業主委員會選舉困難和公共維修資金啟動困難，都是導致社區業主權益糾紛頻發的主要原因。而民法典相關條款中適當降低了業主共同決定事項的投票要求，并增加了一條規定，即維修資金可在緊急情況下通過特別程序使用，有利于提高公共維修資金的利用率，更及時地維護業主的合法權益。

武漢一小區業主委員會與某物業公司簽訂了為期兩年的物業服務管理合同，委托這家物業公司對小區進行物業管理。半年后物業公司以小區業委會的名義向主管部門申請15萬元維修資金，用于維修外墻掉漆和屋面漏水，該維修資金的使用未經過業主共同決定同意。隨后小區業委會經小區業主大會同意，要求物業公司向小區業主公布說明維修資金的使用情況，并將15萬元維修資金返還至小區維修資金銀行專戶。

武漢市中級人民法院民一庭法官助理杜文認為，該物業公司對維修資金的使用未按照法定業主共同決定程序經過業主同意，應對已使用的6萬元維修資金的使用情況向小區業主公布說明，并將剩余9萬元維修資金返還至該小區維修資金銀行專戶。

杜文介紹，民法典第278條列舉了公共維修資金的用途，將維修資金的用途規定更為明確和細化，符合現代建筑的設計與要求。另外，民法典第278條還規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定第一款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定第一款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

杜文表示，此規定相較于物權法的規定進一步降低了業主決議門檻，有利于解決現實中業主共同決定難容易形成自治僵局的問題，便于維修資金的合理高效利用。

而在民法典第281條中增設了相關規定，即緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。杜文說，此規定便于維修資金的監管透明化，同時可以備不時之需。

法律小貼士

哪些事項由業主共同決定

按照民法典第278條規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則;制定和修改管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;使用建筑物及其附屬設施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。(記者夏晶)