記者 | 王婷婷

(資料圖片僅供參考)

春寒料峭，上海一些售樓處卻一片火熱。

2月8日下午6時24分，被稱為魔都版“海德公園”的前灘海德壹號宣布售罄。芋秋路上，搖中了心儀房源的楊陽夫婦悠閑地走在項目工地外圍，望著雛形初具的6棟建筑主體，想到兩年后能遷居至此，喜悅之情溢于言表。

總價1560萬元，建筑面積130平方米，3樓，精裝交付，勉強還能看到黃浦江景，這滿足了他們的所有購房要求。“搖到86號，我想要的房型基本都有，在前灘搖了好幾個項目，屬這次最幸運。”

作為上海前灘“九宮格”內(nèi)最后一個入市住宅項目，珠海國企格力地產(chǎn)開發(fā)的海德壹號最終入圍積分破百、認購率達到392%，相當于四個人搶一套房。

上海樓市在春節(jié)后迎來了一批開盤潮，且表現(xiàn)都不錯，首周開盤的幾個項目幾乎全日光。

1月31日，招商虹橋璀璨時代三期開盤，147套房源當天售罄，認購率204%。2月4日，位于青浦區(qū)西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都第三批次開盤，376套房源在3小時內(nèi)全部售罄，銷售額21.26億元。前一天還有楊浦城投開發(fā)的悅尚海開盤，221套房源也僅剩下3套1樓的未售罄。

李莉?qū)τ谶@次的中簽多了幾分感觸。這名頭發(fā)花白、早已退休的滬上女性，在2月6日這天起了個大早，帶著一打資料匆匆趕往中鐵虹橋逸都營銷中心，比約定的合同簽署時間提前了好幾個小時，“以為能早簽早安心”。

大部分買房人都會有這樣的想法。尤其是在大虹橋的后花園徐涇板塊，這里向來就盛產(chǎn)高分盤。

雖然中鐵虹橋逸都此次入圍分略有下降，但依舊難擋購房者簽約的積極性。直到午后，售樓處內(nèi)才安靜下來，無論是置業(yè)顧問還是購房者，每個人都在等待那最后的一紙簽名。

對于上海樓市來說，這些算不得什么新鮮事。可若是加上前提條件，房地產(chǎn)經(jīng)歷了從2021年下半年開始的深度調(diào)控疊加3年疫情，上述畫面似乎是在對市場發(fā)出訊號：上海樓市最難的日子已經(jīng)過去。

中鐵虹橋逸都售樓處簽約現(xiàn)場。王婷婷 攝

“在前灘，買到就是賺到”

相比大虹橋板塊聚集了大批剛需、剛改購房者，前灘則吸納著高分選手和高購買力。

2月8日9時，入圍分高達100.85的前灘海德壹號線上開盤，開盤即罄。其中，那套總價8500萬元的最貴房源僅叫到14號就被選走；前7組認購人選中了其他4套復式，總價約3500-4500萬元；前70組認購者多聚焦于高層江景大戶型。

據(jù)楊陽夫婦所了解，639組認購者大概有一百多組棄號，主要集中在小戶型。對于個別好戶型好位置房源最終被棄號，楊陽認為或是臨時資金出現(xiàn)問題，畢竟不是小數(shù)目。

在第二場的買家順勢補位后，上午11時，所有房源均被選完，項目實現(xiàn)清盤。

前灘海德壹號項目。王婷婷 攝

界面新聞實地探訪發(fā)現(xiàn)，前灘海德壹號是由3棟12層、1棟7層和2棟8層的住宅組成，大面積落地玻璃、大尺度懸挑結(jié)構(gòu)、街區(qū)式住宅布局以及三角形的寬敞陽臺，多為不規(guī)則戶型，目之所及，所有住宅項目中就數(shù)它“特立獨行”。

追根溯源至2014年，格力地產(chǎn)以16.14億元競得前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01地塊，請來曾操刀倫敦海德公園一號項目的理查德·羅杰斯團隊前來設(shè)計，項目最終命名也有異曲同工之處，取名海德壹號。

與海德壹號僅一條馬路相隔的浦江海德項目同樣出自格力地產(chǎn)，在2020年8月入市時均價為11.28萬元/平方米，目前次新二手價格已達到18.2萬元/平方米。

稀缺、潛力大、難買，成為眾多購房者對前灘最深刻的印象。在他們眼中，前灘任何一個項目，不需要做售樓處樣板房，也不用樓書單頁，只需對外公布開盤時間，甚至沒多少人關(guān)注價格，就能吸引大批人蜂擁而至。

