財聯社4月17日訊（記者 梁柯志）70城房地產價格的持續回暖，正逐漸引發市場關于房貸利率調整的擔憂。4月15日，國家統計局公布的數據顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。
財聯社記者注意到，近期部分機構明確提示，依據央行1月5日建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制，當前房價持續環比回暖的二三線城市接下來或將面臨房貸利率重新上調的風險。
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申萬宏源最新報告即認為，伴隨2月以來二三線房價環漲城市明顯增多，若5年期LPR未來持平，未來兩個季度內會有超30城面臨首套房貸利率重新上調20-30bp的潛在風險。
但受訪銀行人士強調，雖然近期樓市屬于點狀恢復期，重點城市土拍恢復活躍。但居民對房價預期發生根本改變，按揭市場當前屬于僧多粥少的現狀，銀行體系對利率上升的動力不足。
低至3.8%的首套房貸利率將重新上調？
今年1月5日央行和銀保監會聯合下發的首套住房貸款利率政策動態調整機制第三條規定，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限?！?/p>
申萬宏源報告則顯示，此前基于“2022年9月-11月”房價數據，滿足放寬房貸利率下限要求城市有38個，該類城市自今年開始也相應進行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據中指研究院統計數據，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。譬如天津、廈門、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。
房貸利率的下調對這些城市一季度的房地產銷售顯然起到了正面影響。申萬宏源認為，房貸利率下調配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來地產銷售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數影響，但觀察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結構上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻為主。
財聯社記者注意到，最新金融數據顯示，3月居民貸款新增1.24萬億，為2022年以來單月最高增量，同比多增4908億；居民貸款增量占比達32%，較前兩個月提高25pct，顯示3月居民需求加速修復。其中，中長期、短期分別新增6348億、6094億，同比多增2613億、2246億；增量占比分別為16.3%、15.7%。反映地產銷售逐漸回暖，消費逐步復蘇，居民信貸需求回升。
中泰證券報告亦認為，二手房銷售高增支撐居民貸款好于預期。推測計算3月住宅商品房銷售面積在1.1億平方米，假設均價1w/平，則銷售額1.1w億，跟居民新增貸款1.2萬億有一定的匹配度。
但申萬宏源認為，考慮到全國首套房貸利率理論下限為LPR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開始，若5YLPR持平于目前4.3%，根據首套住房貸款利率政策動態調整機制，未來會有超30城面臨重新上調首套房貸利率20-30bp的潛在風險。
值得一提的是，申萬宏源在報告中強調，這一邏輯僅是結合最新70城房價數據與此前央行首套房貸利率下限動態調整的客觀機制，分析該機制下目前房貸利率潛在的上調風險，并不涉及對于未來房貸將加息的判斷。申萬宏源指出，央行未來也可通過LPR調整以及LPR加減點調整進行對沖。
本輪地產銷售回暖可持續性仍需觀察
4月17日，廣發銀行某分行信貸負責人士對財聯社記者表示，近期樓市屬于點狀恢復期，重點城市土拍恢復活躍。但居民對房價預期發生根本改變，全面恢復的可能性不大，按揭市場當前屬于僧多粥少的現狀，銀行體系對利率上升的動力不足。
該人士對記者表示，去年以來首套房貸利率下限下調對促進一手房交易有一定促進，但作用有限?，F在開發商主打改善性住房，市場上就這類客戶有購房實力，剛需住戶和投資需求恢復都不明顯。
4月17日，廣州房地產協會專家委員會委員孫不熟對財聯社表示，如果房貸利率水平上調，肯定會影響購房需求，但要結合限購、限貸以及經濟形勢、人口流入等因素一起來分析?？偟膩碚f，樓市短期看金融，中期看經濟形勢，長期看人口流入。
財聯社記者注意到，國家統計局3月房地產銷售數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。
數據顯示交易回暖帶動房價微漲。孫不熟表示，本輪回暖從二月份開始，一個原因是此前受疫情壓制的需求，在集中釋放，二是政策端對樓市比較友好，房企的資金面有所好轉，拿地的積極性增加。他認為，二季度繼續看好樓市，但氣候會變得炎熱起來，看房的人會變少，一般而言是樓市的淡季，主要看三季度的“金九銀十”能否回歸。
多家券商近期的研判亦認為，本輪地產銷售回暖的可持續性仍然需要觀察。中泰證券報告認為，3月份的10大和30大中城市商品房月均成交面積繼續擴大，同比分別增長55%和45%。但是，4月、5月是傳統的淡季，最新4月出現邊際回落。
東興證券報告則指出，如果政策持續發力、經濟繼續向好、居民收入預期改善，預計居民購房意愿將進一步修復，帶動居民中長期貸款增長。
申萬宏源指出，伴隨二三線城市房貸利率上調，此前支撐整體地產銷售反彈最主要的區域面臨銷售退坡風險，加之遞延需求集中性釋放的過程逐步過去，“提前還貸潮”與“二手房掛牌量>二手房銷售>新房銷售”的結構顯示居民購房偏好不穩定，在近兩年城鎮化速度快速降速背景下，今年地產銷售雖將回補，但回補幅度不宜過度樂觀。
（財聯社記者 梁柯志）