在深圳，想收到一套滿意的新房，成了一個小概率事件。
【資料圖】
自新房限價以來，深圳樓盤幾乎是“逢交付必維權(quán)”。多個曾經(jīng)日光的網(wǎng)紅盤，到了交房的時候，漏洞百出。除了漏水、外墻鼓包、承重墻鋼筋外露等一些傳統(tǒng)質(zhì)量問題，還新增了一系列因精裝交付帶來的各自貨不對板，比如園林綠化面積、地板、墻面材料，與宣傳不一致。
這段時間，已持續(xù)一年多的深圳“中海匯德理”房屋維權(quán)又掀起一個小高潮，因樓盤外立面升級問題遲遲無法解決，業(yè)主怨聲載道。溝通無果之下，有業(yè)主透露，項目所在區(qū)域的有關(guān)部門稱可以考慮將中海整個區(qū)的項目停工。目前，業(yè)主方給出的最新消息是，中海方面已承諾提供品質(zhì)提升資金，3000萬元。
截止發(fā)稿，中海方面并未對此給出回復(fù)。
“業(yè)主就是想通過維權(quán)來退房。”一名中海地產(chǎn)的內(nèi)部員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
“中海匯德理”并不是個案，全國多個城市在2019-2021年這幾年樓市高峰期的樓盤，在房屋維權(quán)問題上，輿論場出現(xiàn)了幾乎一致的轉(zhuǎn)換。
過去弱勢一方是購房者，開發(fā)商的形象多是資金雄厚、霸道無理。限價之后，購房者被被冠上了“職業(yè)房鬧”的標簽，許多外界觀點認為維權(quán)業(yè)主因房價下滑，為退房而不擇手段，開發(fā)商反而成為弱勢一方。
新房和二手房價下滑是引發(fā)房屋維權(quán)的一大誘因，但這并不能掩蓋開發(fā)商在薄利時代降低建造成本、裝修減配的事實。
“新房限價之后，開發(fā)商為了省成本，項目的設(shè)計是一降再降，甚至出現(xiàn)不可逆的安全問題。”中建八局的一名高級工程師對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
“網(wǎng)紅盤”翻車
“匯德理”是深圳樓市高光時刻名副其實的“網(wǎng)紅盤”。
樓盤位于深圳市龍華區(qū)上塘地鐵口，2020年8月開盤，開盤均價7.53萬元/平方米，與當時周邊的二手房小區(qū)形成1萬—2萬元/平方米的倒掛。開盤當天，1179套住宅在短短的五分鐘內(nèi)被秒光。2021年底，樓盤竣工備案。
事件的開端在2022年初，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓體外墻出現(xiàn)鼓包。從當年4月開發(fā)商開始對外墻進行施工，一直到2022年10月，外立面的修繕一直未完成，甚至出現(xiàn)了鋼筋外露的問題。12月，當?shù)赜嘘P(guān)部門敦促外墻整改。到了今年2月，施工方仍然在粉刷外墻，外墻維修長達8個月。
由中海匯德理業(yè)主代表提供
一名參與和開發(fā)商溝通的匯德理業(yè)主對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，當?shù)夭块T在溝通時表示，如果外墻問題無法解決，可以考慮暫停中海在當?shù)卣麄€區(qū)的項目施工。
上述匯德理業(yè)主介紹，除了外墻問題，樓盤裝修交付的最終成果也和最初公開的裝修標準不符，比如將網(wǎng)上報價6000多元的入戶門，定價到25000元，10000元的智能馬桶定價為16000元，電視背景墻將1400元/平米“定制木作”換成140元/平米“PVC+冷敷木紋紙”。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》于近日走訪中海位于龍華區(qū)的另一個樓盤“明德里”時，看見它的外立面掛著的廣告條幅上寫著“央企精裝房”。中海過去以建筑質(zhì)量聞名業(yè)內(nèi)，如今因為新房維權(quán)走下神壇，多少有些令人唏噓。
“匯德理這個事出了之后，很多人說央企怎樣怎樣，傷害的是整個國資開發(fā)商的品牌形象。”在談起此事時，深圳一家國企開發(fā)商的中層感嘆。
深圳翻車的“網(wǎng)紅盤”還有位于深圳沙井的萬豐海岸城。這個樓盤2021年開盤時正好撞上“打新熱”，但交付后出現(xiàn)了通道過窄、實際尺寸與圖紙不符等硬傷。
單價超10萬的豪宅也難以幸免，曾遭“萬人搶”的潤璽一期，樓梯間的材料從潤府三期的石材降成瓷磚，地板色澤上存在明顯差異。
降本增效的后遺癥
造成普遍性的質(zhì)量問題，一大原因就是限價帶來開發(fā)商的利潤壓縮，不得不在單個項目上摳成本。
還是以匯德理為例，通過最新的現(xiàn)場照片可以看到，直到目前，匯德理的外墻還是有明顯的色差。
由中海匯德理業(yè)主代表提供
“涂料有好有壞，最次的30元/平方米，普通的還有50元和80元的，檔次最高的200元—300元，出現(xiàn)明顯色差應(yīng)該用的是比較次的涂料。”一家總部在上海的大型開發(fā)商的工程口員工介紹道。
匯德理業(yè)主維權(quán)的主要訴求是升級成鋁板外墻。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，市面上的鋁板最低也要400元/平米，涂料和鋁板的成本差價最高能超過10倍，中等水平相差3—4倍。鋁板以前應(yīng)用在寫字樓比較多，住宅不多，但這幾年豪宅也開始流行使用看起來高大上的鋁板。
