過去一年，房地產(chǎn)市場遭遇寒冬，成交規(guī)模大幅下滑，不少房產(chǎn)經(jīng)紀人無奈離職轉型，這一場大“逃離”在中介龍頭貝殼身上凸顯得尤為明顯。
【資料圖】
3月16日晚間，貝殼對外披露了2022年年度業(yè)績，截至當年末，公司擁有約39.4萬名經(jīng)紀人，較2021年的45.45萬減少了13.3%，活躍經(jīng)紀人數(shù)量從2021年末的40.68萬人減少至34.97萬人。這意味著，去年超6萬名經(jīng)紀人選擇了離開。
作為國內最大的中介商，貝殼年報中所透露出的信息一定程度上反映了行業(yè)面臨的現(xiàn)狀，當房地產(chǎn)增速放緩、開發(fā)商解綁，中介商們又該如何在浪潮中穩(wěn)住船身？
繼續(xù)“減重”
在近年的發(fā)展變革中，“減重”是貝殼的主旋律之一。
去年5月11日，貝殼以介紹上市的方式登陸港股，但在上市前一日，市場再次傳來其裁員的消息。彼時有內部員工爆料貝殼已啟動新一輪裁員計劃，比例或達50%，幾乎涉及研發(fā)、運營、中后臺等所有部門，內部將這次裁員稱為重生計劃。
這是自2021年10月以來，貝殼被曝第三次裁員，雖然其沒有對此做出正面回應，但在公司的財報中還是留下了相關痕跡。
截至去年6月末，貝殼報告期內的研發(fā)費用為15億元，而該指標在2021年上半年為14億元，變動的原因是“截至2022年6月30日止六個月產(chǎn)生額外遣散費”。
去年全年，貝殼的營業(yè)成本同比下降27.8%至469億元，其中一個原因是因鏈家經(jīng)紀人、具備新房業(yè)務相關專業(yè)知識的專門銷售團隊及其他一線運營人員人數(shù)減少而導致的內部傭金及薪酬的成本減少。
截至2022年末，該公司擁有約9.85萬名員工，較當年中期的10.28萬名減少4%左右，其中研發(fā)人員從2022年6月末的2462人減少至1901人；平臺運營人員減少1286人至7751人；業(yè)務拓展、銷售及市場營銷則從當年6月末的11778人減少至6152人，削員5626人。
受員工人數(shù)下降等因素影響，貝殼2022年的一般及行政費用由2021年的89億元下降17.7%至73億元，研發(fā)費用也同比下降20.3%至25億元。
“減重”在貝殼門店的規(guī)模方面也有體現(xiàn)。截至2022年末，貝殼擁有約4.05萬家門店，較2021年末的5.1萬家減少20.6%，即其在過去一年關閉了超1萬家門店；公司同期的活躍門店數(shù)量為3.74萬家，該指標在上一年為4.53萬家，下降了17.4%。
新房業(yè)務下降近四成
“減重”的背后是房地產(chǎn)市場增速乏力、銷售下滑，當房子賣不動的時候，與開發(fā)商捆綁緊密的中介商也難獨善其身。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年全國商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。
為了尋找新的業(yè)績增長點，貝殼于去年4月完成了對圣都家裝的收購，順利切入家裝家居賽道，而該板塊也成了公司去年唯一實現(xiàn)交易額正增長的條線。
2022年，貝殼實現(xiàn)總交易額26096億元，較2021年的38535億元下降32.3%。其中，存量房交易的總交易額同比下滑23.4%至15765億元；新房交易的總交易額為9405億元，同比降幅達到41.5%；家裝家居業(yè)務總交易額為54億元，上一年約為2.13億元；新興業(yè)務及其他總交易額為873億元，較2021年的1864億元下降53.2%。
公司對應全年凈收入為607億元，較2021年的808億元下降24.9%，同期錄得凈虧損約13.97億元，而2021年的凈虧損為5.25億元。
具體來看，2022年，貝殼來自存量房的凈收入同比下滑24.5%至241億元，其中傭金收入同比下降27.3%至206億元，平臺服務、加盟服務及其他增值服務的收入為35億元；新房業(yè)務凈收入為287億元，較2021年的465億元下降38.3%；家裝家居業(yè)務則較上一年的1.97億元增至50億元；新興業(yè)務及其他業(yè)務凈收入為28億元，同比增長33.4%。
從上述情況來看，新房業(yè)務是貝殼四大業(yè)務條線中下滑最嚴重的板塊。除了房子賣不動之外，另一個導致其新房業(yè)務下滑的原因是，為了節(jié)流，開發(fā)商也正在努力與中介商“解綁”，建立自己的營銷體系。
例如越秀地產(chǎn)，其管理層在數(shù)日前召開的業(yè)績會上直言中介渠道費用較高，為了降低成本，2022年公司重點推動了線上營銷工作，通過越秀房寶線上對房屋的拓展、推廣，降低了對中介渠道的依賴，去年線上自銷比例達到50%，依托中介渠道的比例降到了20%。
再如，今年初中海的欠傭風波。年初市場傳來消息稱，中海有超1億元的傭金沒有與鏈家結清，導致鏈家下架了中海位于北京的幾乎所有項目，并要求經(jīng)紀人不再為該公司的樓盤帶客。
雖然鏈家在后續(xù)的媒體采訪中表態(tài)“網(wǎng)傳停止合作是誤會，雙方正在協(xié)商2023年的新合同內容”，但不可置否的是開發(fā)商與中介商之間的關系正變得愈發(fā)微妙。
記者 吳典
編輯 左宇