2023年3月第一個(gè)周末，北京昌平一家樓盤售樓處，看房客云集。 （南方周末記者 衛(wèi)琳聰/圖）
“嘎的一下。”
(資料圖片僅供參考)
北京昌平一個(gè)樓盤的置業(yè)顧問張森茂特意拉長音調(diào)，形容樓市起勢之快。
此時(shí)正值2023年3月的第一個(gè)周末，售樓處里人頭攢動，帶著春節(jié)氣息的紅色裝飾還沒有撤下，客戶們圍坐在大廳里，洽談買房事宜，廣告牌上寫著“大有錢兔”。
“大年初五初六就開始了，一直持續(xù)到現(xiàn)在。”張森茂告訴前來看房的南方周末記者，春節(jié)前一周，樓盤就熱鬧起來。過完初五，看房人數(shù)一直居高不下，年前的兩百多套房源現(xiàn)在只剩下幾十套。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向南方周末記者介紹，從2023年1月初開始，全國新房和二手房市場都出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)跡象，春節(jié)后重點(diǎn)城市市場活躍度持續(xù)回升。
3月第一周，重點(diǎn)50城的新房周度成交面積同比增長超過30%，10個(gè)核心城市的二手房成交量達(dá)到2019年以來周度最高水平。
與此同時(shí)，二手房業(yè)主們開始趁著行情回暖紛紛出手。長沙、杭州等地的小區(qū)群里喊出了“不要賤賣”的口號，呼吁業(yè)主上調(diào)售價(jià)。3月7日，“多地二手房業(yè)主保衛(wèi)房價(jià)”沖上微博熱搜。
“還是屬于信心不足。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向南方周末記者分析，當(dāng)前市場剛剛轉(zhuǎn)暖，主要是前期積壓需求的集中爆發(fā)，后續(xù)市場是否持續(xù)向好仍有待觀察。
前期需求積壓
樓市回暖的信號，最先表現(xiàn)為看房人數(shù)增多。從1月中旬開始，北京一個(gè)房產(chǎn)自媒體組織的看房班車排滿了行程，每天要在各大樓盤間奔波三四趟，一個(gè)月有兩百多組客戶看房。
該自媒體創(chuàng)始人房姐是個(gè)老北京，她告訴南方周末記者，現(xiàn)在一個(gè)月的帶看數(shù)量比2022年11月增長了約30%。
二線城市也在升溫。周正光負(fù)責(zé)的濟(jì)南片區(qū)，公司售樓處現(xiàn)在一天有兩百多組客戶到訪，“去年同期只有10組”。他在一家全國性房企工作多年，眼看濟(jì)南市場由冷轉(zhuǎn)熱。
在鄭州一家房企工作的李坤告訴南方周末記者，2月售樓處的到訪量同比增長了近四倍，銀行開始推出貸款免息政策搶購房客戶，“可以說是一片火熱”。
2021年鄭州連遭洪災(zāi)、新冠疫情多重打擊，商品住宅成交面積創(chuàng)2015年以來新低。
在陳文靜看來，當(dāng)下樓市回暖一定程度上源于前期需求的積壓。在新冠疫情防控下，房地產(chǎn)交易受到限制，隨著生產(chǎn)生活逐步恢復(fù)正常，購房需求也被釋放，一、二手房交易都活躍起來。
北京海淀區(qū)的房產(chǎn)中介張潔記得，2022年時(shí)，她所在的片區(qū)至少有兩個(gè)月處于封控狀態(tài)。客戶出不了門，著急買房只能視頻看房，門店里一個(gè)月都簽不了一兩單。“現(xiàn)在（店里）一個(gè)月簽10單，你看看是什么比例？”
回暖同樣也是政策效果的顯現(xiàn)。2022年樓市支持政策頻出，從年初鄭州放松限購限貸開始，一年內(nèi)16座萬億GDP城市放寬樓市限購政策。中央層面也密集出臺房地產(chǎn)金融支持政策，信貸投放、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”。
陳文靜舉例，如武漢、濟(jì)南等城市，2022年出臺放松限購、下調(diào)房貸利率等政策，2023年春節(jié)后房地產(chǎn)成交規(guī)模達(dá)到了2022年以來的高位。
未恢復(fù)到疫情前
一般而言，春節(jié)假期房地產(chǎn)成交量較低。兔年春節(jié)出現(xiàn)在陽歷1月，導(dǎo)致2月市場數(shù)據(jù)環(huán)比、同比增幅都顯得更高。
陳文靜介紹，如果排除春節(jié)假期的影響，將1月和2月看作整體進(jìn)行對比，2023年全國重點(diǎn)百城的新房成交量與2022年幾乎持平，僅微漲3%。與2019年同期相比下降10%，尚未恢復(fù)到新冠疫情前水平。