“我們有一個盤，玻璃和欄桿之間應(yīng)該留2公分的縫比較合理，為了省成本，留了10公分。這個10公分擦著規(guī)范的邊，但確實風險很大，孩子很容易往下面扔?xùn)|西。業(yè)主因為這個縫維權(quán)，不合理，但合情。我們最后沒辦法，還是花了幾百萬去填這個縫。”一家TOP5開發(fā)商深圳公司的員工介紹道。
“按理說，施工新工藝在2018年普及后，房屋質(zhì)量應(yīng)該會更好。但現(xiàn)在開發(fā)商為了降低成本，項目的設(shè)計是一降再降，設(shè)計標準就是減配：比如樓板鋼筋原來用直徑12的現(xiàn)在用直徑6的，原來厚度120現(xiàn)在80。外墻原來是真石漆，現(xiàn)在是普通涂料。”上述中建八局的工程師說，“現(xiàn)在的趨勢是，商品房質(zhì)量越來越差，保障房的質(zhì)量反而越來越好。”
值得注意的是，市面上還有一些新樓盤，因為拿地時間早，利潤空間本來就大，所以并沒有受到限價太大的影響，但依然出現(xiàn)了質(zhì)量問題。
“前幾年市場不好，集團整體都在降本增效，各城市公司都在減配，造成產(chǎn)品不好成為常態(tài)。”一家央企開發(fā)商北方城市公司的中層說。
價格差帶來心理差
事實上，放眼過去幾十年的商品房歷史，新房質(zhì)量一直是個老生常談的問題，只不過，它可大可小。在不同的時期，它的存在感是不同的。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，開發(fā)商在建樓的時候會看購房者關(guān)注什么。
“如果購房者關(guān)注房價的漲跌情況，開發(fā)商在營銷和開發(fā)的過程中也會更注重項目的規(guī)劃概念、區(qū)位價值、交通、配套優(yōu)勢等，不太注重房屋居住的舒適性。在房價上漲的過程中，房屋的增值價值對購房者更有吸引力，而購房者對房屋的質(zhì)量瑕疵也有一定的容忍度，房屋存在的一些瑕疵會被掩蓋；而當房價下跌，包括漏水、裂縫、物業(yè)、綠化、學(xué)校等前期開發(fā)商不太重視的問題就會暴露出來，業(yè)主就會以這些瑕疵為理由來維權(quán)，這也是深圳樓市以及其他重點城市樓市存在的普遍現(xiàn)象。”
“房子不是iPhone那樣工業(yè)流水線生產(chǎn)，房子現(xiàn)在還是人工品，你說一點問題沒有，是不可能的。等住宅工業(yè)化、全部走裝配式的話，問題會少很多。比如空鼓裂縫、漏水這些常見病，都是先修好，然后再去維修，入伙前幾個月都是專門搞維修的。”一名央企開發(fā)商的客服部門員工說。
他認為，新時期的房屋維權(quán)有故意擴大化的現(xiàn)象，“業(yè)主找到某個觸發(fā)點，擴大問題面，邊談邊提更多要求，要求加配。”
據(jù)了解，深圳就有一豪宅樓盤，因為業(yè)主要求升級外立面，最終開發(fā)商辦理了退房。“我們輕易是不加配的，原定的涂料外墻就是涂料。如果這個小區(qū)升級鋁板，其他小區(qū)也要升級。”上述中海地產(chǎn)的員工說。
造成訴求擴大的一大原因是價格的心理落差。
還是以匯德理為例，開盤時其和周邊樓盤形成倒掛。就在2022年初，與匯德理僅一路之隔的卓越柏奕府精裝修交付，價格相當，享受95折優(yōu)惠，從總價來看，能優(yōu)惠30萬—50萬左右，首次開盤637套住宅，僅229批客戶選房。中海在同區(qū)的明德里，至今未銷售完。
要求退房的業(yè)主，主要關(guān)注的也是價格差，這些業(yè)主里，確實有不少是投資客。“我當時在開盤現(xiàn)場，投資客的比例是不小的。”一名參加了匯德理開盤的深圳業(yè)內(nèi)人士說。
中海匯德理業(yè)主2020年1月10日致雷區(qū)長函
但投資客目前并不是維權(quán)的主流。“我們現(xiàn)在主要的訴求是上鋁板，不是退房，想退房的是少數(shù)。”上述匯德理業(yè)主表示。他介紹，在最新的一次溝通后，中海公布了提供品質(zhì)提升資金3000萬，由業(yè)主自行投票決定用途。
“絕大多數(shù)維權(quán)者并不是想退房，業(yè)主更多的還是對質(zhì)量的不滿，老百姓覺得花這么多錢買的房子，這個破樣子，心里接受不了。”上述央企開發(fā)商的客服部門員工說。
目前，新房市場還未完全回暖，深圳新盤普遍都有折扣，新的跡象正在顯現(xiàn)。據(jù)了解，去年深圳有豪宅業(yè)主將新房以低于開盤價的價格“甩賣”，引起一片嘩然，購房者不禁擔心新房保值的問題。
“我們今年決定貼錢升級裝修，一定要保交付，不止關(guān)心新房價格，還要關(guān)心我們項目的二手房價格。”深圳另一家央企開發(fā)商的一名中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，“現(xiàn)在是房住不炒嘛，業(yè)主里有越來越多自住客，會更關(guān)注房屋的質(zhì)量，而不是短期的炒作價值。”
新房銷售的疲軟，或在倒逼開發(fā)商主動升級質(zhì)量，以提高市場競爭力。持續(xù)多年的新房維權(quán)的膠著局面，有望找到解決的突破口。