2022年，樓市經(jīng)歷了全國性的深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，按常理來看，樓市庫存去化壓力應(yīng)當(dāng)急劇攀升。

(資料圖片)

但在此背景下，全年土地成交出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購置面積同比下降53%，大量土地被城投公司托底拿下，整體開工率偏低。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，由于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目2022年領(lǐng)取銷許速度放緩、新推案減少，全國商品房狹義庫存竟不增反降，超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑。

不過，部分城市樓市成交量下滑幅度過大，但土地出讓的回調(diào)力度不足，樓市總體庫存去化形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，廣義庫存量仍在攀升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國商品房待售面積已經(jīng)突破6.5億平方米，現(xiàn)有待售面積足夠1600多萬人居住。

新推案減少致狹義庫存不升反降

克而瑞按照狹義和廣義兩種庫存量數(shù)據(jù)來反映各地庫存情況，其中狹義庫存量指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，廣義庫存量的統(tǒng)計(jì)范圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，這里面包括已拿地未動(dòng)工項(xiàng)目和已動(dòng)工未拿銷證的項(xiàng)目，地域范圍也包含了地級(jí)市下轄縣市。

一般來說，狹義庫存是一個(gè)中短期指標(biāo)，也是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和主管部門重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)，而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長期指標(biāo)。

受樓市行情影響，人為放緩銷售許可發(fā)放可以降低樓市狹義庫存量。從土地端來看，土地交易量下降、大量城投托底拿地也導(dǎo)致了狹義庫存的整體降低。

2022年是實(shí)行集中供地的第二年，民營房企的投資力度跌入谷底，城投成為拿地新勢(shì)力，集中供地地塊有近半數(shù)被各地城投拿下，城投拿地開工率顯著低于平均水平，2021年城投開工率僅有38%，2022年城投拿地開工率僅為8%，開工率過低必然導(dǎo)致新推案的減少。

分城市能級(jí)來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，樓市熱度較高的一線城市狹義庫存反而逆勢(shì)上漲，至2022年12月末整體庫存達(dá)到近3807萬平方米，反而較2022年初上升了8%左右，是各能級(jí)城市中唯一庫存規(guī)模上升的。

二線城市的狹義庫存在2020年末一度達(dá)到2.7億平方米左右的高位，但2021年、2022年出現(xiàn)連續(xù)兩年的規(guī)模負(fù)增長，2022年同比下降3%。

三四線城市由于樓市信心顯著衰退，狹義庫存出現(xiàn)快速回落，2022年狹義庫存同比降幅高達(dá)6.5%。在市場(chǎng)走向不明、企業(yè)資金面承壓的情況下，再加之前期土地交易量下降的影響，2022年三四線新房項(xiàng)目領(lǐng)取銷許的規(guī)模明顯下降，并且明顯超過了新房交易規(guī)模的下降速度。

樓市長期庫存壓力仍在攀升

由于還存在大量新增的已拿地未開工項(xiàng)目以及已開工未領(lǐng)銷售許可項(xiàng)目，2022年狹義庫存的降低，實(shí)質(zhì)上是一種“假性回落”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年廣義庫存同比增幅達(dá)到6%，八成城市廣義庫存同比上升，青島同比增幅高達(dá)36%，長期庫存壓力仍在攀升。

此外由于樓市成交量低迷，無論是狹義庫存還是廣義庫存，其消化周期都在上升，并且已經(jīng)超過了2014年高點(diǎn)，截至2022年末，三四線城市的平均樓市消化周期達(dá)到23.7個(gè)月，較2014年高點(diǎn)增加了26%。

記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)商品房待售面積最新數(shù)據(jù)同比大幅增加，已經(jīng)突破6億平方米。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，商品房待售面積達(dá)到6.55億平方米，同比增長14.9%。其中，住宅待售面積3.27億平方米，同比增長15.5%；辦公樓待售面積4700萬平方米，同比增長21%；商業(yè)營業(yè)用房1.39億平方米，同比增長12.1%。

按我國人均住房建筑面積39.8平方米計(jì)算，現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1600多萬人居住。由此可見，全國樓市庫存去化形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，全國有超過四成城市的樓市狹義庫存消化周期超過兩年，僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個(gè)月以內(nèi)。

典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州，截至2022年末，這兩城的消化周期分別為6.9個(gè)月和6.4個(gè)月，較2014年高點(diǎn)的降幅均超過60%。這兩城商品房年成交規(guī)模均維持在1000萬平方米左右的相對(duì)高位，狹義庫存規(guī)模控制在了較低水平，僅為500萬平方米量級(jí)，使得狹義庫存消化周期指標(biāo)處于相對(duì)安全的范圍。

廣義消化周期在3年以內(nèi)的城市，僅余合肥、杭州、上海、泉州等，其中杭州的樓市庫存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對(duì)低位。

而廣義消化周期過長的城市占比過半，其中重慶達(dá)到9.8年，主要原因是重慶商品住宅成交在2022年出現(xiàn)了大幅下滑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年2000萬平方米量級(jí)的交易規(guī)模，加上土地供應(yīng)回調(diào)力度不足，導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。

圖片攝影：任玉明

三分之一已完工住宅沒賣掉

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年末，全國住宅竣工未售面積已經(jīng)達(dá)到2.7億平方米，同比上升18%，創(chuàng)近五年新高。

但就歷史數(shù)據(jù)來看，目前的全國住宅竣工未售面積仍遠(yuǎn)低于2015年4.5億平方米的高點(diǎn)。2016年起，樓市進(jìn)入去庫存周期，棚改等一系列手段的使用，一度讓竣工未售面積逐年下降，在2019年達(dá)到低點(diǎn)。克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，這個(gè)指標(biāo)在2022年出現(xiàn)急劇上升，主要原因還是竣工住宅的售出率出現(xiàn)了顯著下降。

通俗來講，房子變得不好賣了。到底有多不好賣呢？根據(jù)住宅待售面積、住宅竣工面積、現(xiàn)房銷售面積等指標(biāo)，可以測(cè)算出歷年中國竣工住宅的未售率。根據(jù)克而瑞測(cè)算，2022年，全國已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是說，截至2022年末，有大約三成已造好的商品房沒有賣掉。

由于我國實(shí)行商品房預(yù)售制，從房子賣出到竣工一般需要1-2年的施工期，2016年起房地產(chǎn)周期上行，住宅未售率下降，至2019-2021年達(dá)到低點(diǎn)；而2020年起，整體市場(chǎng)去化率開始下行，直到2022年全國商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億平方米，所以竣工住宅未售率的攀升，與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期是一致的。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)判，若2023年消費(fèi)者預(yù)期和行業(yè)銷售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必將在接下來一兩年內(nèi)繼續(xù)上行，導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升，房地產(chǎn)庫存積壓將更加嚴(yán)重。