事實也是如此。據(jù)界面新聞了解，海德壹號此次共推出163套房源，均價12.98萬/平方米，吸引639組認購，相當于4個人搶1套房，同樣未設(shè)售樓處樣板房，最終成為今年上海首個滿分新房項目。

宣傳上不曾過多發(fā)力，并不意味著格力地產(chǎn)對其不重視。在海德壹號的銷售過程中，格力地產(chǎn)還從珠海大本營派來了多名公司內(nèi)部人員，保證項目銷售進展順利。

下午1時，項目已確認清盤，他們也要拖著拉桿箱準備離滬了。對于其中一名格力地產(chǎn)人士而言，這樣的情景在兩年前就發(fā)生過，彼時他從珠海前往上海負責的是輔助浦江海德的銷售。

“浦江海德和海德壹號很難相提并論，首先時間上就不一樣，當時所處的市場環(huán)境也不一樣，浦江海德二手成交最高的時候達21萬元/平方米。當然了，前灘哪個項目不熱，都很熱，整體倒掛也都不錯。”該人士告訴界面新聞。

楊陽夫婦是這批押注上海前灘購房者的縮影。去年，他們還分別參與認購了2022年最高入圍分項目前灘東方悅瀾以及另一紅盤中企云萃森林，且均中簽。

“后來還是放棄了。一是房源本身不夠好，二來覺得有點虧，尤其是中企云萃森林沒觸發(fā)積分制，那我的滿分積分豈不就浪費了?”

在去年7批次中，中企云萃森林開盤入市，目前還剩少量一樓二樓低區(qū)房源。在2023年推出的首批新房中，該項目將加推245 套房源，備案均價10.5萬元/平方米。

“前灘只剩下21號地塊了，陸家嘴集團的，可以關(guān)注。”楊陽和上述格力地產(chǎn)人士均如是說。

該地塊占據(jù)前灘中央位置，包含2棟約200米的辦公樓，以及4棟150米的超高層住宅，4棟住宅建成后將是前灘住宅高度天際線。

毫無疑問，后續(xù)21號地塊的入市，又將掀起一波前灘置業(yè)狂潮。

留給“徐涇人”的機會不多了

在上海2035城市總體規(guī)劃中重點推進的青浦西虹橋片區(qū)，數(shù)座黃色巨型塔吊飛快旋轉(zhuǎn)，看起來一個關(guān)于上海許給徐涇的夢正慢慢兌現(xiàn)。

借著政策東風，這里近幾年也成為熱門板塊：房價上漲，土地增值。近4年間該板塊內(nèi)房價漲幅23%，項目大多“逢開必火”，認籌時也有“千人搖”，開盤“日光”亦是常事。

但經(jīng)歷了去年的新盤扎堆后，大虹橋徐涇板塊的供應(yīng)量將呈斷崖式下跌。2022年僅徐涇就過會7004套新房，2023年徐涇幾乎無新拍地塊上市，其中主城區(qū)只有蟠龍府，向西則只有虹橋公館三期，再加上尾盤在售的俊燦星城，供應(yīng)套數(shù)有限。

留給“徐涇人”的機會已所剩不多，但卻給了項目銷售人員足夠底氣。

在完成招商虹橋璀璨時代的銷售事項后，吳元將投入到位于徐盈路的招商虹橋公館三期中，如今正處于驗資階段，預計2月底取證，將推出兩百多套房源，均價6.4萬元/平方米。

與虹橋璀璨時代的開盤即售罄不同，虹橋公館三期一批次在去年12月底開盤，直到2月6日前一天才全部賣完。

吳元給出的解釋是與璀璨時代“撞車”和“未加宣傳”，“這一次我有信心虹橋公館三期也能日光，因為其中不乏建筑面積超100平方米的三房。”

作為央企招商蛇口操盤的項目，兩項目共用一個售樓處，處于虹橋世界中心的7樓，若非誠心買房，很少有人會走進這里。售樓處內(nèi)左邊是售罄的招商虹橋璀璨時代，右邊是即將開啟認購的招商虹橋公館三期，銷售結(jié)果的差異絕不可能僅僅是因為時間撞車。

區(qū)位起到了決定性因素。虹橋璀璨時代距離國家會展中心150米，向西步行1.2公里就是2號線徐涇東站，向東直線距離1公里可達龍湖天街與瑞安虹橋天地，再往前走便是虹橋火車站；而招商虹橋公館三期距離會展中心駕車至少需11分鐘，距離虹橋火車站尚需3站地鐵，位置上稍顯遜色。

雖然接下來大虹橋購房者的樓盤“菜單”有限，但此前的大批量供應(yīng)也令這里的核心盤積分降至4字頭關(guān)口。要知道，昔日的蟠龍?zhí)斓厝雵衷_到91.22分。

