團2016年8月掛牌時披露的信息，綠岸公司名下地塊中，非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發利用；焦化區域的污染主要集中在4號地塊局部區域，根據修復目標值，最終確定0-18米深度內，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。
50多年的生產積淀，為何僅在停產2年后就可以將曾經的工業用地更改為可用于商業開發的住宅及教育用地？又為何被環保督察組點名后，當地才披露土地存在嚴重污染情況？
知情人士向上游新聞記者透露，根據現有證據證實，2008年12月，原蘇州市國土資源局經收儲、掛牌，將蘇鋼集團老廠區（主要為非焦化區)部分地塊用途調整為住宅、商業、商務金融用地后出讓給蘇鋼集團，地塊編號為蘇地2008-G-6號，包括5個子地塊，土地面積約66.4萬平方米，地塊一直未開發。2013-2014年期間，蘇州市相關部門再次批準調整用地規劃，原地塊的部分區域被劃出用作市政道路和公共設施，加入了大片原焦化區用地，調整后的綠岸地塊被重新分割為17個子地塊（約66萬平方米，1000畝），土地用途變更為住宅、商辦、工業（研發）、教育等，其中大量住宅用地由2008年商辦、工業用地調整而來，住宅規劃建筑面積由2008年的10萬平方米增加至66萬平方米。
2014年12月23日，原蘇州市國土資源局與蘇鋼集團簽署了關于蘇地2008-G-6地塊規劃變更為17個子地塊的《出讓合同補充協議一》。2014年12月30日，蘇鋼團與原蘇州市國土資源局簽署《出讓合同補充協議二》將蘇地2008-G-6號地塊土地用權人更名為蘇鋼集團新成立的全資項目公司蘇州綠岸房地產開發有限公司。2015年1月，蘇州高新區國土資源局核發了17個子地塊的土地證。到2016年掛牌出售時，經過幾次土地調規變性，土地使用用途就從原來的工業用地調整為商辦及住宅、教育用地。
上游新聞記者梳理發現，在蘇州高新區管委會此前向上海聯合產權交易所出具的停止相關交易的函件中，曾在附件中提供了上述部分協議內容，也證實了知情人的說法。
知情人士還提到，工業用地(一般生產加工)變更為住宅用地，應當按照國家相關規定進行土壤污染狀況調查。但現有證據表明，有地塊在掛牌出售前的土地性質變更中疑似存在先更改性質，后對小范圍土地補充調查的情況。
▲蘇州綠岸項目多個區域標有土地涉及污染的警示牌。攝影/上游新聞記者 時婷婷
近日，上游新聞記者在蘇州綠岸項目區域看到，目前項目處于停滯狀態，已建成的商業區、住宅區、學校、幼兒園均已拉起了圍擋并禁止人員入內。在未開發地塊則懸掛著“本地塊存在污染風險，未經許可嚴禁入內”的紅色警示牌。
現場工作人員表示，因涉及污染目前均已停工，住宅兩期共有2800多套，出現該情況后已暫停銷售，已售出的20套中已有業主在協商退房，曾經的百萬方綜合體因環保問題成了一座“空城”。
對于項目停擺，上海陸家嘴公司曾發布公告稱，股權交易后，綠岸公司已就蘇鋼集團所披露的污染范圍進行了治理修復。另核查發現，在蘇地2008-G-6號地塊調規變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環境檢測機構等存在涉嫌一系列違法違規、弄虛作假等可能，導致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉讓綠岸公司95%股權時隱瞞了相關信息。
▲上海陸家嘴公司表示，不排除存在涉嫌一系列違法違規、弄虛作假行為的可能。圖片來源/上海陸家嘴公司
此外，上游新聞記者在走訪中了解到，有毒地塊距離京杭大運河航道最近位置僅在30米左右，且停擺項目截至目前已投資金額近150億元。
百萬方綜合體土地“有毒”項目還能否繼續？知情人士表示，無論從成本還是修復方式上來說都很困難，如果徹底修復損失不可估量，消耗時間很長。目前環保督察組反饋的問題主要存在土地此前調規變性、教育用地調規變性、2016年土地掛牌出讓過程等方面存在問題，但目前尚未達成解決方案。
針對此事，2月2日，上海陸家嘴公司相關負責人回應上游新聞記者表示，目前公司已主動暫停了蘇州綠岸項目相關開發、建設、銷售工作，并對所有污染地塊實施了嚴格管理，未來將持續申訴、維權，堅持要求相關責任方承擔責任。而調查中，上游新聞記者多次聯系蘇州高新區管委會、蘇鋼集團均未得到回應，其中，蘇州高新區管委會工作人員以不清楚、不知道此事為由未對進展情況進行說明。而此前，蘇鋼集團曾公開表示，目前雙方正在打官司。
上游新聞記者時婷婷
編輯：楊波
責編：范永松 官毅
審核：馮飛