從價(jià)格上來看，目前新房價(jià)格尚未回升。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年2月全國重點(diǎn)百城新房均價(jià)環(huán)比持平，止住“7連跌”態(tài)勢；同比下跌0.06%，跌幅較1月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。
二手房價(jià)格仍在下降。陳文靜介紹，2月份全國重點(diǎn)百城二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.01%，100個(gè)城市里仍有78個(gè)二手房價(jià)格在下降。這樣的下跌態(tài)勢已持續(xù)10個(gè)月，雖然目前跌幅收窄，但尚未止跌。
整體來看，目前市場活躍度的提升以一、二線核心城市為主，三、四線城市較弱。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴南方周末記者，三、四線城市受春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)影響明顯，1月份成交量有所提升，2月再度偏冷。
他從事房地產(chǎn)行業(yè)二十多年，在三、四線城市投資了不少住宅項(xiàng)目，每隔兩周就要去一線調(diào)研市場情況。1月份調(diào)研時(shí)，宋延慶發(fā)現(xiàn)，三、四線城市樓盤月銷售量從2022年的個(gè)位數(shù)恢復(fù)到了20套左右，但2月份春節(jié)結(jié)束后，返鄉(xiāng)置業(yè)需求消退，銷量又掉了下來。
二手房掛牌量大幅攀升
在這輪回暖中，率先活躍起來的是二手房。陳文靜介紹，二手房市場的回暖時(shí)間比新房更早，恢復(fù)速度也更快。中指研究院監(jiān)測的10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量已連續(xù)5周同比增速超過70%。
陳文靜分析，原因在于二手房市場以一、二線核心城市為主，這些城市由存量房交易占主導(dǎo)，規(guī)模較大，市場化程度更高，隨著限售等政策放開，以及年初孩子上學(xué)的住房需求釋放，成交量快速提升。
與之相比，新房則一定程度上受到供應(yīng)端等因素影響，市場恢復(fù)相對較慢。例如北京、上海等一線城市，近期新房成交量周度提升幅度并不大。
“現(xiàn)在尷尬的是項(xiàng)目和房源明顯不足。”周正光所在的濟(jì)南也出現(xiàn)類似情況，雖然新房售樓處的到訪量已恢復(fù)到新冠疫情前水平，但因?yàn)榭晒┨暨x的房源少，不少人逛一圈又走了，新房成交量還達(dá)不到之前的水平。
二手房掛牌量仍在大幅攀升。58同城、安居客發(fā)布的2023年《2月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，2月份全國新增二手房掛牌量環(huán)比上漲238%。其中，上海、廣州漲幅超2倍，北京、深圳超1.5倍，湖州、嘉興、惠州、昆山等地更是超5倍。
長沙雨花區(qū)一名房產(chǎn)中介告訴南方周末記者，2022年公司在雨花區(qū)的二手房月銷量只有幾十套，上個(gè)月賣出了兩百多套。其中置換改善的業(yè)主大概占一半，也有趁著行情好回籠資金的投資客。
賣房套現(xiàn)的投資客在濟(jì)南也存在。“之前有人買多了，前幾年除了CBD等核心區(qū)或教育資源好的片區(qū)，其他區(qū)域房價(jià)都在持續(xù)下降。”周正光說。
也有一些二手房業(yè)主試圖漲價(jià)。長沙、杭州等地的房產(chǎn)中介告訴南方周末記者，近期部分業(yè)主開始上調(diào)價(jià)格。“漲幅目前來說還不是很大，（一套房）5萬、10萬地漲。”
盧文曦認(rèn)為，二手房掛牌量增大反映了業(yè)主對未來樓市信心不足，想要趁當(dāng)下行情回暖套現(xiàn)獲益。但并非想漲價(jià)就能實(shí)現(xiàn)，尤其是長沙等地樓市依然以新房交易為主，二手房的市場空間相對較小。
陳文靜分析，二手房掛牌量增加的情況下，買家可選空間增大，如果業(yè)主著急出手，或會下調(diào)價(jià)格。同時(shí)，二手房也會分流新房的需求，使得一二手房的價(jià)格上漲動能都比較弱，進(jìn)一步影響市場預(yù)期。
她認(rèn)為，接下來房地產(chǎn)市場能否維持向好態(tài)勢依賴于宏觀基本面的修復(fù)，如果購房者的收入預(yù)期、置業(yè)信心能夠維持下去，市場將逐步企穩(wěn)。
（應(yīng)采訪對象要求，張森茂、周正光、李坤、張潔系化名）
南方周末記者 衛(wèi)琳聰