在過去無房高積分且擠破頭的大虹橋，如今正向更多的購房者敞開大門。

中鐵虹橋逸都項目。王婷婷 攝

李莉是這批受益者之一。她只有60分積分，參與了中鐵虹橋逸都的三次認購，終于在最后一次搖中515號，選到了一套位于2層、建筑面積88平方米的二居室，總價595萬元，全款支付。

在這三次認購中，中鐵虹橋逸都入圍積分不斷下降，第一次入圍分64.51分，第二次61.22分，第三次收官入圍分56.29分。招商虹橋璀璨時代3次開盤，入圍分下降得更明顯，分別為63.42分、43.97分和45.24分。

“買到就是好的嘞。”未能搖中三居室的李莉仍然覺得自己很幸運，至少2萬元/平方米的倒掛空間以及“大會展時代”的加持，讓她沒有理由不買大虹橋。

2月6日下午4時，天空中下著毛毛雨，中鐵虹橋逸都的購房合同簽署已進入尾聲，售樓處外還有人在徘徊，尋思著是否會有撿漏的機會。

新一輪買房潮來襲？

2023年2月的市場行情，讓人不得不發(fā)出疑問：上海又開始搶房了嗎？

“自從疫情結(jié)束后，就出現(xiàn)了買房潮。”上海鏈家一名新房銷售人士向界面新聞表示，2023年以來，上海新房市場回暖明顯，咨詢量、帶看量有大幅上升，周一至周四平均每日帶看一組客戶，周五到周天日均至少帶看2-3組客戶。

另一名資深房產(chǎn)中介人士則對當前市場表現(xiàn)的“熱”持觀望態(tài)度。他告訴界面新聞，市場真正回暖還需要一定時日，即便是在樓市韌性強勁的上海。

“就拿西虹橋來說，也不是每個項目都好賣的。比如同樣位于徐涇板塊的中建頤璟臺于去年第五批次入市，均價6萬元/平方米，至今還未完成售罄。”因此，每幫開發(fā)商賣出一套房源，他的門店就可得到兩萬元分成。

現(xiàn)今市場環(huán)境給他的直觀感受是“一般”。根據(jù)他所在門店今年以來的綜合表現(xiàn)來看，較之去年同期可能相對好一點，但并不存在所謂的買房潮，“當然，基本也不大可能會出現(xiàn)了。”

也有一個例外，優(yōu)質(zhì)項目尤其倒掛盤始終是上海購房者追捧的對象。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，當前市場依然是延續(xù)著2022年的樓市分化特征。

“且分化特征在2023年會更為明顯。比如格力海德壹號破百分的紅盤與外圍大量首開去化不足20%的項目形成較大反差。”宋紅衛(wèi)認為，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目的熱度在2023年會進一步上升。

據(jù)界面新聞了解，今年1月份上海有十余個項目相繼搖號開盤，熱度高低涇渭分明。有最高認籌率達473.8%的華發(fā)建發(fā)縵玥，位居1月認籌榜首，平均4組客戶搶1套房；也有認籌率僅11.9%的沁風雅苑，這個由新加坡TGR集團開發(fā)的項目，在均價10萬+以上項目中認籌率墊底。

不僅是項目冷熱分化，不同區(qū)域的熱度也表現(xiàn)不一。以1月的新房成交為例，青浦和嘉定兩區(qū)大幅領(lǐng)先，成交套數(shù)均在1600套左右，超出成交量排第三的閔行800多套，其他區(qū)域相差則更大。

在整體成交量上，一月份的樓市也未完全恢復，上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，1月上海共成交新房8283套，環(huán)比下降4%，同比下降28%，成交金額682億，環(huán)比下降3%，同比下降14%。

在宋紅衛(wèi)看來，上海今年在需求端可能會有進一步支持剛需及改善型需求的政策調(diào)整，對于上海樓市恢復有較大影響。“預計三四月份會有一波小行情，但是不會持續(xù)太久，預計上海樓市在一二季度觸底調(diào)整后，三四季度會進入上行趨勢。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對于年后的上海出現(xiàn)“日光盤”并不意外。他認為這是屬于正常的工作節(jié)奏和市場環(huán)境，況且大虹橋的入圍分數(shù)也從原來的九十多分降到了現(xiàn)在的五六十分。

“但是從當前傳遞來的信號看，無論是帶看也好，成交也罷，都表明上海樓市在有序恢復中，市場情緒也算穩(wěn)定，正在向好發(fā)展。”

“不妨再等等，給上海一點時間，也給自己一點時間。”

（應(yīng)受訪者要求，文中楊陽、李莉、吳元、王紅等人均為化名）